Регистрация права собственности на квартиры за застройщиком в доме приобретенном по решению Арбитражного суда, разбирающего дело о банкротстве предыдущего застройщика

Вопрос: зарегистрирует ли застройщик за собой право собственности на эти 5 квартир, по которым имеются договоры долевого участия с предыдущим застройщиком, но не включенные арбитражным судом в реестр требований о предоставлении жилых помещений.

Здравствуйте.

Вижу, что Вы задаете второй вопрос примерно одной направленности. Вопрос носит дискуссионный характер, поэтому я бы очень рекомендовал Вам ознакомиться с исследованием на указанную тему.

Сам же приведу лишь выводы из него. Если Вас заинтересует полноценное исследование Вы можете прочитать его обратившись к странице:

http://www.zakonia.ru/analytic...

Выводы же выглядят следующим образом:

… дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом недвижимого имущества должника (ипотекой) по своим ДДУ, сохраняют такой залог (ипотеку) в силу ст.353 ГК РФ до момента «ликвидации застройщика-банкрота» (п.4 ст.149 закона о банкротстве). Этот момент определен внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица (что фактически получается позднее чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника).
Из этого напрашивается и окончательный вывод по данному вопросу, что такой дольщик (не заявлявший в рамках банкротства своего застройщика денежных требований), после реализации предмета залога арбитражным управляющим третьему лицу (покупателю), но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота, вправе предъявить к такому покупателю иск об обращении взыскания на предмет залога, который к процедуре банкротства застройщика уже не будет иметь никакого отношения. Данная возможность подтверждена и пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

И далее:

Таким образом, новый собственник «незавершенки» фактически должен будет тем самым исполнить основное обязательство перед дольщиком вместо застройщика-банкрота, продавшего ему такую «незавершенку», но только в отношении тех дольщиков, залог которых сохранился после продажи предмета залога в процедурах банкротства застройщика.
Я осознанно оставляю здесь формулировку «исполнить основное обязательство», несмотря на то, что залог фактически направлен на удовлетворение требования в деньгах а основное обязательство застройщика перед дольщиком — «передать квартиру», поскольку важную роль отдаю праву дольщика (залогодержателя) оставить предмет залога за собой (п.4 ст.58 закона об ипотеке) при признании несостоявшимися повторных торгов по реализации такого предмета залога, чем и возможно достижение дольщиком своей прямой цели – получить жилье в натуре.

Обращаю Ваше внимание, что поскольку данный вопрос имеет довольно обширное обоснование, не усматриваю смысла его тут весь приводить. Тем более, что в вышеуказанной статье все достаточно доступно.

Также есть смысл учитывать, что приведено лишь мнение эксперта на эту тему, а значит не исключена и иная трактовка указанных им законоположений, что как раз и говорит о спорности позиции или по крайней мере наличии иных точек зрения, которые также представлены в статье.

Поэтому полагаю, что самым справедливым и более оправданным в рассмотренной ситуации следует признать возможность продажи предмета залога (ипотеки) в рамках процедур банкротства застройщика третьему лицу лишь с сохранением у дольщика, не заявлявшего своих требований в процедурах банкротства застройщика, права залога (ипотеки) и подтвержденного (ст.356 ГК РФ) новым залогодателем — собственником заложенного имущества, с переводом основного обязательства перед таким дольщиком на нового собственника (залогодателя) «незавершенки», применительно статьи 20 закона о залоге и п.3 ст.1 закона об ипотеке, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ).

Добрый день,

Закон о банкротстве в данном случае имеет специальный характер, т.е. будут применяться именно его нормы.

Статья 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства

(введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства (далее соответственно — имущество, объект незавершенного строительства, земельный участок).
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее — обязательства застройщика).

Следовательно, никаких иных обязательств, в том числе залоговых, к новому застройщику не переходит.

Статья 201.15-2. Передача имущества и обязательств застройщика
5. К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, ответ на ваш вопрос следующий, да, застройщик сможет зарегистрировать право собственности на квартиры дольщиков не заявивших свои требования в деле о банкротстве.