Спор с застройщиком о квадратных метрах

Здравствуйте, Николай!

Как указано в ст. 555 Гражданского кодекса РФ:

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Но если к площади лоджии действительно был применен коэффициент, то застройщик, увы, прав, поскольку фактически площадь в таком случае может и не уменьшиться.

Необходимо анализировать содержание ДДУ и технического паспорта.

Добрый день.

По ст. 15 ЖК РФ:

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Однако, есть подзаконный нормативный акт:

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0

В ФЗ о ДДУ в ст. 5 :

Статья 5. Цена договора
 

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Получается нужно смотреть договор с застройщиком, каким образом там говориться об общей площади и площади лоджии.

Все таки надо уточнить ряд вопросов

Часть 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации и содержать, в частности, сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией. Площадь строящейся квартиры является одной из таких

По общему правилу, площадь квартиры, передаваемой застройщиком, не должна отличаться от площади квартиры, указанной в проектной декларации

 Поэтому нужно уточнить какая площадь квартиры у вас по проектной документации ?

По сложившейся практике, в договоры о долевом участи в строительстве обычно включается условие, в соответствии с которым окончательные взаиморасчеты по договору между сторонами производятся по результатам обмеров построенного объекта уполномоченным лицом (районным проектно-инвентаризационным бюро).

В таких случаях результаты обмеров квартиры имеют принципиальное значение для сторон договора долевого участия в строительстве.

У вас есть в договоре ДДУ такое условие, и какая площадь передаваемой квартиры после обмера БТИ по техпаспорту ?

Как правило, договоры ДДУ содержат ограничения на отклонение фактической площади от проектной площади квартиры, в пределах которых изначально установленная цена договора остается неизменной. Так, отклонение площади квартиры в пределах 1,5% или 2%, либо в пределах 0,5 или 1 кв. м может не являться основанием для перерасчета по договору, если это прямо предусмотрено самим договором либо дополнительным соглашением к договору.

У вас есть такие ограничения?

К настоящему времени сложилась достаточно обширная судебная практика по рассмотрению споров, связанных с возвратом (в случае уменьшения площади квартиры) либо доплатой (в случае увеличения площади) денежных средств из расчета стоимости 1 кв. м передаваемой квартиры. В большинстве случаев суды удовлетворяют требования истцов, основанные на отличиях между фактической и проектной площадью квартиры, выходящих за пределы установленного договором лимита.

Здравствуйте, Николай!

Как говорится «площадь площади рознь»… Есть разные понятия площади.

В выписке из Росреестра и в кадастровом паспорте площадь считается для целей кадастрового учета согласно Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (приложение N 2), согласно которым:

1. Требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.

...

12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Теперь что касается понятия и механизма расчета площади, указанной в Вашем договоре долевого участия. Прежде всего нужно смотреть дату договора. Если, как Вы пишите, прошло 2 года, то значит дата договора ранее 01.01.2017. В этом случае приведенная коллегой Трофимовой Юлией цитата (начиная со второго предложения) из части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» не применяется, поскольку она появилась в законе только с 01.01.2017 и не может применяться к договорам, заключенным ранее.

Поэтому нужно понять, как определялась площадь именно в Вашем договоре. 

Если, как Вы пишите, в договоре идет ссылка на проектную документацию в Интернете, где расчет площади жилого помещения, действительно, происходит с учетом лоджии, то застройщик прав.