Отчуждение общедомового имущества застройщиком

Question

Здравствуйте. Есть дом, который начал строится в 2007, но в связи с известными событиями был сдан только в конце 2011. Тем не менее, есть люди, которые покупали квартиры еще в 2008 и тогда этот дом предполагал наличие, в числе прочего, отдельного помещения для ТСЖ на первом этаже. Само собой, при сдаче дома застройщик это помещение забрал себе. Я понимаю, что до момента регистрации первого права собственности все, что в доме принадлежит застройщику. Вопрос в том, что, возможно, был момент когда у кого-то из собственников помещений уже возникло право собственности на квартиру (и на долю в общедомовом, соответственно), а после этого застройщик уже незаконно вывел часть общедомового. Хронология примерно такая: 30.11.2011 - дом сдан. 20.12.2011 - подписан первый акт приема передачи. 03.02.2012 - зарегистрировано первое право собственности. 02.04.2012 - застройщик зарегистрировал право собственности на интересующее меня помещение (оно до сих пор принадлежит застройщику). Как узнать в какой момент времени застройщик выделил это помещение для оформления права собственности? Логика подсказывает, что это должно быть в проектной декларации и ее изменениях или в документах, на основании которых проводилась ГРП, но как, где и на каком основании их запросить? Как, в-общем, проверить теорию, что у застройщика это помещение можно забрать? (не советуйте, пожалуйста, пойти к застройщику или в управляющую компанию, я председатель ТСЖ этого дома)

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Виталий! Здравствуйте! Здесь многое упирается и в основания признания сделки недействительной (см. ст.ст.166-181 ГК РФ), как и в сроки исковой давности (см. ст.ст.181,195-208 ГК РФ). В чем незаконность действий Застройщика то? В общем здесь возможно подача жалобы в ГЖИ региона или в прокуратуру города/района, а вот далее уже по результатам проверки. Но опять с жалобой то же с чем-то надо выходить...

Эмиль Искендеров · Answer

Добрый день, Виталий! Для начала нужно понять — является ли это помещение общедомовым. Общедомовое имущество — это то имущество, которое предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме. Соответственно, если то помещение, о котором Вы ведете речь не предназначено для обслуживания других помещений в доме, то общедомовым имуществом оно являться не может (это может быть просто нежилое помещение в МКД). ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ... Если застройщик незаконно присвоил себе помещение, которое является общедомовым имуществом, то исправить что-либо может только суд. А тут уже надо разбираться подробно — чем он нарушил Ваши права, не прошли ли сроки на оспаривание и т.д. и т.п. Выбор способа защиты права также должен осуществлять только юрист, которые изучит Вашу ситуацию предметно.

Алена Виноградова · Answer

Здравствуйте, Виталий. Если у Вас отсутствует возможность обратиться к застройщику письменно о запросе проектной декларации, то в этом случае Вам необходимо обращаться в контролирующие организации (Госжилинспекцию или Ропотребнадзор), либо обращаться в суд. Тогда контролирующий орган или суд по Вашей просьбе запросит необходимые документы и проверит целевое использование помещения. Опять же, для этого Вы должны быть уверены, что информация о том, что помещение должно было быть передано именно ТСЖ, поскольку является общедомовым имуществом. Если целевое назначение этого помещения не будет указано в проектной документации, либо будет оно будет указано как обычное нежилое помещение, потребовать его у застройщика Вы не сможете.

Ростислав Демидов · Answer

Виталий, вполне может получится, что такое помещение самостоятельного использования. На данный счет можно привести позицию Конституционного суда РФ По смыслу пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Указанному критерию отвечают, в частности, технические подвалы, т.е. подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 24 сентября 2012 года N 1605-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела. Определение Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 N 2110-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шемякина Олега Егоровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» Таким образом, нужно у застройщика запрашивать проектную документацию для понимания ситуации.