С какой даты исчислять уплату налога НДФЛ при первичной регистрации права?

Здравствуйте, Евгений!

Вы спрашиваете:

С какой даты исчислять уплату налога НДФЛ при первичной регистрации права?

Если Вы имеете в виду налог с продажи реконструированного дома, то согласно ч. 3 и 4 ст. 217.1. НК РФ налог не платится с продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности продавца пять и более лет. В Вашем случае начало срока нахождения в собственности проданного дома следует исчислять с 2012 года. Реконструкция дома не лишало права собственности на дом. Названный срок (пять лет) установлен с 29.11.2014 года Федеральным законом 382-ФЗ. Дом Вы продали в 2016 году. Следовательно, пятилетний срок на Ваш случай распространяется. Согласно подпункта 1 пункта 2 ст. 220 НК РФ налог в размере 13 % платится от продажной цены, превышающей 1 000 000 рублей.

Здравствуйте, Евгений!

Учитывая, что у вас при разделе дома образовались новые объекты недвижимости, исчисление 3-летнего срока необходимо вести с даты регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

При этом регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех объектов недвижимости.

Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
 
1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Срок — 3 года, а не 5 лет, так как 5-летний срок относится к имуществу, право собственности на которое возникло ПОСЛЕ 1.01.2016. К вам это правило не относится. Коллега верно указал Федеральный закон, который ввел это правило, только он начал действовать с 1.01.2016.

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

В этом же 2014г. разделил дом на реальные жилые помещения и получил свидетельства о регистрации права в 2014г. Выделенные жилые помещения продал в 2016г.

ВОПРОС — с какой даты исчислять уплату налога НДФЛ.

евгений

Евгений, добрый день! С учетом того, что внешние границы объекта недвижимости изменились в 2014, срок владения объектом следует в целях применения ст. 217 НК исчислять с даты регистрации права в 2014 году т.к. в 2016 не произошло изменения внешних границ объекта недвижимости. В силу ст. 4 

Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения ст. 217, 217.1НК и иных в части увеличения минимального срока владения в целях освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости применяются к объектам, приобретенным в собственность после 01.01.2016, т.е. в вашем случае при продаже НДФЛ не уплачивается, декларация не подается в силу ст. 229 НК

например

Письмо Минфина России от 29.07.2016 N 03-04-05/44481

Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

Здравствуйте. На самом деле как суды, так и контролирующие органы придерживаются мнения о том, что изменение объекта в том числе и регистрация отдельно его частей не является основанием для отсчета срока владения новыми объектами недвижимости заново.

Например письмами Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166 определяется, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности.

В своем Определении от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2 Верховный суд РФ также пришел к этому же выводу:

Таким образом, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности Тубольцева О.И. на спорное имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2004 году.
…

Между тем утверждения налоговой инспекции о том, что спорные объекты недвижимости являются вновь созданными, материалами дела не подтверждаются, основаны на переоценке имеющихся доказательств, не соответствуют положениям пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поэтому на мой взгляд, Вы платить НДФЛ не должны именно по вышеуказанной причине.