Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка дома с частичной оплатой. Как правильно?
Добрый день, хотел получить юридическую помощь по следующему вопросу
В процессе покупки дома(участок ЛПХ в садоводческом товариществе с построенным одноэтажным домом) заключили соглашение о внесение предоплаты, есть письменная расписка https://cloud.mail.ru/public/4t4Z/asTuDaQUY с указанием внесенной суммы и общей суммы. Устно договорились, что до конца года выплачу остаток и тогда уже заключим договор купли-продажи. Сейчас проживаю в этом доме, но возникли финансовые трудности. Попросил вернуть часть суммы. Он был готов вернуть только 50т.р. Внесли это в расписку.
1. Хочу обезопасить себя, выяснив, достаточно ли данной расписки. Так чтобы к примеру через три месяца хозяин не увеличил общую сумму. Если эта расписка является недостаточной, что еще необходимо?
2. Дом находится в Крыму еще с украинскими документами. Хочу заняться оформлением российских документов сейчас еще до подписания договора купли-продажи. Насколько это правомерно. И как это сделать правомерным.
3. Хочу проработать вариант возврата денег, он говорит что готов вернуть, но только к следующему лету + придется оплатить фактическое проживание
4. Хочу в дальнейшем при полной оплате и подписания договора купли продажи получить налоговый вычет за первое приобретение недвижимости. Что для этого необходимо. Необходимо ли это оговаривать с продавцом дома? Необходимо ли ему в этом случае уплачивать какой-либо дополнительный налог. Он этот дом построил.
- IMG_1359-31-05-18-11-24.jpg
Вам следует заключить с Вашим продавцом предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором установите в договоре обязанность сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.Включите условия, которые позволят установить предмет основного договора, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент. В этом договоре следует согласовать цену недвижимости. Включите в предварительный договор условие по возврату денег, внесенных в качестве предоплаты (в виде аванса или задатка).Составьте предварительный договор в виде одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в Вашей расписке нет данных о Вас, от кого получил деньги продавец. По налоговому вычету оговаривать с продавцом нет смысла.
При покупке недвижимости покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):
— на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом;
— погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение указанной недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.
Применение вычетов означает, что часть вашего дохода (в размере вычетов) не будет облагаться НДФЛ.
Право на имущественный вычет возникает начиная с года, в котором (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
— в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
— имеются акт о передаче вам жилья (если приобретена квартира (комната) в строящемся доме) и документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья.
Если вы приобретаете земельный участок для жилищного строительства, вычет вы сможете заявить только после того, как построите дом и зарегистрируете право собственности на него в органах Росреестра (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона N 360-ФЗ).
Вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение (строительство) недвижимости либо полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, можно использовать при наличии документов, подтверждающих право на получение вычета на приобретение (строительство) недвижимости, а также документов, подтверждающих факт уплаты процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, вы должны (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 354-ФЗ):
— иметь статус налогового резидента;
— получать доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организации, а с 01.01.2018 также выигрышей в азартных играх и лотерее).
Доброго времени, Антон!
В Вашем случае правильнее было-бы заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа… Т.о. и недвижимость была-бы в собственности у Вас и сумма сделки осталась бы фиксированной… В таком случае не нужно было бы платить в том числе за фактическое проживание… Недвижимость по такой сделке может находится в залоге у продавца до момента полного погашения долга по договору… Но в Вашем случае, необходимо предварительно зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости… иначе сделку заключить будет крайне затруднительным…
Как вариант… можно заключить и предварительный договор купли-продажи:
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Если эта расписка является недостаточной, что еще необходимо?
Антон
На расписку я бы не очень полагалась… Поскольку обязательства по ней только по возврату долга… Но ни каких гарантий, что эту недвижимость не продаст продавец кому-то еще… Предварительный договор тоже не многое гарантирует… В случае если продавец передумает, то всегда сможет договор расторгнуть, в том числе и в судебном порядке… Хотя к предварительному договору можно заключить соглашение о задатке… Т.е. если продавец передумает с продажей, то будет обязан вернуть двойную сумму задатка…
Хочу в дальнейшем при полной оплате и подписания договора купли продажи получить налоговый вычет за первое приобретение недвижимости. Что для этого необходимо. Необходимо ли это оговаривать с продавцом дома? Необходимо ли ему в этом случае уплачивать какой-либо дополнительный налог.Антон
Вы сможете получить налоговый вычет если ранее им не пользовались, от продавца в данном случае ничего не зависит… Поэтому нет необходимости оговаривать данный момент с ним… В последующем Вам будет необходимо оформит декларацию 3НДФЛ и с договором купли-продажи обратиться в налоговый орган… сумма вычета будет зависеть от фактически понесенных расходов, но в пределах установленных законом. Еще… чтобы воспользоваться вычетом Вы должны иметь официальный источник дохода, с которого производится удержание налоговых выплат.
Антон, если у Вас остались вопросы или же сомнения, я всегда буду рада помочь Вам в их решении…
Помогу в оформлении договора купли-продажи, в том числе предварительного… Могу провести экспертизу документов продавца на предмет их соответствия требованиям закона… если Вам интересно, то пишите мне в чат… С радостью помогу…
С наилучшими пожеланиями и уважением, Алина Пучко.
Здравствуйте Антон!
В дополнение к ответу коллеги Хунхиновой:
По расписке:
Обратил внимание на Вашу расписку… Она не «полная», в связи с чем, не ясно за какие объекты приняты деньги (нет четкого определения объектов, где находятся), также не указаны паспортные данные от кого приняты денежные средства, в связи с чем Ваш «продавец» может принести Вам немало хлопот по возврату денежных средств.
По регистрации недвижимости (легализации — оформлению документов):
Данной расписки для приобретения объектов недвижимости недостаточно.
Для регистрации прав Вам понадобятся не только заявления в Росреестре.
В соответствии с ст. 14 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ кроме заявления «продавца» и «покупателя» Вам будет необходим договор купли продажи недвижимого имущества и техническая документация на объекты (кадастровые паспорта и т. д.).
Как следует из Вашего Вопроса недвижимое имущество не зарегистрировано еще из «продавцом» в установленном порядке, следовательно, прежде чем продать недвижимость, «продавец» должен будет недвижимость зарегистрировать в установленном порядке на себя, прежде чем он сможет ей распорядиться на законных основаниях (ст 209 ГК РФ).
Таким образом, «продавцу» до продажи Вам недвижимости нужно еще провести ряд мероприятий по приведению документов в порядок, что бы он смог ей распорядиться.
По возврату денег:
Механизм возврата денег — напишите ему письменную подробную претензию, в которой отразите за что были переданы деньги и каков период (срок) возврата и сумму соответственно.
Здравствуйте!
Некоторые дополнения к ответам коллег:
в расписке написано: общая сумма составляет… и все.
Т.е. здесь нет конкретного указания что это цена (стоимость) объекта.
Не указан и конкретный адрес и кадастровый адрес объекта.
Т.е. по этой расписке Вы сможете обратно получить, скорее всего, переданные деньги. Но она вам никак не гарантирует что продавец именно Вам продаст этот объект.
Для гарантии продажи необходимо заключить соглашение о задатке.
А еще лучше договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
Хочу в дальнейшем при полной оплате и подписания договора купли продажи получить налоговый вычет за первое приобретение недвижимости.Антон
налоговый вычет предоставляется не просто за приобретение недвижимости, а жилого помещения. Возникает вопрос, как в ЕГРН будет записан этот объект — садовый дом или жилой дом?.. Если будет указан как жилой дом, то вычет положен. А при других вариантах — могут быть проблемы.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
Антон, еще хотела бы добавить… Вашу расписку даже в судебном порядке сложно будет признать договором купли-продажи, посмотрите судебную практику по данному вопросу:https://rospravosudie.com/cour...
По этому вопросу не совсем поняла… С какой целью Вы сейчас планируете возврат денежных средств? Чего Вы опасаетесь?
Вы можете получить нотариальную доверенность от продавца и на основании нее выполнять все необходимые действия… доверенность должна быть исключительно нотариально удостоверенной...
Но в таком случае договор купли-продажи подписывать должен будет лично продавец… Поскольку заключить договор Вы, действуя в интересах продавца по доверенности и в своих собственных интересах в качестве покупателя Вы не сможете, т.к. такой договор будет противоречить требованиям закона.
По этому вопросу я Вам поясняла ранее… расписки не достаточно, по ней Вы сможете требовать только возврата денежных средств в т.ч. в судебном порядке… Для гарантии заключения договора все-таки настаиваю на заключении предварительного договора купли-продажи с оформлением переданных денежных средств договором задатка:
Антон, уточняйте свои вопросы, сомнения… я всегда готова ответить на Ваши вопросы…