Два года назад приобрёл незавершённое строительство, заключил договор со строительной организацией на завершение объекта. В настоящее время идёт ввод в эксплуатацию нежилых помещений. Планирую продажу. Помещения принадлежат мне как физическому лицу, имеется ИП на патенте. Как снизить сумму налога при продаже этой недвижимости?
Здравствуйте, Шамиль!
Планирую продажу. Помещения принадлежат мне как физическому лицу, имеется ИП на патенте. Как снизить сумму налога при продаже этой недвижимости?
Так как речь идет об объекте, который учитывается у вас, как у физического лица, и не относится к предпринимательской деятельности, то вы должны платить НДФЛ. Освободится от налога по ст.217.1 НК РФ не получится, так как объект находится у вас в собственности менее трех лет.
Что касается снижения налога, то можно попробовать учесть все расходы, которые вы понесли, приобретая данный объект и завершая его строительство.
Данные расходы учитываются на основании п.2 ст.220 НК РФ.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Шамиль, добрый вечер!
В соответствии с пп. 1 п. 2. ст. 220 НК РФ при продаже строения Вы имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей:
имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
Стоимость объекта минус 1 млн рублей, итоговое значение является налогооблагаемой базой. Ставка НДФЛ 13%.
Также можно уменьшить свои доходы от продажи на произведенные расходы на приобретение объекта, как приведено в ответе коллеги.
Объект нежилой, поэтому можно применять фиксированный имущественный вычет — 250.000 рублей.
Добрый день. На мой взгляд, если Вы помимо ПСН еще и на УСН, имеет смысл переоформить договоры, указав в них себя в качестве ИП, попробовав реализовать ее как предпринимательскую операцию. Еще а что это за недвижка — жилая или нет? и с какой деятельностью связана ПСН, поскольку статья 346.43 НК предусматривает возможность сдачи в аренду помещений в качестве вида деятельности на ПСН
Здравствуйте!
Спасибо за ответ! Недвижимость нежилая, виды деятельности на ПСН: строительство, ремонт и реконструкция, аренда недвижимости.
А если перед реализацией я, как ИП, сдам помещения в аренду, можно ли будет снизить сумму налога? Какова будет сумма налога и можно ли будет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов в этом случае?
Это имеет смысл делать лишь при УСН 6%, Если ее нет, применится ОСНО, с добавлением помимо 13% еще и НДС. В силу п.4 ч.2 статьи 220 НК вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества которые использовались в предпринимательской деятельности. http://www.consultant.ru/docum...
С уважением Евгений Беляев
Как снизить сумму налога при продаже этой недвижимости?Шамиль
Здравствуйте, Шамиль. Проблема в том, что по умолчанию ИП с момента регистрации находится на общей системе налогообложения и уплачивает НДФЛ, НДС. Поэтому, если ИП добровольно не переходил на другой режим налогообложения (в частности УСН), то при продаже имущества, ИП рассчитывает налоги по общей системе налогообложения. Продажа имущества не подпадает под сферу деятельности патентной системы налогообложения.
Если в ОКВЭД у Вас есть продажа недвижимости то получается, что средства, которые Вы получаете от реализации объекта недвижимости будут относиться к предпринимательским доходам. Льготами по НДФЛ можно воспользоваться в случае, если в предпринимательской деятельности Вы имуществом не пользовались. Если Вы использовали объект в коммерческой деятельности (абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письма Минфина России от 15.08.2014 № 03-04-05/40977).
Вы переходили на УСН? Какие виды деятельности ОКВЭД указаны у Вас?
Добрый день, Тимур!
Спасибо за ответ! А если перед реализацией я, как ИП, сдам помещения в аренду, можно ли будет снизить сумму налога? Какова будет сумма налога и можно ли будет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов в этом случае?
Да, такое возможно. Можно перейти на УСН-6 со следующего года (если вы на него уже не переходили) и уплатить 6% со всей суммы продажи. Здесь нужно исходить из того, что этот объект является нежилым и применяется в вашей предпринимательской деятельности. То есть должен облагаться не НДФЛ, а именно УСН. Если сдадите его в аренду как ИП — это уже достаточно, чтобы признавать объект предпринимательским.
Расходы учесть не получится. Если даже вы перейдете на УСН (доходы минус расходы 15%), то вы не сможете учесть те расходы, которые вы понесли до регистрации ИП или до перехода на УСН.
Поэтому здесь оптимально только применять налоговый режим УСН 6%.