Консультируйтесь с юристом онлайн

380 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
380 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Какие риски несет переуступка по ДДУ от Юр.лица находящего в процессе ликвидации?

Здравствуйте! Собираемся приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства. До сдачи месяц. Нам предложили приобрести тут квартиру. После оплаты брони я совершенно случайно узнал что это квартира не от застройщика, а по переуступке от юр.лица. Хотя до этого нам никто про это не говорил. После вопросов менеджеру, нам сказали это их инвестор, птицефабрика которой принадлежат земли на которых строится ЖК. У данного юр.лица много квартир, и все их реализовывают по договору переуступке. Все происходит через застройщика. Переуступка идет именно по ДДУ. Но вбив в интернете данную птицефабрику, везде информация что идет ее ликвидация. Теперь вопрос, насколько рискованна такая сделка? На что обратить внимание? Как максимально исключить все риски? Или может быть стоит отказаться от такой сделки?

P.S. Мы собираемся брать в ипотеку от Сбербанка. Ипотека одобрена и данный объект аккредитован всеми крупными банками. Многие люди уже взяли по переуступке, в ипотеку. Также наткнулся на информация что данная птицефабрика АФФИЛИРОВАННА с компанией застройщика.

13 Февраля 2018, 16:22, вопрос №1906829 Станислав, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Переуступка идет именно по ДДУ. Но вбив в интернете данную птицефабрику, везде информация что идет ее ликвидация.

    Станислав

    Здравствуйте. Если ликвидация идет добровольная, то никаких рисков я не усматриваю. Организация ликвидируется, соответственно распродает свои активы, одним из видов которых являются средства, вложенные в ДДУ. Необходимо учитывать, что сделку должен заключать от имени общества ликвидатор или председатель ликвидационной комиссии, либо лицо которому данные лица выдали соответственную доверенность.

    Статья 57. Ликвидация общества


    1. Общество может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом требований настоящего Федерального закона и устава общества. Общество может быть ликвидировано также по решению суда по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Ликвидация общества влечет за собой его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
    2. Решение общего собрания участников общества о добровольной ликвидации общества и назначении ликвидационной комиссии принимается по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества, исполнительного органа или участника общества.
    Общее собрание участников добровольно ликвидируемого общества принимает решение о ликвидации общества и назначении ликвидационной комиссии.3. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят все полномочия по управлению делами общества. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого общества выступает в суде.

    Если ликвидация осуществляется в порядке банкротства, то тут ситуация посложнее — необходимо смотреть на какой стадии банкротства находится организация и кто вправе выступать в сделке с его стороны. Информация о текущем состоянии общества и о том, добровольная или принудительная ликвидация общества производится можно выяснить из ЕГРЮЛ.

    13 Февраля 2018, 17:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Насколько я понял из выписки - добровольная

    13 Февраля 2018, 17:16
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Насколько я понял из выписки — добровольная

    Станислав

    Да, уже посмотрел, Вы правильно поняли. В таком случае выясняйте полномочия лица, которое собралось подписывать договор, ну и внимательно знакомьтесь с самим текстом договора уступки.

    13 Февраля 2018, 17:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Мне следует запросить документы, подтверждающие права лица, который будет подписывать договор переуступки?

    13 Февраля 2018, 17:19
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    ИНН — 5024014900

    Станислав

    В таком случае речь идет о ликвидации. Риски при покупке в процедуре ликвидации в основном сводятся к тому, что будет нарушена процедура реализации имущества.

    Статья 63 ГК РФ Порядок ликвидации юридического лица
    4. Если имеющиеся у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица, на которое в соответствии с законом допускается обращение взыскания, с торгов, за исключением объектов стоимостью не более ста тысяч рублей (согласно утвержденному промежуточному ликвидационному балансу), для продажи которых проведение торгов не требуется.
    В случае недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица для удовлетворения требований кредиторов или при наличии признаков банкротства юридического лица ликвидационная комиссия обязана обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве юридического лица, если такое юридическое лицо может быть признано несостоятельным (банкротом).

    В каждой конкретной процедуре сложно сказать хватает ли у ликвидационной комиссии денежных средств или нет и к чему приведет ликвидация, рассчитаются ли с кредиторами или нет (есть таковые вообще).

    Если с кредиторами рассчитались и процедуру завершили, то все в порядке. Но если по каким то причинам все придет к процедуре банкротства, а в процедуре ликвидации имущество реализовывалось с нарушениями (например, без торгов), то как уже было сказано выше, кредиторы или конкурсный управляющий сможет обжаловать указанные сделки.

    Чтобы хоть как то себя обезопасить, я бы попросил у ликвидационной комиссии промежуточный ликвидационный баланс, для выявления наличия кредиторов и оценки рисков. 

    13 Февраля 2018, 17:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Имею ли я право запросить такой документ?

    13 Февраля 2018, 17:24
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Имею ли я право запросить такой документ?

    Станислав

    Никакой секретности в нем нет, если ликвидационная комиссия все делает по закону, вопрос почему имущество продается не с торгов, вполне уместен, как и демонстрация промежуточного баланса, из которого должно быть понятно, что имущества достаточно для покрытия требований кредиторов.

    13 Февраля 2018, 17:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Имею ли я право запросить такой документ?

    Станислав

    Я бы рекомендовал помимо изложенного коллегой Казаковым, после получения промежуточного баланса обратиться к бухгалтеру или юристу с тем, чтобы он пояснил Вам его составляющие и выразил свое мнение относительно достаточности имущества для покрытия всех требований. 

    Мне следует запросить документы, подтверждающие права лица, который будет подписывать договор переуступки?

    Станислав

    Да. Должно быть решение общего собрания участников ликвидируемой организации с назначением ликвидатора или ликвидационной комиссии и ее решение об избрании председателя ликвидкома.

    13 Февраля 2018, 17:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А после сдачи дома риски останутся теми же? И еще вопрос, были ли такие случае на практике, когда в подобной ситуации оспаривали такие сделки и люди теряли деньги и имущество? Нет никаких законов защищающих дольщиков и собственников?

    13 Февраля 2018, 18:08
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    А после сдачи дома риски останутся теми же? И еще вопрос, были ли такие случае на практике, когда в подобной ситуации оспаривали такие сделки и люди теряли деньги и имущество? Нет никаких законов защищающих дольщиков и собственников?

    Станислав

    Сдача дома не влияет на риски, так как не относится к данной сделке. Разумеется такие случаи бывали и практика обжалования сделок при банкротстве достаточно распространена. 

    По поводу законов защищающих дольщиков — это не относится к вашему случаю. Собственников защищают определенные нормы (например ст.302 ГК РФ и т.п.), но при недействительности сделки в банкротстве, боюсь они вам не помогут.

    В любом случае, раньше времени бояться не стоит, вполне возможно, что с ликвидацией все в порядке и рисков нет, просто необходимо провести определенные проверки (вышеуказанные).

    13 Февраля 2018, 18:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Тут выяснились новые подробности. Оказывается, мы берем по переуступки от некого ИП, который в свою очередь взял по переуступке от птицефабрики. Менеджеры неохотно делятся данной информацией. Какие в данном случае могут быть риски? Или лучше отказаться от такой сделки где столько раз договор переуступался?

    13 Февраля 2018, 19:16
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Тут выяснились новые подробности. Оказывается, мы берем по переуступки от некого ИП, который в свою очередь взял по переуступке от птицефабрики. Менеджеры неохотно делятся данной информацией. Какие в данном случае могут быть риски? Или лучше отказаться от такой сделки где столько раз договор переуступался?

    Станислав

    А когда он взял по переуступке? до ликвидации?

    13 Февраля 2018, 19:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Уточню данный вопрос. Видимо до

    13 Февраля 2018, 19:34
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Уточню данный вопрос. Видимо до

    Станислав

    Если до, то конечно это лучше для вас. В любом случае необходимо проверить оплату по всей цепочке, в частности от ИП к птицефабрике, пусть покажет соответствующий документ. Кроме того, посмотреть ИП на наличие долгов и процедуры банкротства в отношении него, взять согласие жены ИП (или брачный договор).

    13 Февраля 2018, 19:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А согласие жены для чего? В нашем случае все делается через риелторов застройщика. Можно ли им доверять в плане юр чистоты? Документ показали, акт сверки где претензий от птицефабрике нет и обязательства все выполнены.

    13 Февраля 2018, 22:45
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    А согласие жены для чего? В нашем случае все делается через риелторов застройщика. Можно ли им доверять в плане юр чистоты? Документ показали, акт сверки где претензий от птицефабрике нет и обязательства все выполнены.

    Станислав

    ИП это физлицо, а значит согласие необходимо. Необходим не акт сверки, а платежный документ (платежное поручение, приходный ордер), либо если передавали в счет выполненных ИП для птицефабрики работ, то договор и акт зачета требований. Акт сверки это бухгалтерский документ, большого правового значения он не имеет.

    13 Февраля 2018, 22:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    По итогам выяснилось, что птицефабрика из ЗАО превращена в АО, и все данные у нее другие. У этого юр лица все в порядке, ликвидации нет. Есть пара вопросов, в случае признания сделки недействительной, я ведь могу требовать с ИП возвращения полной суммы уплаченной по договору переуступки? В случае если ИП будет закрыто, по обязательствам будет отвечать сам физик? ИП и физ лицо это одно и тоже и обязательства у них общие?

    14 Февраля 2018, 10:37
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    ИП и физ лицо это одно и тоже и обязательства у них общие?

    Станислав

    ГК РФ Статья 24. Имущественная ответственность гражданина


    Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

    Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

    Не имеет значения гражданин или ИП. Ответственность распространяется на все это имущество.

    14 Февраля 2018, 10:49
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В данный момент мне прислали скан договора переуступки от птицефабрики к ИП. А также акт, что ИП выполнил свои обязательства. Давайте подытожим, какие есть риски у меня в данный момент? Переуступка идет по ДДУ. Я так понимаю риски это только что в ДДУ цена квартиры гораздо меньше и в случае чего с застройщика я не смогу взыскать сумму уплаченную по переуступке?

    14 Февраля 2018, 12:07
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    в случае признания сделки недействительной, я ведь могу требовать с ИП возвращения полной суммы уплаченной по договору переуступки?

    Станислав

    Вы безусловно сможете требовать взыскания суммы, уплаченной по договору, а также убытки, которые возникли у Вас в связи с признанием сделки недействительной. Но для того, чтобы уменьшить риски, необходимо все обстоятельства, указанные нами тщательно проверить. Поскольку отыскивать имущество ИП для обращение на него взыскания это дело долгое и не всегда результативное.

    14 Февраля 2018, 10:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но ведь у этого физ лица должно быть какое либо имущество, либо как я понимаю если через суд, то банк обяжет выплатить всю сумму уплаченную по договору. И это уже будет дело времени....если я не ошибаюсь

    14 Февраля 2018, 11:50
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    В данный момент мне прислали скан договора переуступки от птицефабрики к ИП. А также акт, что ИП выполнил свои обязательства. Давайте подытожим, какие есть риски у меня в данный момент? Переуступка идет по ДДУ. Я так понимаю риски это только что в ДДУ цена квартиры гораздо меньше и в случае чего с застройщика я не смогу взыскать сумму уплаченную по переуступке?

    Станислав

    Во-первых,  акт об исполнении обязательств это не документ, должен быть платежный документ, я выше указывал. С застройщика вы ничего не сможете взыскать, только с ИП у которого «покупали» квартиру.

    14 Февраля 2018, 12:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть