Как происходит расчет после перехода права собственности через банковскую ячейку?

снимать обременение придется через суд. Ниже привел примерно похожую практику.

    Дело № 2-7061/11

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Благовещенск       ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Шульга И.В.,

при секретаре Морозкиной М.В.,

с участием истца Захарова В.Н., представителя ответчика Шевелёвой Н.С. по доверенности Бурбыга В.В., представителя Управления Росреестра по Амурской области Васильева В.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Захарова Вячеслава Николаевича к Шевелёвой Светлане Николаевне о снятии обременения с квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Захаров В.Н. обратился в суд с настоящим иском, в обоснование которого указал, что *** между ним, как покупателем, Шевелевой С.Н. и ее *** Шевелевым В.Л., как продавцами был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Благовещенск ***. Стоимость приобретаемой покупателем квартиры, составляла ***. Сумма в размере *** рублей была уплачена им ***. за счет собственных средств о чем имеется расписка. Сумма в размере *** рублей была уплачена *** после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы регистрации по Амурской области и получения свидетельства о государственной регистрации права *** за счет заемных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», согласно кредитного договора *** от ***, о чем тоже имеется расписка. Для завершения сделки необходимо было совместно явиться в Управлении Федеральной службы регистрации по Амурской области и предъявить расписки на получение денег и написать заявление на снятие обременения. Однако этого сделано не было, так как Шевелев В.Л. заболел и был помещен в больницу, а *** умер. Он обратился в Управление ФРС с заявлением о снятии обременения, но в устной форме ему объяснили, что сделать это он может только через суд. На основании выше изложенного, просит обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Амурской области снять обременение с квартиры находящейся по адресу: г. Благовещенск ***, и исключить запись об ипотеке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебное заседание не явились ответчик Шевелева С.Н., о времени и месте проведения судебного разбирательства извещенная надлежащим образом и обеспечившая явку своего представителя; представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России», о времени и месте проведения судебного разбирательства извещенный надлежащим образом, сведений о причинах неявки и доказательств уважительности таких причин суду не представивший. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивал, поддержал доводы, указные в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Амурской области с иском не согласился, указал, что истец официально с заявлением о снятии обременения с квартиры к ним не обращался, в связи с этим требования удовлетворению не подлежат.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ч. 5 ст. 488 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 28 Федерального закона от *** *** «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Как установлено судом, *** между Шевелёвой С.Н., Шевелёвым В.Л. (продавец) и Захаровым В.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу г. Благовещенск, ***.

По условиям данного договора после заключения сделки в течение пяти дней с момента ее регистрации покупатель должен был внести продавцу недостающую стоимость имущества в сумме *** рублей.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ***, за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу г. Благовещенск, ***.

В связи с неполной оплатой по договору в пользу Шевелёвой С.Н., Шевелёва В.Л. было зарегистрировано обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: г. Благовещенск ***.

Согласно расписке от ***, расчет в сумме *** рублей между Шевелёвой С.Н., Шевелёвым В.Л. и Захаровым В.Н. произведен.

Однако *** *** года Шевелёв В.Л. умер, что подтверждается свидетельством о смерти от ***.

Данные обстоятельства, в том числе основания обременения права и факт полной оплаты по договору, подтверждены сторонами в судебном заседании.

Согласно ч. 4 ст. 29 Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от *** *** «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от *** *** «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 29.1 Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Так как один из физических лиц-участников сделки на стороне продавцов, и соответственно один из залогодержателей, умер, снятие в его пользу обременения в общем порядке не возможно.

Однако в действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие порядок снятия обременения права в виде ипотеки в случае смерти залогодержателя-физического лица.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как разъяснено в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ***, Пленума ВАС РФ *** от *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из данных положений следует, что в случае, если регистрация сделки невозможна по причине отсутствия одного из ее участников, суд праве принять решение о регистрации сделки по требованию заинтересованного лица при условии фактического исполнения ее условий. При этом если на одной из сторон с множественностью ее участников один из них остается, то такое требование может быть адресовано к нему в исковой форме и в связи с наличием спора о праве между ними не подлежит рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ путем обжалования отказа государственного регистратора.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку спорные отношения о прекращении обременения права в виде ипотеки нормами закона не урегулированы, суд полагает необходимым применить по аналогии закона нормы, регулирующие сходные отношения по регистрации сделки в отсутствие стороны, предусмотренные ст. 165 ГК РФ.

Принимая во внимание, что обязательство Захарова В.Л. по оплате по договору купли-продажи перед продавцами Шевелёвым В.Л. и Шевелёвой С.Н. выполнено, имеются фактические основания для прекращения ипотеки, которая обеспечивала исполнение данного обязательства.

В связи с этим в силу ч. 1 ст. 6, п. 3 ст. 165 ГК РФ заявление требования о снятии обременения права в виде ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: г. Благовещенск *** и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 43 Федерального закона от *** *** «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, на одно и то же имущество возможно существование нескольких залогов.

Пунктом 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства РФ от *** N 219 предусмотрено указание в Едином государственном реестр данных о конкретном лице, в пользу которого зарегистрировано обременение.

Поскольку согласно кредитному договору от *** и договору купли-продажи от *** квартира приобретена на земные средства с возникновением права залога ОАО «Сбербанк», суд полагает необходимым в целях правильного исполнения судебного решения указать, что подлежит снятию обременение в силу закона, установленное в пользу Шевелёва В.Л. и Шевелёвой С.Н., которые являются залогодержателями в силу закона по договору купли-продажи от ***.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Захарова Вячеслава Николаевича к Шевелёвой Светлане Николаевне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о снятии обременения с квартиры удовлетворить.

Снять обременение права в виде ипотеки в силу закона в пользу Шевелёвой Светланы Николаевны, Шевелёва Виктора Леонидовича на квартиру по адресу: г. Благовещенск ***.

Исключить запись об ипотеке в силу закона в пользу Шевелёвой Светланы Николаевны, Шевелёва Виктора Леонидовича на квартиру по адресу: г. Благовещенск *** из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья     И.В. Шульга