Нежилое помещение в новостройке. Застройщик банкрот

Анна, добрый день!

Если Вы со своей стороны выполнили свои обязательства, то в этом случае Вы можете выступить с иском о признании права собственности на данное нежилое помещение. Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, и нежилые помещения не составляют исключения. Исключение нежилого помещения из конкурсной массы в при банкротстве Застройщика может быть совершено только на основании судебного акта, принятого арбитражным судом. Начинать в любом случае потребуется с Росреестра, где будет предоставлен отказ отказ. Так же потребуются справки и выписки, подтверждающие оплату Застройщику за указанное помещение (в идеале еще взять у Застройщика письменное подтверждение отсутствия задолженности). С этим пакетом документов следует обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение, при процедуре банкротства.

С Уважением, С.А. Шведов.

Пробовать обратиться в росреестр за регистрацией права собственности и после получения отказа в суд? С каким иском?

Анна

Здравствуйте.

Если я правильно понял, то дом сдан в эксплуатацию, а помещение Вам по акту уже передано до введения в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если это так, то выдвигать требование о передаче помещения бессмысленно — оно уже передано. 

В Законе о банкротстве указано, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Закона о банкротстве.Такой же порядок применим при ситуации с нежилым помещением.

Порядок признания права собственности на недвижимое имущество в случае, если акт приема-передачи объекта недвижимости подписан и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства, определяется ст. 201.8 Закона о банкротстве, к которой отсылает п. 8 ст. 201.11:

8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона. 

Требование о признании права собственности предъявляется в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика. Оно подлежит рассмотрению в 3-месячный срок со дня заявления. 

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром. 

Здравствуйте, Юрий. Помещение передано по акту после принятия судом заявления о признании застройщика банкротом. Так и было указано в моем вопросе.

Анна

Добрый день,

Проблема в том, что нормы о банкротстве застройщика практически (за небольшим исключением) не относятся к нежилым помещениям. Это касается и даты подписания акта приема-передачи помещения, то что приводили выше, касается жилых помещений.

Но вам можно попытаться использовать это в своих интересах, так как будь у вас жилое помещение, подписание акта приема-передачи такого помещения после подачи заявления о банкротстве не соответствовало бы духу закона.

Про включение вашего помещения в конкурсную массу пока рано говорить так как нет самой процедуры конкурсного производства, наблюдение это особый режим деятельности должника, но все-таки органы управления прежние, должник с определенными ограничениями продолжает работать и не факт, что банкротство вообще состоится. 

Так что с вступлением в реестр кредиторов с денежным требованием (что как правило для владельцев нежилых помещений означает потерю денег), я бы не спешил (в крайнем случае вступите в конкурсном производстве).

Если я правильно понял, акт у вас подписан в промежуток между подачей заявления и введением наблюдения.

Дата подачи заявления о банкротстве часто выступает отправной точкой при оценке сделок должника совершенных в преддверии банкротства, но для этого необходимы активные действия конкурсного управляющего и т.д., т.е. каких то безусловных негативных последствий совершение сделок в данный период закон не содержит.

В вашем случае  имеет смысл пройти польностью весь путь, т.е. сначала попытайтесь зарегистрировать объект в Росреестре, потом обжаловать отказ (если таковой будет), затем подать заявление о признании права собственности в рамках дела о банкротстве в порядке ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

И конечно, если есть возможность, все-таки попытаться оформить акт датой до банкротства, что позволит снизить риски обжалования сделки.

Здравствуйте!

В связи с выходом нового закона о кадастре с 01.01.2017г застройщики освобождены от постановки нового дома на кадастровый учет, это должен сделать орган подписавший Акт о ввода дома в эксплуатацию или дольщики. Чиновники как всегда не подготовились к выходу изменений и дома на кадастр не торопятся ставить. Дольщики соответственно сидят с приостановками в регистрации-в собственность вступить не могут.

Процедура банкротства и выполнение обязательств по ДДУ между собой не связаны. Основным новшеством, применимым жилым и нежилым помещениям в новостройках, стало то, что кадастровый учет помещения теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее. 

Кадастровая постановка  фактически  ложится на плечи самих покупателей жилья.

Постановка на кадастровый учет осуществляется на основании технического плана квартиры, записанного на диск и  полученного из организации, осуществляющей техническую инвентаризацию. Это может быть как районное БТИ, так и частная компания, имеющая своих кадастровых инженеров.

Для оформления техплана потребуется получить от застройщика копии документации на дом:

Разрешения на ввод в эксплуатацию
Проекта стадии «П» (Раздел архитектурные решения)
Постановления о присвоении адресу дому.Список документов, которые нужно предоставить кадастровому инженеру для получения технического плана:

1) Копия общегражданского паспорта;

2) Договор долевого участия – копия  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия 

3) Копия акта приема-передачи квартиры;

4)Документация на дом 

Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.

Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2017 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный  МФЦ.