Моя мама подарила мне квартиру, мне необходимо ее продать и купить новую, чтобы мама жила ближе ко мне. Уже нашла варианты продаю квартиру за 6 миллионов покупаю за 7,8 миллиона сейчас узнала, что мне придётся платить налог с продажи, так как я владею квартирой менее 3-х лет. Я не в состоянии буду оплатить налог с 6 миллионов, хотя по кадастру она тоже стоит 6 миллионов. Что мне делать? Ждать 3 года? Спасибо Евгения.
Здравствуйте!
Что мне делать? Ждать 3 года?Евгения
оптимально ждать 3 года.
при невозможности, Вы можете снизить облагаемый доход до 3 000 000 рублей, за счет 2-х налоговых имущественных вычетов по ст.220 НК (при продаже и покупке), в случае совершения обеих сделок в одном году и наличии права на вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК (т.е. если ранее его не использовали еще)
Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМО
от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
30.01.2015
Уважаемая Евгения! Здравствуйте! НДФЛ от дарения от Вашей мамы не будет (см. п.18.1 ст.217 НК РФ). А вот если не выдержите три года (см. ст.217, ст.217.1 НК РФ) платить НДФЛ придется.
Другой разговор, что если Вы продадите не выдержав указанного срока Вы имеете право на налоговый имущественный вычет (см. ст.220 НК РФ) в пределах 2000 000,00 руб.
То есть НДФЛ будет с разницы между ценой продажи и минус 2000 000,00 руб. (вычет).
Уважаемая Евгения! В дополнение к мнению уважаемого коллеги: дополню, что если принимать во внимание и продажу и покупку — да, здесь вычет до 3000 000,00 руб.
уважаемые юристы, я поняла, что мне придётся платить налог. Вопрос, если можно, какая сумма получится? С Уважением! Евгения
Добрый день. Полностью согласен с ответами коллег Чернобавского и Григорьева. Добавлю по Вашему уточнению
Вопрос, если можно, какая сумма получится?
и привожу методику запрашиваемого Вами расчета налога.
Как справедливо указано в письме 30 января 2015 г. N 03-04-05/364, приведенном коллегой Чернобавским, ставка налога составляет 13% ( мы исходим из того, что Вы налоговый резидент РФ). Данная ставка определена ст.224 НК.
НК
Статья 224. Налоговые ставки
1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
....
При рассчете суммы я исхожу из того, что Вы не использовали еще вычет при покупке квартиры в размере 2 000 000 и обе сделки — продажа и покупка совершаются в течении одного года.
Для того что бы высчитать размер налога нужно применить такую формулу — ( сумма продажи — 1 000 000 налогового вычета от продажи квартиры — 2 000 000 вычета от покупки новой квартиры в этом же году, если ранее данный вычет не использовался) * 13%. При вводных условиях и продаже за 6 000 000 сумма налога составит 390 000 рублей.
На практике, если покупатель согласен, часто применяют незаконный вариант с указанием цены продажи в меньшем размере. При этом, если право собственности на подаренную квартиру возникло после 2016г. занижать стоимость продажи, с тем что бы цена продажи была менее 70% от кадастровой стоимости не имеет смысла. В соответствии с ч.5 ст.217.1 НК в любом случае сумма доходов будет принята в размере не менее 70% от кадастровой стоимости. Т.е в Вашем случае не менее 4 200 000 рублей., Таким образом если этот незаконный способ будет предпринят, то размер налога составит (4 200 000 — 1 000 000 — 2 000 000)* 13% = 156 000. При этом еще раз — данный способ незаконен. Если он будет выявлен налоговой, это повлечет за собой доначисление налога и привлечение Вас к налоговой ответственности. Если квартира приобретена до 2016г., то правило о минимальном доходе от продажи квартиры в 70% от кадастровой стоимости, установленное ст.217.1 НК не применяется. В связи с этим данная сумма может быть и ниже. Но еще раз — данное действие не является законным, хотя и применяется многими на практике. В любом случае соглашаюсь с мнением коллеги Чернобавского
оптимально ждать 3 года.
С уважением Евгений Беляев
в дополнение, при невозможности уплатить налог Вы можете попросить отсрочку у ФНС, если есть основания (ст.64 НК)