Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риск признания недействительной сделки по отчуждению ЗУ с незарегистрированным строением
В марте 2018 года между физлицами заключён договор купли-продажи земельного участка (Московская область).
Договор был удостоверен нотариусом, потом был успешно зарегистрирован.
В тексте договора было указано, что объектов недвижимости на земельном участке нет.
Действительно, зарегистрированных зданий/строений на участке нет.
Но фактически присутствует жилой дом, на который в 2005 году составлялся технический паспорт (не подавался никуда), используется электричество, газ и т.п., а также на участке есть беседка, которая была указана на старом плане БТИ.
Я слышал про то, что возможно признать сделку купли-продажи участка недействительной на основании неуказания в договоре того, что объекты недвижимости, расположенные на нем, передаются вместе с участком.
Вопрос заключается в следующем.
Как нивелировать вышеуказанные риски (они есть)?
Предыдущий собственник готов подписать любые гарантийные письма и т.п.
Может быть, сделать некое нотариальное соглашение об отсутствии претензий?
Но есть риск, что родственники (потенциальные наследники) продавца в будущем могут попытаться оспорить сделку.
В данный момент мы хотим зарегистрировать дом по дачной амнистии и указать в декларации дату окончания строительства: 2018 год.
Что ещё можно сделать?
Добрый день. Ситуация действительно непростая и риск существует. Здесь необходимо учитывать то, что с одной стороны существует
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
.....Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
С другой стороны, находящиеся на участке строения подпадают под категорию самовольных
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Здравствуйте, Владимир.
Если у покупателя была возможность, а она была, осмотреть участок и выявить нахождение на нем объекта, то риск признания договора недействительным отсутствует.
Гражданский кодекс
Статья 474. Проверка качества товара
1. Проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 248-ФЗ)
Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 248-ФЗ)
2. Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
У меня у знакомого, занимающегося скупкой участков была точно такая же ситуация.
Примеры судебной практики приложу позднее.
С уважением! Г.А. Кураев
Вот пример, когда недостатки действительно не могли быть обнаружены, так как приемка проводилась в зимнее время года.
Анализ исследованных доказательств в их совокупности показывает, что Воронину Д.В. продан земельный участок ненадлежащего качества, который не может быть использован по целевому назначению. Выявленные в ходе экспертного исследования недостатки участка являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, стоимость устранения недостатков превышает стоимость участка.
Выявленные недостатки участка не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка в зимнее время года, что подтверждается фотографиями, представленными в суд первой инстанции, на которых изображен участок, покрытый снегом. В зимнее время года в силу погодных условий невозможно определить площадь и глубину залегания мусора.
Что касается возможности оспорить сделку.
Если Вы ее не собираетесь оспаривать в ближайший 1 год, то и оспорить ее не смогут даже правопреемники, так как срок давности будет пропущен.
Сделка оспоримая, а не ничтожная.
Гражданский кодекс
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Зарегистрировать строение по дачной амнистии возможно, если вид разрешенного использования земельного участка СНТ, ДНП, ЛПХ.
Если ИЖС, то необходимо разрешение на строительство, дачная амнистия здесь не пройдет.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 28.02.2018)
«О государственной регистрации недвижимости»Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Таким образом, Вам лучше ничего не предпринимать с продавцом, не светить указанный объект в Договорах и доп.соглашениях.
Если получится, пробуйте получить разрешение на строительство на уже возведенный объект, если администрация не проверит его наличие до выдачи разрешения, то этот вариант пройдет.
Если этот вариант не пройдет, то можно пытаться его узаконить через статью 222 ГК РФ, если до его строительства были попытки получить разрешение на строительство.
Если администрация подаст иск о сносе, то нужно будет защищаться, доказывать, что строение не представляет собой угрозу жизни и здоровья и не нарушает ничьих прав.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»26. Рассматривая иски о признании права собственности на
самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает
ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при
отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения
в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального
законодательства.Отсутствие разрешения на строительство само по себе не
может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на
самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало
ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в
частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого
разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.Если иное не установлено законом, иск о признании права
собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении
судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются
отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в
эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,
предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли
сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц
и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день. На данный момент, поскольку дом не зарегистрирован, он не является ни объектом недвижимости, ни объектом незавершенного строительства. Поэтому он и не указан в договоре купли-продажи земельного участка, точнее, у собственника отсутствует законодательно закрепленная обязанность указывать в договоре купли-продажи земельного участка эти постройки (дом и беседку).
Если вас беспокоит то обстоятельство, что неуказание этих объектов опорочат в дальнейшем заключенный договор купли-продажи земельного участка, предлагаем вам сделать следующее.
Вам нужно приобрести право собственности на данные объекты как на временные сооружения путем заключения с бывшим собственником договора купли купли-продажи такого объекта именно как временного сооружения. Это обычный договор. который не подлежит ни регистрации, ни нотариальному удостоверению. Тогда у вас будут все права на пользование газом, электричеством, и т.д.
После этого вы смело можете этот дом реконструировать, присваивать ему статус недвижимого имущества или незавершенного строительства, и, соответственно, приобретать на него право собственности на свое имя.
Однако поставить такой объект недвижимости на кадастровый учет с целью последующей регистрации права на него было значительно проще сделать до 01.03.2018 г. Можно было просто заполнить декларацию особой формы, и заплатить госпошлину.
после 1 марта 2018 г. перечень документов расширен, и теперь для регистрации объекта в качестве недвижимого нужны следующие документы:
— правоустанавливающие документы на землю;
— техническая документация на объект недвижимости (технический паспорт);
— кадастровый паспорт;
— заявление в Росреестр;
— квитанция об оплате государственной пошлины.
Этот порядок предусмотрен законом о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
Получив в БТИ техпаспорт, который изготовят по вашему заявлению, вы должны обратиться в кадастровую палату за кадастровым паспортом, а уже потом — в Росреестр для регистрации
Действующий порядок оформления объектов на участках садоводчествких товариществ действует до 1 июля 2018 г. До этого времени оформление осуществляется на основании: свидетельства права собственности на землю, кадастровой декларации (заявления) и технического плана на объект недвижимости.
На основании этих документов подаются 2 заявления в МВЦ: 1. О постановке на кадастровый учет объекта (госпошлиной не облагается); ". О регистрации права на объект (облагается государственной пошлиной.
По итогу вы получите 2 выписки — выписка об учете строения и выписка о праве.
И доя оформления технического плана и кадастровой декларации в целях дальнейшего налогообложения и пригодится договор приобретения этих сооружений, которые находятся на вашем земельном участке, который подтвердит, что объекты были возведены до 2018 года. И вас будет льгота по уплате налога на объекты недвижимости.
После 1 июля 2018 года этот порядок изменится, но что именно будет предложено вместо него, пока неизвестно.
В соответствии с
В этом случае права собственности на указанные постройки у продавца участка не было. Он не мог их Вам продать.При этом сохранялось потенциальное право на признание права на них.
В настоящий момент для минимизации будущих рисков, я посоветовал бы составить с продавцом участка письменный договор о переуступке Вам всех прав по возможности узаконения указанных построек на свое имя и продаже Вам строительных материалов, из которых данные постройки состоят. Данный договор не нужно регистрировать. В случае возникновения спора он может быть использован в качестве доказательств того, что продавец участка переуступил Вам все права по указанным строениям, в том числе права на их узаконение и признание права собственности, а так же продал стройматериалы, из которых данные самовольные строения состоят. Ну а далее действовать по тому плану, что Вы указали -
С уважением Евгений Беляев
И еще один момент. Если спор с продавцом( его наследниками) не возникнет, показывать данный договор по строениям при регистрации прав на них в порядке дачной амнистии не стоит. Он нужен лишь для минимизации рисков в случае возникновения спора с продавцом( его наследниками) С уважением Евгений Беляев