Консультируйтесь с юристом онлайн

708 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
708 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Понижающий коэффициент ДДУ стал выше после обмера БТИ, правомерно ли требовать доплату за квартиру?

Добрый день!

По ДДУ была приобретена квартира с 2 лоджиями, относительно которых применялся понижающий коэффициент 0,3. После обмеров БТИ застройщик требует доплату за увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м, что вышло за счет того, что БТИ применили коэффициент 0,5 к 2 лоджиям. Площадь физическая осталась неизменна. Если застройщик сам допустил ошибку в договоре на этапе расчета цен, правомерно ли требовать сейчас доплату?

В договоре сказано о возможной доплате при увеличении фактической площади относительно проектной, но тут ведь увеличилась не площадь, а коэффициент.

ДДУ (1)ДДУ (1).docx.docx
07 Февраля 2018, 15:50, вопрос №1899444
289 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Белгород
    Общаться в чате

    На основании:

    Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008)

    3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.


    Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.


    Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

    Однако, Вашим договором ДДУ предусмотрено следующее:

    1.2. Объектом долевого строительства» являются входящие в состав Многоквартирного дома:
    а) «Квартира»- 3-х (трех) комнатная квартира, условный номер № 141, общей  площадью 51,0 (пятьдесят один) кв. м, расположенная в секции 1 (один), на 13 (тринадцатом) этаже, 10-я (десятая) по часовой стрелке от лифтового холла;
    Для расчета цены настоящего Договора Стороны вводят понятие — Общая строительная площадь. Общая строительная площадь включает в себя площадь Квартиры, площадь балконов, лоджий, веранд и террас, соединенных непосредственно с Квартирой, учитываемая с применением понижающего коэффициента 0,3. 

    Соответственно, Вы вправе не оплачивать доплату, так как не был применен понижающий коэффициент при обмере, о чем было оговорено в договоре ДДУ между Вами и застройщиком. А БТИ сделало обмер на основании п. 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» .

    Пример судебной практики, когда договором не было предусмотрено применение при обмере понижающего коэффициента и суд отказал на этом основании: http://domovodstvo.ru/fas2/899...

    В Вашем случае этот пункт есть, причем установлен понижающий коэффициент для лоджии — 0,3.

    07 Февраля 2018, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    49%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Кристина!

    Вы имеете право написать претензию Застройщику. В претензии укажите, что в пункте 1.2. договора участия в долевом строительстве № 15-141 «Для расчета цены настоящего Договора Стороны вводят понятие — Общая строительная площадь. Общая строительная площадь включает в себя площадь Квартиры, площадь балконов, лоджий, веранд и террас, соединенных непосредственно с Квартирой, учитываемая с применением понижающего коэффициента 0,3.».

    После проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации фактическая площадь квартиры не изменилась.
    Требование о доплате не соответствует условиям заключенного договора.

    «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
    ГК РФ Статья 431. Толкование договора
    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
    07 Февраля 2018, 16:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо! А БТИ должны пересчитать по коэф-ту 0,3 как в договоре? Или в БТИ у нас остается так 0,5?

    07 Февраля 2018, 16:28
  • Адвокат - Олег
    получен
    гонорар
    15%
    Адвокат, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте. Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Раз Застройщик сам применил данный коэффициент, то доплачивать Вы не обязаны.

    Похожий случай в Вашу пользу.

    Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований встречных исковых заявлений о возложении на ООО «СК «МонтажСтрой» обязанности передать квартиры по акту приема-передачи, поскольку бездействие ООО «СК «МонтажСтрой», связанное с непринятием указанных мер по передаче участникам долевого строительства и надлежаще оформленных документов на жилое помещение, нарушают указанные условия договора и положения статей 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».


    Доводы апелляционной жалобы о неисполнении истцами по встречному иску обязательств по договору о доплате стоимости квартиры за счет увеличения площади, что препятствует передаче квартиры, основаны на неверном толковании норм права.


    Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.


    Пунктом 2.3 договоров долевого участия предусмотрено, что фактическая площадь объектов долевого строительства уточняется после вынесения постановления администрации города Астрахани об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в соответствии с обмерами, произведенными АФ ФГУП «Ростехинвентаризация». Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.1 договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства.


    Поскольку установлено, что фактическая площадь жилого помещения не изменилась, а ссылка ответчика на увеличение площади за счет применения коэффициента 1 при определении площади лоджий противоречит указанным нормам, у Солнцева А.В., Костюковой Ю.М., Морозова И.В., Алемзаевой И.В., Крупа Д.И., Гараниной Е.А., Разладина А.В. не возникло обязанности по доплате стоимости квартиры по договорам.


    Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции и оценены в решении суда.


    Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренном статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

    https://oblsud--ast.sudrf.ru/m...

    07 Февраля 2018, 16:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    49%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    БТИ действует на основании закона и правомерно применили коэффициенты. Необходимо выяснить построена лоджия или балкон.
     

    «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37):
    3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
    07 Февраля 2018, 16:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, коэффициенты БТИ верны, но нам продавал застройщик и совершил ошибку в расчетах сам. Почему разницу доплачиваем мы, а не тот, кто совершил эту ошибку?

    07 Февраля 2018, 16:42
  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Белгород
    Общаться в чате
     А БТИ должны пересчитать по коэф-ту 0,3 как в договоре? Или в БТИ у нас остается так 0,5?

    Вы вправе написать претензию застройщику с указанием недостатка - отклонение фактической площади от той, которая заявлена в документах в связи с неприменением понижающего коэффициента, оговоренного в ДДУ. И требуйте проведения повторного обмера с учетом понижающего коэффициента. Если застройщик не согласится, получите его письменный отказ и с этим отказом необходимо обращаться в суд. Но до этого необходимо зарегистрировать объект недвижимости. После этого обращайтесь в БТИ за проведением повторного обмера, если Вам откажут Вы вправе этого требовать уже в судебном порядке. После проведения повторного обмера, пишите претензию с новыми данными площади на имя застройщика. В этом случае, если площадь изменится в меньшую сторону застройщику не на чем будет основывать свои требования о доплате.

    07 Февраля 2018, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Олег
    получен
    гонорар
    15%
    Адвокат, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Васев Олег

    ответ снимаю. Всё-таки не до конца уверен.

    07 Февраля 2018, 16:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    49%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Вы имеете право не доплачивать. Существует положительная судебная практика по вашему вопросу.

    07 Февраля 2018, 16:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А есть примеры? Если честно, не нашла.

    07 Февраля 2018, 16:45
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    49%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    В договоре определен коэффициент, который применяется для расчета площади. В соответствии с ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по соглашению сторон. Для расчета между сторонами имеет значение условия договора.
     

    «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
    ГК РФ Статья 421. Свобода договора 
    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
    2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
    3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
    5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

    https://rospravosudie.com/court-kurganskij-oblastnoj-sud-kurganskaya-oblast-s/act-496421707/
    https://rospravosudie.com/court-promyshlennyj-rajonnyj-sud-g-smolenska-smolenskaya-oblast-s/act-412161421/

    07 Февраля 2018, 18:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.