Добрый день!
Заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, в нем прописан задаток, отдельного договора на задаток нет. У покупателя ипотека. Банк не принял документы об оценке, т.к. цена была завышена в связи отсутствием первоначального взноса для ипотеки у покупателя. Должен ли продавец вернуть задаток?
Добрый день. Задаток был дан в целях исполнения обязательств по приложенному предварительному договору, что следует из п. 2.4. В п. 5.2. отсылка к закону. Согласно п. 2 статьи 381 ГК РФ,
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Поскольку задаток дан в обеспечение обязательств по предварительному договору, по п. 3.1 и 4.1. основной договор должен быть заключен до 30 июня 2018 года, без исключений на неодобрение банком и прочие условия, соответственно если покупатель не заключит договор до этой даты, задаток остается у продавца.
Ирина, здравствуйте!
В приложенных Вами документах нет отсылок к отчету независимого оценщика. Соответственно, я считаю, Вы не сможете ссылаться на отчет независимого оценщика и/или на какие-либо обстоятельства, связанные с оценкой. Соответственно, к сожалению, нет никаких условий, чтобы избежать применения п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ (далее — "ГК"). В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК:
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
При этом пункт 1 ст. 416 гласит следующее:
Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Таким образом, Вы можете опереться на невозможность исполнения обязательства, поскольку за финансирование отвечает Банк, а не Вы. То есть, Вы не отвечаете за финансирование — соответственно, имеет место невозможность исполнения по ст. 416 ГК, на которую прямо ссылается п. 1 ст. 381 ГК. Следовательно, у Вас есть основания для истребования (возврата) суммы задатка. К сожалению, я предполагаю, что без суда Вам не обойтись.
С уважением, Павел Гутников
Адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов
Да, и я дополню, что у Вас не очень сильная позиция. Сожалею!