Покупка земли с-х назначения и налоги

Здравствуйте!

1) по оформлению сделки

— есть два варианта — ДКП, и договор дарения.

— пожелание продавца — оформить всё по дарению, из-за того что это более быстрая процедура чем ДКП

— могут ли у меня возникнуть проблемы с договором дарения, и какие именно? Ведь мы не являемся родственниками, и сделку могут признать фиктивной (если да, то кто именно может это сделать и на каком этапе)?

— в итоге, какой вариант лучше выбрать?

Выбирайте договор купли продажи. ПРичина озвучена ниже. В плане признания договора фиктивным — сделать это можно только в судебном порядке и при наличии веских оснований.

2) по налогообложению

— насколько понимаю — при ДКП 13% налога платит продавец, при дарении — те же 13% платит одариваемый

— в моём случае, кадастровая стоимость участка в несколько раз выше, чем цена продажи. С какой именно стоимости будет взиматься налог 13%? И как можно его уменьшить? (владелица — «ребенок войны», насчет инвалидностей точно не знаю)

Если я планирую в дальнейшем перепродать участок, играет ли роль способ которым я его приобрел (ДКП или дарение), и какую?

Подаренная недвижимость является доходом по смыслу статьи 209 НК РФ.

При этом в перечень исключений, предусмотренных ст. 217 НК РФ (доходы не подлежащие налогообложению) недвижимость не входит, соответственно при дарении Вы будете вынуждены заплатить 13% от стоимости, что для Вас естественно невыгодно и выбирать лучше договор К-П.

При этом, в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ не облагаются налогом

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Так как Вы не являетесь родственниками, то налог при дарении Вы будете обязаны платить.

Для дальнейшей перепродажи не имеет значения каким обращом Вы приобрели — дарение или покупка. Значение имеет только то, что Вы собственник без каких либо обременений и ограничений по распоряжению.

Добрый вечер! 

 по оформлению сделки

— есть два варианта — ДКП, и договор дарения.

— пожелание продавца — оформить всё по дарению, из-за того что это более быстрая процедура чем ДКП

Совершенно верно понимаете, что в случае заключения договора дарения на Вас ляжет обязанность по уплате налога в размере 13%, поскольку Вы и продавец близкими родственниками не являетесь. При заключении договора купли-продажи налог Вы не платите, но не сможете и воспользоваться налоговым вычетом, предсмотренным ст. 220 НК РФ, поскольку приобретаете земли сельхозназначения. Однозначно рекомендую договор купли-продажи. Процедура по времени одинаковая: договор — регистрация права. 

— насколько понимаю — при ДКП 13% налога платит продавец, при дарении — те же 13% платит одариваемый

— в моём случае, кадастровая стоимость участка в несколько раз выше, чем цена продажи. С какой именно стоимости будет взиматься налог 13%? И как можно его уменьшить? (владелица — «ребенок войны», насчет инвалидностей точно не знаю)

Налог 13% в том случае, если обозначенная в договоре стоимость меньше кадастровой, будет взиматься в размере 70% от кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 217.1 НК РФ 

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В этой цитате закона смотрите часть 4;

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

При последующей продаже участка не имеет значения, посредством заключения какого договора Вы его приобрели.

Иван, здравствуйте!

— могут ли у меня возникнуть проблемы с договором дарения, и какие именно? Ведь мы не являемся родственниками, и сделку могут признать фиктивной (если да, то кто именно может это сделать и на каком этапе)?

Да, теоретически могут, если другие пайщики будут обжаловать и признавать договор притворной сделкой сделкой, поскольку фактически осуществляется сделка купли-продажи и они имеют преимущественное право покупки пая. 

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Т.е. могут указать следующее и попытаться через суд признать указанную сделку недействительной, это могут сделать на любом этапе в течение срока давности. 

— в итоге, какой вариант лучше выбрать?

Вариант с дарением не плохой, так как пай/долю проще подарить, так как процедура упрощается, но юридически купли-продажа надежнее, так как оспорить сложнее

. Однако, если будете делать дарение, то Вам нужно подстраховаться, хотя взять расписку о передаче денежных средств. 

  — в моём случае, кадастровая стоимость участка в несколько раз выше, чем цена продажи. С какой именно стоимости будет взиматься налог 13%? И как можно его уменьшить? (владелица — «ребенок войны», насчет инвалидностей точно не знаю)

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Будут делать расчет с кадастровой стоимости. Уменьшить можно путем получения судебного решения, то есть нужно обжаловать кадастровую стоимость. Привлечь оценщика — оценить, после чего обращаться  с исковым заявлением в суд. 

Добрый день. 

1) по оформлению сделки

— есть два варианта — ДКП, и договор дарения.

— пожелание продавца — оформить всё по дарению, из-за того что это более быстрая процедура чем ДКП

— могут ли у меня возникнуть проблемы с договором дарения, и какие именно? Ведь мы не являемся родственниками, и сделку могут признать фиктивной (если да, то кто именно может это сделать и на каком этапе)?

— в итоге, какой вариант лучше выбрать?

В Вашем случае речь идет о том, что Вы покупаете участок. Т.е. при оформлении договора дарения Вы изначально нарушаете ГК и ставите себя под удар - 

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Вопрос а зачем Вам это? Более того, в случае, если по каким то причинам сделка будет расторгнута( признана недействительной) Вам по ней возратится именно то, что указано в договоре. Договор дарения- безвозмездная передача имущества, а значит, Вам в этом случае ничего возвращено не будет.

Ведь мы не являемся родственниками, и сделку могут признать фиктивной (если да, то кто именно может это сделать и на каком этапе)?

Дольщики, родственники, прокуратура в интересах бабушки… У Вас здесь есть риск, стоит его обойти. Поэтому однозначно ДКП

2) по налогообложению

— насколько понимаю — при ДКП 13% налога платит продавец, при дарении — те же 13% платит одариваемый

Вы правильно понимаете насчет налоговой ставки и кто платит налог с дохода. При этом в соответствии с

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
  Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Таким образом если право собственности на землю возникло у бабушки до 2016г, то срок владения для осовбождения ее от уплаты налога с продажи  составит 3 года, если после 1 января 2016г., то 5 лет. Вы при дарении будете платить налог в любом случае, в отличии от бабушки. При этом, если  срок владения для освобождения от НДФЛ у бабушки не вышел, она  может применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей на основании ст. 220 НК.

  — в моём случае, кадастровая стоимость участка в несколько раз выше, чем цена продажи. С какой именно стоимости будет взиматься налог 13%? И как можно его уменьшить? (владелица — «ребенок войны», насчет инвалидностей точно не знаю)

НК Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Таким образом налог будет взиматься с 70% кадастровой стоимсоти. Для его уменьшения можно обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.   

Если я планирую в дальнейшем перепродать участок, играет ли роль способ которым я его приобрел (ДКП или дарение), и какую?

Нет, не роли это играть не будет. Иметь значение будет лишь срок нахождения участка в Вашей собственности, он должен быть более 5 лет, тогда Вы будете освобождены от уплаты НДФЛ от продажи имущества. Ну и в конце еще раз — Вам стоит заключать ДКП. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Иван.

1) по оформлению сделки — есть два варианта — ДКП, и договор дарения. — пожелание продавца — оформить всё по дарению, из-за того что это более быстрая процедура чем ДКП — могут ли у меня возникнуть проблемы с договором дарения, и какие именно? Ведь мы не являемся родственниками, и сделку могут признать фиктивной (если да, то кто именно может это сделать и на каком этапе)? — в итоге, какой вариант лучше выбрать?

Иван

  Однозначно, договор купли-продажи. В силу ст.572 ГК РФ

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

О правилах, установленных ч.2 ст.170 ГК РФ коллеги разъяснили.

Учитывая, что Вы указываете

Владелица — пожилой человек, с некоторыми проблемами с памятью
 продажей занимаются её дочка и внучка

Иван

следует подумать о том, не является ли владелица недееспособной, или ограниченно недееспособной. Кто планирует подписывать документы по отчуждению? Сама владелица или дочка с внучкой по доверенности? 

Если окажется, что владелица несделкоспособна, то как подписанный ею договор, так и выданная ею доверенность могут быть признаны недействительными сделками по основаниям, предусмотренным ст.171 или 176 или 177 ГК РФ. Кроме того, в случае если над владелицей установлена опека и попечительство в связи с ее недугом, то для проведения сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Поэтому настоятельно рекомендовал бы выяснить вопрос о дееспособности владелицы участка.

Далее, согласно ст.171 ГК РФ

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Правила указанной статьи применяются и при признании сделки недействительной по основаниям установленным ст.176 и ст.177 ГК РФ.

Поскольку сделка будет оформлена дарением, то оснований для возврата денег в этом случае у Вас не будет.

Выводы по первому вопросу.

1. Однозначно договор купли-продажи

2. В качестве рекомендации выяснить вопрос о дееспособности владелицы.

По налогооблажению коллеги разъяснили.

Здравствуйте!

Хочу приобрести участок с/х назначения в Крыму (пай). Владелица оформила все необходимые документы (кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации) в этом году, до этого у неё был только украинский сертификат.

Иван

во-первых надо разобраться, что ВЫ хотите купить все таки участок или пай, поскольку ФЗ об обороте земель сельхоз назначения имеет свои особенности.

так продавец должен сначала предложить купить сельхоз участок органам власти субъекта и только потом продавать.

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
 
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

если это пай, то продать третьему лицу собственник может только после выдела пая в натуре.

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
  
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

— в итоге, какой вариант лучше выбрать?

Иван

согласен с коллегами, что лучше всего это купля-продажа для Вас.

— в моём случае, кадастровая стоимость участка в несколько раз выше, чем цена продажи. С какой именно стоимости будет взиматься налог 13%? И как можно его уменьшить? (владелица — «ребенок войны», насчет инвалидностей точно не знаю)

Иван

при дарении НДФЛ Вы уплатите с кадастровой стоимости ЗУ

6. Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества.
... 

(по материалам судебной практики Томского областного суда).

{«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) {КонсультантПлюс}}

при КП налог уплатит продавец, при сроке владения менее установленного ст.217 НК, при этом, если право собственности у нее возникло после 01.01.2016г., будет учитываться норма п.5 ст.217.1 НК (цена не ниже 70% от кадастровой стоимости), как верно отметили коллеги,