244 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налог на доход от сдаваемой в аренду квартиры в Москве

С 21 мая 2018 года я сдаю в аренду квартиру. С самого начала я планировал платить налог с получаемого дохода, но недавно узнал, что его можно очень сильно снизить, оформив т.н. "патент". Площадь квартиры 45 кв. метров, арендная плата 40 тысяч рублей в месяц.

Всвязи с этим мне нужно разъяснить:

1) Должен ли я зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель перед тем, как подавать заявление на патент?

2) Правильно ли я понимаю, что весь доход, полученный от аренды до момента начала действия патента я должен буду задекларировать и заплатить в обычном порядке по ставке 13%? Как мне в таком случае декларировать доход, если патент будет получен между днями, когда арендатор перечисляет мне деньги (оплата производится ежемесячно), должен ли я рассчитать часть дохода в пересчёте на дни?

3) Надо ли декларировать доход, полученный от аренды после получения патента?

4) Могу ли я сделать это всё проживая в другом городе? Сам я прописан в Москве, квартира сдаётся в Москве, но живу в Петербурге и бываю в Москве редко. Может быть это можно делать через госуслуги?

5) Какой должен быть порядок действий? В какую налоговую с какими заявлениями мне следует обращаться?

17 Июня 2018, 17:18, вопрос №2027773
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
60%
Юрист - Наталья
12075
ответов
5700
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! Гораздо сильнее вы сможете уменьшить налог, оформив УСН 6%. При таком уровне дохода налог не придется уплачивать вообще. Он будет полностью уменьшаться на сумму уплаченных страховых взносов на ОПС и ОМС. Взносы на 2018 г. составляют 32385 руб. (в месяц 2698,75 руб.). А налог в месяц «условно» 40000*6%=2400 руб.

Ст. 346.21 НК РФ.

Индивидуальные предприниматели, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы и не производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, уменьшают сумму налога (авансовых платежей по налогу) на уплаченные страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и на обязательное медицинское страхование в размере, определенном в соответствии с пунктом 1 статьи 430 настоящего Кодекса.

Для регистрации ИП вам нужно подать в налоговую заявление Р21001, квитанцию на уплату госпошлины 800 руб., паспорт и Уведомление о переходе на УСН по форме 26.2-1 в трех экземплярах. Документы можно подать удаленно, например через нотариуса с ЭЦП (но это дорого) или отправить по почте ценным письмом с описью вложения.

17 Июня 2018, 17:32
q Отблагодарить
1 0
Юрий
клиент, г. Москва

Как я понял, для УНС я тоже должен зарегистрироваться как ИП. Должен ли я буду при этом перезаключить договор с арендаторами как ИП?

А так же, что мне делать с деньгами, которые арендаторы переводят на оплату коммунальных услуг?

17 Июня 2018, 23:11
9,2
Рейтинг Правовед.ru
16524
ответа
6571
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
А так же, что мне делать с деньгами, которые арендаторы переводят на оплату коммунальных услуг?

Юрий

как указал Минфин в своем письме от 23.03.2018 N 03-04-05/18556, плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.

соответственно, при оплате арендатором коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у арендодателя (физического лица) возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у арендодателя, поскольку такие расходы производились арендатором в связи с личными потребностями.

т.о. все суммы оплаченные нанимателем за услуги ЖКУ, которые оплачиваются не по счетчикам является Вашим налогооблагаемым доходов.

18 Июня 2018, 00:07
12075
ответов
5700
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
для УНС я тоже должен зарегистрироваться как ИП

Да, тоже как ИП.

Должен ли я буду при этом перезаключить договор с арендаторами как ИП?

Не обязательно, ведь ИП — это и есть физ. лицо.

А так же, что мне делать с деньгами, которые арендаторы переводят на оплату коммунальных услуг?

С суммы коммунальных услуг вы должны также уплачивать налог по УСН. Это ваш доход в соответствии с письмом Минфина России от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13101.

Согласно статье 249 Кодекса выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

При этом статья 251 Кодекса не предусматривает исключение из доходов возмещение стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающее арендодателю от арендатора.

Таким образом, суммы указанных возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

17 Июня 2018, 23:17
получен
гонорар
15%
Юрист - Дмитрий
9,2
Рейтинг Правовед.ru
16524
ответа
6571
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Юрий!

1) Должен ли я зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель перед тем, как подавать заявление на патент?

Юрий

да, обязательно.

2) Правильно ли я понимаю, что весь доход, полученный от аренды до момента начала действия патента я должен буду задекларировать и заплатить в обычном порядке по ставке 13%? Как мне в таком случае декларировать доход, если патент будет получен между днями, когда арендатор перечисляет мне деньги (оплата производится ежемесячно), должен ли я рассчитать часть дохода в пересчёте на дни?

Юрий

да, с дохода полученного до регистрации ИП и получения патента надо будет уплатить НДФЛ 13%.

да именно так.

3) Надо ли декларировать доход, полученный от аренды после получения патента?

Юрий

нет, в силу ст.346.52 НК налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения, в налоговые органы не представляется.

4) Могу ли я сделать это всё проживая в другом городе? Сам я прописан в Москве, квартира сдаётся в Москве, но живу в Петербурге и бываю в Москве редко. Может быть это можно делать через госуслуги?

Юрий

можете либо через личный кабинет налогоплательщика при наличии электронной подписи, по почте отправить документы либо через представителя.

5) Какой должен быть порядок действий? В какую налоговую с какими заявлениями мне следует обращаться?

Юрий

в соответствии со ст.22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» Вам надо уплатить пошлину в размере 800 руб. и подать заявление по форме Р21001 в ИФНС №46 г.Москвы. 

вместе с этими документами приложить заявление на выдачу патента форма №26.5-1.

17 Июня 2018, 17:33
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
25%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4507
ответов
3383
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Поддержу коллегу Гурьеву. Для Вас выгодней система налогообложения УСН 6%.

Вы должны понимать, что  регистрируя ИП, Вам, помимо налоговых платежей,  установленных ПСН(стоимость патента можете рассчитать здесь https://patent.nalog.ru/info/ ), придется уплачивать дополнительно фиксированные взносы ПФР И ФОМС. Данные взносы, при наличии ПСН( патента) не уменьшают его стоимость, т.е. будут уплачиваться сверх стоимости патента. Поэтому Вы оплатите в этом случае и патент и фиксированные взносы. 

Поэтому, как справедливо отметила коллега Гурьева, система налогообложения УСН 6% для Вас более выгодна.  При ней сумма уплаченных фиксированных страховых взносов уменьшает размер уплачиваемых налогов — статья 346.21 НК http://www.consultant.ru/docum... Сумма страховых взносов ею приведена.

В связи с этим, при заявленном уровне доходов, Вы не будете платить налог вообще, поскольку у Вас он будет уменьшен на сумму фиксированных платежей. Т.е. экономия при применении  данной системы налогообложения по сравнению с ПСН( патентом)  будет в размере стоимости патента, который Вы заплатите при ПСН.  

При этом, если Вы все же выберете систему налогообложения  УСН 6%, Вам необходимо будет подавать соответствующую декларацию по окончанию года, а так же вести учет доходов — книга учета доходов и расходов. Кроме того необходимо будет оплачивать авансовые платежи по налогу. 

Поэтому Вам стоит решить, что для Вас выгодней в данной ситуации.

Во всем остальном в принципе коллеги Вам пояснили.

С уважением Евгений Беляев

17 Июня 2018, 17:59
q Отблагодарить
1 0
12075
ответов
5700
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Уточню, авансовых платежей по налогу не будет, если уплачивать страховые взносы частями ежеквартально.

17 Июня 2018, 18:02
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4507
ответов
3383
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Да, совершенно верно. Если речь пойдет о том, что страховые взносы будут уплачиваться ежеквартально, авансовые платежи будут уменьшаться на сумму уплаченных страховых взносов. В итоге, в этом случае, по каждому кварталу по авансовым платежам суммы налога к уплате не будет. Как впрочем и  по результатам года. Здесь стоит заметить, что в связи с тем, что по итогам года сумма дохода превысит 300 000 рублей придется уплатить еще 1% с суммы превышения в качестве «дополнительного» взноса в ПФР. В Вашем случае это 1 800 рублей. помимо суммы фиксированных взносов. Но и эта сумма при УСН 6% вычитается из суммы налога.

17 Июня 2018, 18:06
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут