Может ли банк оспорить в суде ДКП недвижимости?

Здравствуйте Денис!

Во-первых, очень важно платит ли продавец банку денежные средства по кредитному договору, если да то переживать не стоит. Во-вторых, важно знать имеется ли решение суда о принудительном взыскания денежных средств, если нет то банк в данный момент претензий не имеет к должнику. Кроме того, если имущество не залоговое, то банк не сможет оспорить договор купли-продажи т.к. он не является стороной сделки.

Здравствуйте, Денис! Вероятность того, что банк действительно может оспорить ДКП доли квартиры есть, ее исключать нельзя. Вместе с тем, следует также указать, что по смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части. Кроме того, квартира не состоит в залоге у банка, и этот факт в Вашу пользу, как добросовестного приобретателя. Поэтому если Ваш родственник выписался с этой квартиры, реально передал Вам деньги (расписка о получении денежных средств есть либо это прямо указано в договоре) и доказательства того, что Вы не должны были и не могли знать о кредитных обязательствах родственника (доказывать этот факт должен будет именно банк, а не Вы!), попытка оспорить ДКП у банка не принесет успеха, суд не удовлетворить требования банка. 

Здравствуйте, Денис! 

По общему правилу, любая сделка может быть оспорена одной из ее сторон. Оснований для этого установлены законом. Банк в вашем случае как  кредитор, к сделке купли -продажи отношения не имеет. Банк может попытаться оспорить по основанию мнимости сделки, то есть ее совершения без намерения создать юридические последствия, для вида. Такие сделки фиктивны, а с точки зрения гражданского права – ничтожны. И в этом случае от кредитора не требуется доказывать, что сделкой нарушены его права, поскольку сделка незаконна по своей природе. Но выиграть судебный процесс сложно.  Доказывать фиктивность купли-продажи будет истец, а если должник и привлеченный им покупатель оформили все юридически грамотно, признать сделку недействительной практически невозможно. 

Вопрос о действительности сделки также может встать также при решении вопроса о банкротстве продавца -физического лица. Законодательство о банкротстве позволяет оспорить практически любые сделки. Главное здесь – их подозрительность, а не какие-то  нарушения закона.Осуществление сделки в течение года до или после принятия арбитражем заявления о банкротстве в случае несоразмерности цены сделки и рыночной стоимости имущества. Если имущество было продано по слишком низкой цене, которая не соответствует ни рыночной стоимости, ни другим сделкам купли-продажи аналогичного имущества, совершенных при схожих условиях и обстоятельствах. Продажа имущества в течение 3 лет до или после принятия арбитражем заявления о банкротстве в случае, если целью сделки было причинение вреда имущественным правам кредитора, покупатель об этом знал, был заинтересованным лицом или знал о финансовых проблемах продавца и такой вред наступил. О цели причинения вреда правам кредитора по умолчанию свидетельствуют, например, безвозмездный характер сделки, наличие у должника финансовых проблем, отвечающих признакам банкротства, на момент купли-продажи имущества либо образовавшихся в результате сделки, сохранение проданного имущества в пользовании (владении) продавца.

Поэтому, если Вы не знали о проблемах продавца и купили квартиру для проживания по реальной рыночной стоимости, не имели совместной с должником цели  вывести имущество последнего из под «удара», то Вы являетесь добросовестным приобретателем, соответственно изъять у Вас квартиру суд не сможет. Удачи Вам!