472 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

472 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Юридическая консультация, экспертиза документов застройщика

Что мне нужно:

1) Анализ ситуации и договора ДДУ и всех прилагающихся документов (разрешения, проектная декларация, страховки)

2) Обозначить риски

3) Юридически правильные рекомендации, заключение

Нужен анализ не только ДДУ!, важны все документы в связке. Особое внимание уделить: земля в аренде, экспертиза НЕГОСУДАРСТВЕННАЯ, застройщик новый на рынке Питера,

Прошу отнестись к документам и застройщику крайне критически. Проверить самые узкие места (особенно как меняются условия со всеми новыми изменениями в ФЗ-214)

все документы по адресу

http://goldencityspb.ru/documents

Застройщик Glorax Development

Комплекс ЖК "Golden City" (Голден Сити)

13 Марта 2018, 12:33, вопрос №1933091

Уточнение клиента

В договоре указан

Плановый срок окончания строительства и ввода Многоквартирного дома в
эксплуатацию – 1 квартал 2020 года. По правилам должна быть указана конкретная дата. Иначе неустойку не получить в случае просрочки?

13 Марта 2018, 13:12

Уточнение клиента

Волнует такой вопрос:

http://nsp.ru/news/11287-namiv

Какие проблемы с администрацией могут появиться у застройщика и соответственно у дольщиков? Как с этим можно будет справится? И можно ли?

15 Марта 2018, 14:57

Уточнение клиента

Доп. вопрос касательно компенсационного фонда (согласно ФЗ-214).
Будет ли застройщик делать отчисления в фонд? Указано ли это в ДДУ? Если нет, то в каким документом это регулируется?

15 Марта 2018, 19:45

Уточнение клиента

Каким образом обеспечивается ответственность застройщика перед дольщиком в случае  банкротства застройщика?  По данному ДДУ и всем текущим законам РФ.

16 Марта 2018, 13:19

Уточнение клиента

Действительно ли страховая компания в сосоянии будет возместить стоимость? Или же она будет вкладывать средства в продолжение строительства?

16 Марта 2018, 16:39
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
35%
Юрист - Илья
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

1) Анализ ситуации и договора ДДУ и всех прилагающихся документов (разрешения, проектная декларация, страховки)

2) Обозначить риски

3) Юридически правильные рекомендации, заключение

Наталья

Добрый день,

Договор ДДУ абсолютно нормальный, никаких перекосов в пользу застройщика нет. Земля уже в собственности застройщика. Однако, обременена ипотекой банка, что впрочем, обычная практика в таких случаях.

Обязательства застройщика застрахованы, но как показывает практика, страхование само по себе не является гарантией возврата средств дольщику в случае возникновения проблем, так как страховщики банкротятся обычно вместе с застройщиком.

Нужен анализ не только ДДУ!, важны все документы в связке. Особое внимание уделить: земля в аренде, экспертиза НЕГОСУДАРСТВЕННАЯ, застройщик новый на рынке Питера,

Прошу отнестись к документам и застройщику крайне критически. Проверить самые узкие места (особенно как меняются условия со всеми новыми изменениями в ФЗ-214)

Наталья

Земля как я уже указал в собственности (но с обременением в пользу банка). 

В договоре указан

Плановый срок окончания строительства и ввода Многоквартирного дома в
эксплуатацию – 1 квартал 2020 года. По правилам должна быть указана конкретная дата. Иначе неустойку не получить в случае просрочки?

Наталья

В соответствии с договором указан конкретный срок -30 сентября 2020 года, так что в этом смысле все в порядке. Неустойку сможете и получить и начислить.

3.2. Объект должен быть передан Застройщиком Участнику после ввода
Многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 30 сентября 2020 года, но не ранее
полного выполнения Участником своих финансовых обязательств по Договору. 
Что касается застройщика.Под конкретное строительство создано новое юридическое лицо. Судя по данным фнс и росреестра строительство и собственники имеют отношение к Банку Санкт-Петербург (доли в ООО заложены и участок в залоге).

Долгов и судебных разбирательств застройщик не имеет. 

В общем с юридической точки зрения претензий нет. Что касается реального положения дел, то учитывая малый возраст непосредственного застройщика, отсутствие построенных именно им объектов не позволяет делать выводы о надежности (или ненадежности).

По материалам сайта компания входит в Glorax Development, которая в свою очередь входит в ТОП-5 застройщиков Санкт-Петербурга. На сайте есть уже 7 реализованных проектов, можно найти в интернете форумы дольщиков данных проектов и посмотреть отзывы.

14 Марта 2018, 14:55
q Отблагодарить
0 0
Наталья
клиент, г. Ангарск

Я оплатила ДОП УСЛУГИ мнение 3ех юристов (в итоге ответил 1, 2 других мне написали в чат, одна вообще написала просто здравствуйте, второй предложил ему доплатить), затем я оплатила доп услугу проверка документов. Я требую возврата денежных стредств. То, за то я заплатила, ни в какой форме не было предоставлено! Мошенники!

15 Марта 2018, 08:47
Наталья
клиент, г. Ангарск

И это мнение эксперта??? Да это любой за 5 минут нагуглит! Требую возврата средств. Никто не заслужил гонорар! 

15 Марта 2018, 08:53
Наталья
клиент, г. Ангарск

1 дохлый ответ, а в сообщение мне пришло что оказывается 3е ответили на мой вопрос! И начался отсчет времени до распила гонорара! Молодцы.

15 Марта 2018, 09:04
Наталья
клиент, г. Ангарск
входит в ТОП-5 застройщиков Санкт-Петербурга

Илья Казаков

Какой топ? Чей топ? Топ коров? Откуда иинформация? Издевательство какое то...

15 Марта 2018, 09:22
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Информация с сайта застройщика. В данном случае речь идет о группе компаний. То, что касается именно конкретного застройщика (как юридического лица) я написал в ответе.

15 Марта 2018, 12:52
Наталья
клиент, г. Ангарск

Очень полезно...

15 Марта 2018, 14:26
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Что конкретно вы хотите узнать о застройщике?

15 Марта 2018, 15:47
Наталья
клиент, г. Ангарск

Вы интересно ставите вопрос. А что у вас есть конкретного сказать о нем?

15 Марта 2018, 15:57
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Все что я смог найти о конкретном юридическом лице в контексте вопроса и то, что может быть полезным при заключении ДДУ я отразил в ответе. Возможно у вас есть вопросы которые не отражены в ответе. Поэтому и спрашиваю.

15 Марта 2018, 16:07
Наталья
клиент, г. Ангарск

Строительство на намывной территории  и есть проблемы с правительством, которое не хочет строить на этих территориях инфраструктуру, дороги. Ни слово про это и еще про вагон вещей. Человек вообще не работал над вопросом! 

15 Марта 2018, 09:24
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

У застройщика есть все необходимые документы для ведения строительства согласно закону. Каким образом проблемы со строительством инфраструктуры влияют на законность предложенных вами для экспертизы документов на строительство многоквартирного дома? Если у вас существует еще «вагон» вопросов, задавайте. Для этого и предусмотрены формы уточнений. 

15 Марта 2018, 12:52
Наталья
клиент, г. Ангарск

Это все должны вы мне написать. В вопросе сказано — анализ. Оплачена услуга — изучение документов.

15 Марта 2018, 14:32
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Вам дан ответ. Документы полностью соответствуют закону. Если бы были замечания, я бы их указал. Есть ипотека на земельный участок в пользу банка, есть залог долей застройщика в банке, я так же написал. 

15 Марта 2018, 14:54
Наталья
клиент, г. Ангарск

Чем опасна такая ситуация с правительством? Вы можете этот вопрос изучить и дать ответ?

15 Марта 2018, 14:54
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

К сожалению, никакой официальной информации по поводу того, что правительство что то не хочет где то строить не имеется. Слухи очень сложно комментировать. Еще раз повторю, что с точки зрения документов придраться особо не к чему, есть вопросы по поводу сроков оплаты по договору (по закону она производится после регистрации в росреестре), но такие вопросы можно ставить только после анализа конкретного договора, так как часто застройщик предоставляет рассрочку, привлекаются заемные средства и данный пункт договора практически всегда редактируется. Что касается местности, экономических и иных условий, непонятно как юрист может проанализировать данные обстоятельства. 

15 Марта 2018, 15:19
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Про транспортную связь указано в проектной декларации

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ
о строительстве Жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной
автостоянкой,
расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невская губа, участок 8,
(западнее Васильевского острова, квартал 6)
(в редакции от 15.01.2018 г.) 

13.1. Об элементах
благоустройства территории

Наличие планируемых проездов, площадок, велосипедных дорожек, пешеходных
переходов, тротуаров
Транспортная связь жилого комплекса с городской улично-дорожной сетью
осуществляется по проектируемым проездам, выходящим на внутриквартальные
проезды, ведущие на магистральные улицы. Въезд во встроенную подземную
автостоянку корпуса 1 осуществляется с западной стороны участка, во
встроенную подземную автостоянку корпуса 2 – с восточной стороны участка.
Проезд спецтехники и пожарной техники предусмотрен по дворовой территории
с щебеночным покрытием по центру земельного участка. 

Про инфрастуктуру

14.1. О планируемом подключении
(технологическом присоединении)
к сетям инженерно-технического
обеспечения 

Дата выдачи технических условий на подключение к сети инженерно-технического
обеспечения
1. 26.04.2017
2. 22.05.2017
3. 17.11.2015
4. 17.11.2015

Полное наименование организации, выдавшей технические условия на подключение к
сети инженерно-технического обеспечения, без указания организационно-правовой
формы
1. Теплосеть Санкт-Петербурга
2. Ленэнерго
3. Водоканал Санкт-Петербурга
4. Водоканал Санкт-Петербурга

Вид сети связи
Проводная телефонная связь; проводное телевизионное вещание; проводное
радиовещание; передача данных и доступа в информационно-
телекоммуникационную сеть «Интернет»

В Положительном заключении экспертизы проектной документации в разделе 3.6.11. указывается на ограничения по использованию земельного участка,  в том числе про водоохранную зону, но не указываются защитные мероприятия.

Чтобы сказать что-то еще нужно изучать проектную документацию.

Можно направить запрос по этому поводу в Правительство Санкт-Петербурга, запросить сведения о том, учтено ли при выдаче разрешения на строительство то, что земельный участок и строительство ведется в водоохранной зоне, а также предусмотрена ли Правительством прокладка коммуникаций к Вашему объекту капитального строительства.

15 Марта 2018, 17:59
Наталья
клиент, г. Ангарск

Сколько времени может занять ответ от правительства Санкт-Петербурга?

15 Марта 2018, 18:19
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Что касается претензий изложенных в минусе. Уточните пожалуйста в чем состоит неправда в моем ответе, и на какие конкретно вопросы вы хотите получить ответы?

15 Марта 2018, 12:54
Наталья
клиент, г. Ангарск

Про то что они в каких то непонятных топах. Это информация абсолютно недостоверна. На сайте застройщик у себя что угодно пишет и в целях рекламы и указвыает что это не оферта. И Информацию с его сайта уж поверьте все могут сами почитать. Ваш ответ поверхностый абсолютно. Никакой проработки. Застройщик у себя на сайте сказал что он входит в топ  — отличный анализ застройщика. Профессионально.

15 Марта 2018, 14:29
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

О Топе было сказано в конце ответа. Кроме того, речь идет не о застройщике, а о группе компаний. О конкретном лице-застройщике в ответе указано:

«Что касается застройщика.Под конкретное строительство создано новое юридическое лицо. Судя по данным фнс и росреестра строительство и собственники имеют отношение к Банку Санкт-Петербург (доли в ООО заложены и участок в залоге).
Долгов и судебных разбирательств застройщик не имеет.

В общем с юридической точки зрения претензий нет. Что касается реального положения дел, то учитывая малый возраст непосредственного застройщика, отсутствие построенных именно им объектов не позволяет делать выводы о надежности (или ненадежности).»

15 Марта 2018, 14:56
Наталья
клиент, г. Ангарск

Нет комментариев о том что экспертиза была проведена негосударственная. Кем проведена, правильно ли это, чем регулиется, какие риски здесь? 

15 Марта 2018, 14:41
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Экспертиза просто должна быть.

согласно ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости 

2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

Т.е. экспертиза просто должна быть, она есть. Экспертная организация имеет право делать такую экспертизу.

Разрешение на строительство имеется.

15 Марта 2018, 15:03
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Волнует такой вопрос:

http://nsp.ru/news/11287-namiv

Какие проблемы с администрацией могут появиться у застройщика и соответственно у дольщиков? Как с этим можно будет справится? И можно ли?

Илья Казаков

Это то, что я написал про слухи. В юридической практике при подготовке заключений данные риски расцениваются как риски правовой и экономической системы государства. Разрешение на строительство либо законно, либо нет. Пока оно не оспорено, оно законно. Справиться с такими рискмми можно только отказавшись от заключения договора. При заключении договора и признании разрешения на строительство незаконным риск потерять деньги достаточно большой, здесь и банкротство застройщика не поможет и страховщик моет не справиться. Я примерно понимаю причину вашего возмущения. Вы хотите получить ответ покупать квартиру в ЖК или нет, а не правовой анализ абсолютно нормальных документов. К сожалению, ответа на такой вопрос нет. Недавно обанкротился крупнейший застройщик в РФ -СУ-155, так что гарантий никто не дает. Именно поэтому государство постепенно отходит от долевого строительства.

15 Марта 2018, 15:46
Наталья
клиент, г. Ангарск

Правовой анализ документов нужен. Что можете сказать по выявленному вторым юристом противоречию о залоге земельного участка? 

15 Марта 2018, 15:56
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

Участок находится в залоге у банка, о чем указано в договоре. Вот все обременения https://rosreestr.ru/wps/porta... (остальные как я понимаю представляют собой обременения в пользу дольщиков). Кроме того, есть залог в силу закона (возникший при покупке земельного участка 24 мая 2017 года, сумма продавцу была выплачена не сразу). Противоречия я здесь не вижу, для дольщиков угрозы какой то тоже.

15 Марта 2018, 16:19
Наталья
клиент, г. Ангарск

Не могли бы вы проверить ссылку и отправить ее еще раз?  Запрошенный элемент отсутствует в БД

15 Марта 2018, 17:03
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
15 Марта 2018, 17:19
Наталья
клиент, г. Ангарск

И как на счет того что:
В ДДУ указано на залог в пользу ПАО «Банк Санкт-Петербург», а в выписке из ЕГРН указано, что земельный участок в залоге у Инвестиционного фонда недвижимости «Невский десятый фонд недвижимости». ?

15 Марта 2018, 17:04
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате

В данном случае продавец земельного участка «Невский десятый фонд недвижимости». Сумма договора крупная, полностью не оплачена (видимо будет оплачена из вносов дольщиков) в силу этого возник так называемый залог в силу закона. Схема реализуемая застройщиком обычная для РФ, но скоро станет практически невозможной в силу поправок в закон о долевом строительстве (к вашей стройке нормы е относятся, так как разрешение на строительство получено ранее 1 июля 2018 года). 

Новое юрлицо, банк инвестор (отсюда залог долей в ООО застройщике и залог участка)+покупка участка (так как денег у нового юрлица нет, то выплата соответственно из планируемых поступлений от дольщиков). 

15 Марта 2018, 17:18
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Доп. вопрос касательно компенсационного фонда (согласно ФЗ-214).
Будет ли застройщик делать отчисления в фонд? Указано ли это в ДДУ? Если нет, то в каким документом это регулируется?

Илья Казаков

 Законодательством предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика (ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона № 218-ФЗ). Обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017 (ч. 5 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).  Судя по информации Росреестра первые договора ДДУ были зарегистрированы в августе 2017 года, следовательно в данном случае отчислений застройщик делать не должен. Но этот вопрос дополнительно можно уточнить у застройщика.

15 Марта 2018, 22:43
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Каким образом обеспечивается ответственность застройщика перед дольщиком в случае  банкротства застройщика?  По данному ДДУ и всем текущим законам РФ.

Илья Казаков

Ваш ДДУ составлен и попадает под действие старой редакции закона о ДДУ. Ответственность застройщика обеспечивается страховкой и залогом незавершенного строительства (земельного участка на первом этапе).

16 Марта 2018, 13:21
9,7
Рейтинг Правовед.ru
6310
ответов
2469
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Действительно ли страховая компания в сосоянии будет возместить стоимость? Или же она будет вкладывать средства в продолжение строительства?

Илья Казаков

Как правило, страховая компания банкротится вместе с застройщиком, т.е. особо надеяться на такие гарантии я бы не стал. Тем более страховая не будет вкладываться в продолжение строительства, да и права не имеет. В случае банкротства застройщика возможна передача объкта новому инвестору (что обычно и происходит), но это отдельная достаточно сложная тема.

16 Марта 2018, 16:44
получен
гонорар
65%
Юрист - Геннадий
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Наталья.

Попробую ответить на Ваши вопросы.

1.  Не указание конкретной даты передачи объекта не противоречит закону и толкуется судами в Вашу пользу исходя из требований Закона о защите прав потребителей.

То есть, если указано, что срок 1 квартал 2020 года, то берется последний день 1-го квартала (31 марта 2020 года)  и с этой даты исчисляется срок передачи Вам объекта.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 01.05.2017)
«О защите прав потребителей»

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
 
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
 
4. Договор должен содержать:

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

Гражданский кодекс

Статья 190. Определение срока
 
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени
 
1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.
2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.
3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

2.  Что касается негосударственной экспертизы.

Такая экспертиза допустима законом и именно поэтому было выдано разрешение на строительство от 11.01.2018 года.

Градостроительный кодекс

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории
1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Более детальный анализ Договора и других документов предоставлю позднее, требуется больше времени на их изучение.

Пожалуйста не закрывайте Ваш вопрос и не торопитесь с оценками.

С уважением!  Г.А.  Кураев

15 Марта 2018, 13:01
q Отблагодарить
0 0
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Далее.

В сведениях о банкротствах указанная организация «Застройщик» на официальном сайте банкротств не значится

https://bankrot.fedresurs.ru/D...

Земельный участок у Застройщика в собственности, но в залоге у инвестиционного фонда недвижимости.

На земельном участке есть ограничения в использовании в связи с нахождением в охранной зоне водного объекта. Но, если разрешение на строительство выдали, значит проблем со строительством и вводом в эксплуатацию при соблюдении требований разрешения на строительство и проектной документации, быть не должно.

По Договору долевого участия

Дата передачи Объекта ДДУ — квартиры указана, не позднее 30 сентября 2020 года.  С этой даты пойдет просрочка исполнения обязательств и с 1 октября можете начислять неустойку.

Тонкий момент, Договором предусмотрена обязательность получения Вами почты.  То есть, если уведомление Застройщика о приемке Вы не получите и оно вернется по почте, то могут признать Вас принявшим объект без замечаний.

Стоимость одного квадратного метра площади Объекта должна быть указана в пункте 5.1 Договора.

Пункт 5.3. Договора не соответствует закону о ДДУ, оплата должна вноситься после регистрации Договора.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 5. Цена договора
3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
15 Марта 2018, 14:18
Наталья
клиент, г. Ангарск
Тонкий момент, Договором предусмотрена обязательность получения Вами почты.  То есть, если уведомление Застройщика о приемке Вы не получите и оно вернется по почте, то могут признать Вас принявшим объект без замечаний.

Геннадий Кураев

Спасибо что подсветили этот момент. Но как я понимаю, если я приду принимать объект и, к примеру, не подпишу акт приемки, и будут подписаны документы об устранении недостатков, то вернувшееся письмо уже не сможет повлиять ни на что? Главно это физически быть вовремя на объекте в момент передачи?

15 Марта 2018, 15:05
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Да, конечно.  Но Вы должны знать об этой дате.  

Поэтому лучше регулярно проверять почту по месту своего жительства, указанному в Договоре.

15 Марта 2018, 15:08
Наталья
клиент, г. Ангарск
Пункт 5.3. Договора не соответствует закону о ДДУ, оплата должна вноситься после регистрации Договора.

Геннадий Кураев

Спасибо за информацию. Этот момент я уточняла по телефону с офисом застройщика. По их словам оплата производится как раз таки после регистрации договора. А до этого момента деньги будут лежать в сбербанке заморожеными на счету аккредитиве. Значит ли это что офис наврал по сути?

15 Марта 2018, 15:10
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Возможно что и так, нужно смотреть документы именно при оформлении их приема-передачи от Вас.  

В Договоре в любом случае этот пункт нужно привести в соответствие с законом.

15 Марта 2018, 15:13
Наталья
клиент, г. Ангарск
То есть, если указано, что срок 1 квартал 2020 года, то берется последний день 1-го квартала (31 марта 2020 года)  и с этой даты исчисляется срок передачи Вам объекта.

Геннадий Кураев

Юрист не читал документов. Дата передачи в ДДУ в итоге указана и указана точной датой. 1 квартал это срок окончания строительства. Срок передачи прописан в ДДУ конкретной датой.  30 сентября 2020 года. Это нормально нет? Я за что кому тут какой гонорар должна распределять? Вы же вообще не смотрите документы. А я вообще то за это заплатила. Я понимаю что вы расписали как должно быть. Но в ДДУ вы не посмотрели. Как оно по факту. 

15 Марта 2018, 14:45
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Первый ответ был дан на Ваш вопрос без изучения документов.  Также было указано, что дополнен ответ будет после анализа документов.

Во втором ответе указано уточнение о том, что дата передачи объекта Вашим Договором предусмотрена, и она именно до 30 сентября 2020 года.

15 Марта 2018, 14:48
Наталья
клиент, г. Ангарск

Хорошо. Спасибо за уточнение.

15 Марта 2018, 14:55
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Далее.

В ДДУ указано на залог в пользу ПАО «Банк Санкт-Петербург», а в выписке из ЕГРН указано, что земельный участок в залоге у Инвестиционного фонда недвижимости «Невский десятый фонд недвижимости».  

Нужно устранять данное противоречие.

Генеральный директор Застройщика действительно Лопатин  Андрей Александрович, что подтверждается выпиской из ЕГРН (прилагаю файлом).

Основные риски я вижу в том, что строительство планируется в водоохранной зоне, а также в том, что выплата средств по Договору предусмотрена до регистрации Договора в Росреестре.

Было бы лучше для Вас, если бы выплаты были растянуты во времени по степени готовности объекта.

Финансовую состоятельность и отчетность компании проверить без аудиторского заключения не представляется возможным.

С уважением!   Г.А.  Кураев

.

1157847245137_99651841157847245137_996518421359280.pdf21359280.pdf
15 Марта 2018, 14:56
Наталья
клиент, г. Ангарск

В ДДУ указано на залог в пользу ПАО «Банк Санкт-Петербург», а в выписке из ЕГРН указано, что земельный участок в залоге у Инвестиционного фонда недвижимости «Невский десятый фонд недвижимости».  

Нужно устранять данное противоречие.

Геннадий Кураев

Спасибо. Нужно требовать комментарии у застройщика?

15 Марта 2018, 15:13
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Да, необходимо устранять данное противоречие.  Или вносить изменения в Договор или пусть предоставят выписку из ЕГРН в подтверждение.

15 Марта 2018, 15:16
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Волнует такой вопрос:
http://nsp.ru/news/11287-namiv

Какие проблемы с администрацией могут появиться у застройщика и соответственно у дольщиков? Как с этим можно будет справится? И можно ли?

Геннадий Кураев

Наталья.

Именно эту проблему в качестве основной я и отметил.

Нужно изучать насколько правомерно разрешение на строительство.

Для оценки правомерности разрешения на строительство можно обратиться в прокуратуру.

Своими силами оценить законность выдачи разрешения на строительство крайне непросто.

В водоохранной зоне вполне допустимо строительство с соблюдением водоохранных мероприятий, то есть строительных мер, предотвращяющих затопление объекта строительства и вред водному объекту и природным ресурсам.

Пример судебной практики по этому поводу

В силу части 1 статьи 50 Закона № 166-ФЗ при территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории, архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, внедрении новых технологических процессов и осуществлении иной деятельности должны применяться меры по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания.     

Деятельность, указанная в части 1 статьи 50 Закона № 166-ФЗ, осуществляется только по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Меры по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания, порядок их осуществления определяются Правительством Российской Федерации (части 2 и 3 статьи 50 ВК РФ).     

В данном случае общество в соответствии с государственным контрактом от 23.05.2014 № 6/14/КРАД, заключенным с федеральным казенным учреждением «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства», является подрядчиком на выполнение дорожных работ по капитальному ремонту автомобильной дороги А-147 Джубга-Сочи-граница с Республикой Абхазия 103+000 км — 112+000 км в Краснодарском крае.     

Согласно условиям названного государственного контракта общество приняло на себя обязательство по обеспечению на строительной площадке (полосе отвода) мероприятий по экологической безопасности, охране окружающей среды (пункт 8.4 контракта).
http://14aas.arbitr.ru/cases_p...

15 Марта 2018, 15:01
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Водный кодекс

Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

15 Марта 2018, 15:06
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Каким образом обеспечивается ответственность застройщика перед дольщиком в случае  банкротства застройщика?  По данному ДДУ и всем текущим законам РФ.

Геннадий Кураев

Ответственность застройщика обеспечивается Вашим Договором страхованием ответственности.  Что соответствует действующему законодательству 

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
(введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
 
Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору. 

16 Марта 2018, 14:14
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Действительно ли страховая компания в сосоянии будет возместить стоимость? Или же она будет вкладывать средства в продолжение строительства?

Геннадий Кураев

Ответить на данный вопрос сложно.  Могу сказать только, что уставной капитал страховой компании Респект ОГРН 1027739329188 составляет 624000000 рублей по Данным ФНС (выписка прилагается).  

Страховая компания обеспечивает выплаты, строительством (достройкой) как правило занимаются сами люди.

17 Марта 2018, 05:59
9,6
Рейтинг Правовед.ru
12331
ответ
6260
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Выписка в отношении Страховой компании Респект прилагается файлом

1027739329188_99651841027739329188_996518421918297.pdf21918297.pdf
17 Марта 2018, 05:59
Сотрудница техподдержки - Элина
259
ответов
39
отзывов
Общаться в чате
Правовед.RU, г. Санкт-Петербург

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 18.03. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.

15 Марта 2018, 13:19
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.