Здравствуйте, мы хотим купить дачу, нашли дом в деревне, но на землю документы есть, а дом не зарегистрирован, вообще как будто дома нет, но по факту он есть. Какие у нас риски с покупкой такого участка? С какими сложностями мы можем столкнуться?
В принципе при оформлении прав на недвижимость право на земельный участок является первичным. Если земля в собственности или в аренде, то оставшиеся вопросы решить проще. После приобретения земельного участка вы будете вправе либо снести дом и построить новый (естественно на основании разрешения на строительство), либо попытаться оформить в собственность существующий дом. Для того, чтобы оформить дом в собственность, нередко достаточно действовать в рамках упрощенного порядка, когда заказывается технический план на объект, после чего в Росреестр вместе с документом, подтверждающим право на землю, подаётся заявление о регистрации права собственности по ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Вместе с тем, упрощенный порядок может и не сработать, поскольку на ИЖД в рамках данного порядка формально зарегистрировать право нельзя. В таком случае придётся получать разрешение на реконструкцию существующего дома, в случае отказа в разрешении — самостоятельно проводить реконструкцию, после чего узаконивать объект в судебном порядке.
Добрый день, некоторое добавление к предыдущему комментарию: (из практики) бывает так, что продавец записан в подомовую книгу в сельсовете или правлении той деревни, в таком случае дом не в собственности, но регистрация у продавца или какого-то гражданина в доме есть и возможно есть какие-то документы на дом более раннего происхождения, о которых продавец нынешний не знает или забыл, в таком случае есть определенные риски что кто-то попытается заявить права на дом, даже в том случае если Вы станете собственником земельного участка.
Поэтому желательно до покупки узнать в сельсовете зарегистрирован ли кто-нибудь по адресу нахождения земельного участка и перед покупкой заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок и запросить сведения из ЕГРН (это два документа, каждый по 400 рублей), так можно проследить судьбу участка и объектов недвижимости на нем.
При составлении договора купли-продажи земельного участка следует указать что на земельном участке каких-либо строений или объектов недвижимости нет, в акте приема передачи также прописать что земельный участок осмотрен сторонами совместно, участок свободен от застроек и объектов недвижимости.
В общем рекомендую осторожно подходить к такой покупке.