Риск признания недействительной сделки по отчуждению ЗУ с незарегистрированным строением

В соответствии с 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
 Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В этом случае права собственности на указанные постройки у продавца участка не было. Он не мог их Вам продать.При этом сохранялось потенциальное право на признание права на них. 

В настоящий момент для минимизации будущих рисков, я посоветовал бы составить с продавцом участка письменный договор о переуступке Вам всех прав по возможности узаконения указанных построек на свое имя и продаже Вам  строительных материалов, из которых данные постройки состоят. Данный договор не нужно регистрировать. В случае возникновения спора он может быть использован в качестве доказательств того, что продавец участка переуступил Вам все права по указанным строениям, в том числе права на их узаконение и признание права собственности, а так же  продал стройматериалы, из которых данные самовольные строения состоят. Ну а далее действовать по тому плану, что Вы указали -

 В данный момент мы хотим зарегистрировать дом по дачной амнистии и указать в декларации дату окончания строительства: 2018 год.

С уважением Евгений Беляев

И еще один момент. Если спор с продавцом( его наследниками) не возникнет, показывать данный договор по строениям при регистрации прав на них в порядке дачной амнистии не стоит. Он нужен лишь для минимизации рисков в случае  возникновения спора с продавцом( его наследниками) С уважением Евгений Беляев

Вот пример, когда недостатки действительно не могли быть обнаружены, так как приемка проводилась в зимнее время года.

Анализ исследованных доказательств в их совокупности показывает, что Воронину Д.В. продан земельный участок ненадлежащего качества, который не может быть использован по целевому назначению. Выявленные в ходе экспертного исследования недостатки участка являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, стоимость устранения недостатков превышает стоимость участка.

Выявленные недостатки участка не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка в зимнее время года, что подтверждается фотографиями, представленными в суд первой инстанции, на которых изображен участок, покрытый снегом. В зимнее время года в силу погодных условий невозможно определить площадь и глубину залегания мусора.

https://rospravosudie.com/cour...

Что касается возможности оспорить сделку.

Если Вы ее не собираетесь оспаривать в ближайший 1 год, то и оспорить ее не смогут даже правопреемники, так как срок давности будет пропущен.

Сделка оспоримая, а не ничтожная.

Гражданский кодекс

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Зарегистрировать строение по дачной амнистии возможно, если вид разрешенного использования земельного участка СНТ, ДНП, ЛПХ.

Если ИЖС, то необходимо разрешение на строительство, дачная амнистия здесь не пройдет.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 28.02.2018)
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Таким образом, Вам лучше ничего не предпринимать с продавцом, не светить указанный объект в Договорах и доп.соглашениях.

Если получится, пробуйте получить разрешение на строительство на уже возведенный объект, если администрация не проверит его наличие до выдачи разрешения, то этот вариант пройдет.

Если этот вариант не пройдет, то можно пытаться его узаконить через статью 222 ГК РФ, если до его строительства были попытки получить разрешение на строительство.

Если администрация подаст иск о сносе, то нужно будет защищаться, доказывать, что строение не представляет собой угрозу жизни и здоровья и не нарушает ничьих прав.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

26. Рассматривая иски о признании права собственности на
самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает
ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при
отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения
в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального
законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не
может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на
самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало
ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в
частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого
разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права
собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении
судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются
отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в
эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,
предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли
сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц
и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Действующий порядок оформления объектов на участках садоводчествких товариществ действует до 1 июля 2018 г. До этого времени оформление осуществляется на основании: свидетельства права собственности на землю, кадастровой декларации (заявления) и технического плана на объект недвижимости.

На основании этих документов подаются 2 заявления в МВЦ: 1. О постановке на кадастровый учет объекта (госпошлиной не облагается); ". О регистрации права на объект (облагается государственной пошлиной.

По итогу вы получите 2 выписки — выписка об учете строения и выписка о праве.

И доя оформления технического плана и кадастровой декларации в целях дальнейшего налогообложения и пригодится договор приобретения этих сооружений, которые находятся на вашем земельном участке, который подтвердит, что объекты были возведены до 2018 года. И вас будет льгота по уплате налога на объекты недвижимости.

После 1 июля 2018 года этот порядок изменится, но что именно будет предложено вместо него, пока неизвестно.