8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1300 ₽
Вопрос решен

Расторжение договора аренды

Добрый вечер, уважаемые юристы.

Предисловие: Я ИП и вступил в договор аренды с ТЦ г. Москва. К сожалению все обещания в виде "лапши на уши" (проходимость ТЦ, после нашего заезда, закрылось много арендаторов, открыли 3 конкурента). Мой торговый профиль не такой востребованный. Даже самые крупные ТЦ Москвы имеют не более 2-х операторов, но этот ТЦ небольшой на районе наплодил 3 оператора (цель одна просто сдать площади, не думаю об имидже ТЦ или Арендаторе) - это ужасная конкуренция. В итоге я с первого месяца несу колоссальный минус, из-за которого мне через месяц будет нечем платить за аренду.

Прошу Вашего совета, как расторгнуть договора аренды с ТЦ, если они очень постарались и внесли все, чтобы никто не слезал с крючка?

1. Договор на срок 11 месяцев

Текст из договора о расторжении:

.....

2.2. Договор может быть досрочно расторгнут:

- по письменному соглашению Сторон;

- по требованию одной из Сторон в судебном порядке в случаях, предусмотренных Законодательством;

- в случаях, предусмотренных Договором.

2.3. При досрочном расторжении Договора по взаимному соглашению Сторон Арендатор и Арендодатель подписывают соглашение о расторжении и Акт возврата.

2.4. Вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендодателю Договором или Законодательством, при расторжении настоящего Договора или при одностороннем внесудебном отказе Арендодателя от исполнения Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю следующие суммы:

2.4.1. сумму, равную размеру Обеспечительного платежа (в этом случае Арендодатель вправе удержать сумму из Обеспечительного платежа);

2.4.2. стоимость документально подтвержденных расходов Арендодателя по оплате юридических услуг, судебных издержек, а также затраты, связанные с уборкой, ремонтом и восстановлением Помещения в связи с подготовкой Помещения к использованию последующими арендаторами;

2.4.3. сумму убытков, понесенных Арендодателем.

Так же есть опасный пункт в договоре:

....

17.3. Существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора (определение которого содержится в ст. 451 Гражданского кодекса РФ), не является основанием для изменения или расторжения Договора Арендатором.

....

Арендодатель может в куче случае расторгнуть договор уведомив за 10 дней, но Арендатор только по соглашению сторон.

Уведомление, о намерении расторгнуть договор, я отправил в ТЦ, но официального ответа не получил. В уведомлении я ясно дал понять, что обеспечительный платеж согласно условиям договора не возвращается и что я прошу его использовать в качестве компенсации.

От ТЦ я получил только устный ответ Администрации, о том арендатор не может выйти из договора, и нам все равно на убытки и прочие обстоятельства.

Прошу дать совет из практики, как можно выйти из подобного договора?

06 мая 2018, 18:44, Валерий, г. Москва
Александр Дрожевников
Александр Дрожевников
Юрист, г. Москва

Добрый вечер, Валерий!

К сожалению все обещания в виде «лапши на уши» (проходимость ТЦ, после нашего заезда, закрылось много арендаторов, открыли 3 конкурента).

Валерий

А была какая-то письменная договорённость, что Арендатор не будет давать помещения под конкурирующий бизнес? Может хотя бы в электронной переписке?

Вообще с ТЦ это старая история — они всегда ставят максимально жёсткие условия. Сложно будет из договора выйти, почти невозможно.

Если только вот на это ссылаться, что условия из-за неравенства переговорных возможностей полностью определены ТЦ, а не Вами:

Статья 428 ГК РФ Договор присоединения

1. Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
2. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)3. Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

06 мая 2018, 18:55
1
0
1
0

И требовать на основании п.3 ст. 428 через суд предоставить Вам равные права на выход из договора, такие же как у арендатора. Другого выхода я просто не вижу.

06 мая 2018, 18:56

Вот разъяснения ещё ВАС РФ по этому вопросу:

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16
«О свободе договора и ее пределах»

10. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
06 мая 2018, 18:59
Консультация юриста бесплатно
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
10 рейтинг

Валерий, здравствуйте!

Из практики, при таких условиях договора, расторгнуть возможно только по соглашению сторон- договариваться, так как все остальные способы только через суд. Нужно искать нюансы в самом договоре, чтобы у арендодателя возникли нарушения обязательств по договору.

Конечно изначально, подписывая такой договор, Вы были в не равных условиях, но учитывая ст. 421 ГК РФ Вы с такими условиями Договора согласились.

Статья 620. ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

06 мая 2018, 18:55
0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Москва
Нужно искать нюансы в самом договоре, чтобы у арендодателя возникли нарушения обязательств по договору.

Дмитрий Квон

Одно нарушение, пусть спорное, но есть. В помещении не работает вентиляция (вятяжка), соответственно воздух не выходит. К вечеру тут температура к 30 приближается. Письма писал Администрации, присылали инженеров, которые ничего не смогли сделать: Планы вентиляции по ТЦ давно утеряны, куда идут магистрали они не знают и сделать не могут.

Согласно тексту договора: за все коммуникации внутри помещения отвечает арендатор и это понятно, но тут речь идет о вентиляции и поломка уже не внутри моего помещения. Согласно приложению к договору о разграничении зоны ответственности прописано:

Зона Арендатора:

Общая система вентиляции и кондиционирования до соединений входа воздуховодов в Помещение Арендатора, обеспечивающих воздухообмен в Помещении Арендатора.

Зона Арендодателя:

От фланцевых соединений магистрального воздуховода или ответвления магистрального воздуховода до решеток анемостатов, смонтированных Арендатором.

Инженеры подтвердили, что проблема вне помещения, но само-собой никакой бумаги они предоставить не могу — запрещено. Я думал вызвать независимого эксперта и получить экспертизу, но сами-понимаете они ее могут починить в процессе разбирательств и суда, хотя я понял из разговора с инженерами, там все крайне сложно и завязано на пожарных, так как видимо система дымоудаления закрыла клапана, и чтобы решить эту проблему ТЦ придется не кисло выложиться.

07 мая 2018, 07:29

Валерий, если это приводит к невозможности эксплуатации помещения, то именно за этот момент нужно «зацепиться». Написать претензию собственнику о нарушении договора, после чего обращаться в суд за расторжением.

07 мая 2018, 07:31
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
10 рейтинг

2.4. Вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендодателю Договором или Законодательством, при расторжении настоящего Договора или при одностороннем внесудебном отказе Арендодателя от исполнения Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю следующие суммы:

2.4.1. сумму, равную размеру Обеспечительного платежа (в этом случае Арендодатель вправе удержать сумму из Обеспечительного платежа);

Валерий

Здравствуйте

Это обычная практика- по сути это такой вид отступного — и если с их стороны не было нарушения договора, то иначе его придется расторгать только через суд. и при этом нужны основания по гк

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если они вам каких то препятствий сами не создают- только расторгать по договоренности с потерей этого платежа.

Сдача в аренду помещений вашим конкурентам закон не нарушает и имуществом все равно позволяет пользоваться. Думаю запрета на предоставление помещений конкурентам договор у вас не содержит.

17.3. Существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора (определение которого содержится в ст. 451 Гражданского кодекса РФ), не является основанием для изменения или расторжения Договора Арендатором

Вот это вообще сложно доказывать по ст 451 гк

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств


1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Произошло ли у вас такое изменение- большой вопрос, тем более запрета сдачи в аренду конкурентам помещений- нет нигде пока что.

Так что только договариваться с арендодателем- всю переписку вести только под отметку о принятии или почтой заказным с описью направлять.

06 мая 2018, 18:58
0
0
0
0
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
9.8 рейтинг
17.3. Существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора (определение которого содержится в ст. 451 Гражданского кодекса РФ), не является основанием для изменения или расторжения Договора Арендатором.

Валерий

Валерий, добрый вечер! Собственно вот по этому пункту, если арендодатель не согласен расторгать по соглашению сторон либо просит большие отступные вам и надо через суд договор расторгать, такое условие в договоре по сути ничтожно и не должно учитываться судом еслид ойдет до суда

ст. 451 ГК

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

06 мая 2018, 18:59
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Гражданское право
Одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя
Подскажите, вправе ли арендодатель требовать расторжения договора аренды, если сотрудники арендатора распивают спиртные напитки на территории объекта аренды, курят на балконе офисного здания и прилегающей территории здания, шумят (здание находится на территории жилого квартала)? договором аренды предусмотрено обязательство арендатора соблюдать все действующие нормы закона, включая общественный порядок. Являются ли указанные нарушения достаточным основанием для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды по праву арендодателя? или только через суд? Либо арендодатель просто таким образом манипулирует и хочет "выжить" арендатора? договором аренды указанные обстоятельства не указаны как основания для расторжения.
04 февраля, 20:15, вопрос №2977351, Диана, г. Ростов-на-Дону
2 ответа
Договорное право
Нужно ли отправлять уведомление о расторжении договора аренды?
Добрый день! Мы подаем иск о взыскании задолженности по арендной плате (договор аренды нежилых помещений). Также хотим расторгнуть договор (заключен на неопределенный срок). В договоре содержится условие, согласно которому при систематическом (два и более) нарушении Арендатором одного из пунктов раздела ,,,, (обязанности Арендатора) Арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке путем направления письменного уведомления в адрес Арендатора. Как нам лучше поступить в данной ситуации? Можем ли мы заявить требование о расторжении договора аренды в суд без подачи уведомления о расторжении договора во внесудебном порядке, если ранее нами направлялось требование об уплате долга (ст. 619 ГК РФ, или эта статья не применяется, если договор заключен на неопределенный срок??). И если уведомление всё же подается, то когда договор будет считаться расторгнутым? в договоре также есть пункт такого содержания: "Стороны вправе в любое время отказаться от договора. При этом Арендодатель уведомляет Арендатора об отказе от договора аренды за один календарный месяц".
13 мая 2020, 10:39, вопрос №2770343, Алёна, г. Казань
4 ответа
400 ₽
Вопрос решен
Все
Спор о расторжении договора аренды земельного участка
в 2010 году был заключен договор аренды земельного участка между муниципальным образованием и юридическим лицом сроком на 10 лет.В 2017 году от юридического лица поступило заявление о разделе данного земельного участка. Постановлением администрации его разделили, но на первоначальный участок заявление о расторжении договора аренды юридическое лицо не подавало.Считая что при подаче заявления о разделе первоначальный участок прекратил свое существование. И только в марте 2018 было подано заявление о расторжении договора аренды, в апреле подготовлено соглашение о расторжение договора аренды, но юридическое лицо его не подписало. Оно подало в суд на муниципальное образование. о том что администрация неправильно считает срок расторжения, по их мнению срок расторжения должен быть 2017 годом когда ими было подано заявление о разделе основного участка. Теперь суд предложил заключить мировое соглашение, юридическое лицо прислало проект мирового соглашения где датой расторжения договора просят считать март 2018 года, когда ими действительно подано заявление о расторжении, но при этом предлагают оплатить задолженность за 2017 и начало 2018 года, а остальное списать(там пеня с 2012-по 2018 около миллиона). И просят иную задолженность по договору считать погашенной. Сможет ли администрация после заключения мирового соглашения взыскать остаток задолженности и пеню в порядке другого уже искового производства.Суд страшит тем, что дело администрация проиграет и должна будет оплатить расходы юридического лица порядком 100 тыс.
28 февраля 2019, 12:41, вопрос №2276494, елена, пгт. Анна
6 ответов
Договорное право
Расторжение договора аренды недвижимости и субаренды
Здравствуйте! Я арендодатель, подписал договор об аренде недвижимого имущества и правом передачи арендатором недвижимого имущества субарендатору. Договор был заключён 27 числа, оплата каждое 2 число последующего месяца. За первые 5 дней проплата поступила, за цельный месяц проплата не следует, сегодня 24 число, жду со 2 числа. Арендатор так же не проплачивать коммунальные услуги, требуя у меня справки об отсутствии задолженности по ком. платежам на начало арендного срока, своевременно никто эти справки не просил. Квартира была куплена мной за два месяца до сдачи и у меня есть справки об отсутствии задолженности двухмесячной давности и квитанции об оплате ком услуг за 2 прошедших месяца, которые я предоставил арендатору. Видя, что арендатор не добросовестный мной было направлено предупреждение о необходимости соблюдения условий договора, выплаты арендной платы, проплаты ком платежей и так же исправления недочётов по использованию имущества( были ободраны обои, гарнитур подгоревший возле плиты) сроком в течение 5 рабочих дней. Так же вместе с предложением направлено предупреждение о расторжении договора в случае невыполнения вышеперечисленного. Мне бы хотелось расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон. В соответствии с договором, соглашение о расторжении я должен направить за месяц до желаемой жаты расторжения. Как правильно составить соглашение о расторжении? Как подстраховать себя, чтоб арендатор выплатил арендную плату за пользование квартирой, ком услуги? Так же в договоре прописано о том, что после расторжения договора с арендатором, договор с субарендатором продолжается. Но я не подписывал договор с субарендатором, имею ли я какие либо обязательства перед субарендатором? Ведь в соответствии с законом досрочное расторжение договора аренды влечёт за собой расторжение договора субаренды.
24 ноября 2016, 07:20, вопрос №1451528, Алла, г. Калининград
4 ответа
Договорное право
Как вернуть сумму переплаченной аренды, после расторжения договора аренды торговой площади?
Между арендатором и арендодателем было подписано соглашение о расторжении договора аренды, а так же акт приемо передачи имущества. Соглашение и акт подписаны 10.04.15г. За аренду апреля месяца было уплачено еще в марте. В начале заключения договора был уплачен задаток в размере месячной арендной платы и в договоре прописывается что задаток сумма подлежащая в счет уплаты последнего месяца договора аренды, по возврату задатка ничего не написано. Учитывая что достигнуто соглашение между сторонами, и площадь передана актом передачи 10.04.15 в котором прописано, стороны друг другу претензий не имеют и в скобках (имеют). То арендодатель обязан возвратить задаток, и произвести перерасчёт за переплаченную арендную плату с 10.04.15 по 30.04.15 так как этот срок арендатор уже не занимал площадь. При этом в договоре есть пункт, что в случае расторжения договора арендатором он обязан уведомить арендодателя за 45 дней до расторжения. Важно отметить, что если мы с арендодателем достигли соглашения то 45 дней в расчёт не берётся? Возможно ли вернуть переплату за аренду и задаток?
24 января 2016, 11:40, вопрос №1112907, Булат, г. Казань
1 ответ
Дата обновления страницы 07.05.2018