Понижающий коэффициент ДДУ стал выше после обмера БТИ, правомерно ли требовать доплату за квартиру?

Question

Добрый день! По ДДУ была приобретена квартира с 2 лоджиями, относительно которых применялся понижающий коэффициент 0,3. После обмеров БТИ застройщик требует доплату за увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м, что вышло за счет того, что БТИ применили коэффициент 0,5 к 2 лоджиям. Площадь физическая осталась неизменна. Если застройщик сам допустил ошибку в договоре на этапе расчета цен, правомерно ли требовать сейчас доплату? В договоре сказано о возможной доплате при увеличении фактической площади относительно проектной, но тут ведь увеличилась не площадь, а коэффициент.

Марина Полникова · Answer

На основании: Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008) 3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир. Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются. Однако, Вашим договором ДДУ предусмотрено следующее: 1.2. Объектом долевого строительства» являются входящие в состав Многоквартирного дома: а) «Квартира»- 3-х (трех) комнатная квартира, условный номер № 141, общей площадью 51,0 (пятьдесят один) кв. м, расположенная в секции 1 (один), на 13 (тринадцатом) этаже, 10-я (десятая) по часовой стрелке от лифтового холла; Для расчета цены настоящего Договора Стороны вводят понятие — Общая строительная площадь. Общая строительная площадь включает в себя площадь Квартиры, площадь балконов, лоджий, веранд и террас, соединенных непосредственно с Квартирой, учитываемая с применением понижающего коэффициента 0,3. Соответственно, Вы вправе не оплачивать доплату, так как не был применен понижающий коэффициент при обмере, о чем было оговорено в договоре ДДУ между Вами и застройщиком. А БТИ сделало обмер на основании п. 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» . Пример судебной практики, когда договором не было предусмотрено применение при обмере понижающего коэффициента и суд отказал на этом основании: http://domovodstvo.ru/fas2/899... В Вашем случае этот пункт есть, причем установлен понижающий коэффициент для лоджии — 0,3.

Татьяна Матросова · Answer

Здравствуйте, Кристина! Вы имеете право написать претензию Застройщику. В претензии укажите, что в пункте 1.2. договора участия в долевом строительстве № 15-141 «Для расчета цены настоящего Договора Стороны вводят понятие — Общая строительная площадь. Общая строительная площадь включает в себя площадь Квартиры, площадь балконов, лоджий, веранд и террас, соединенных непосредственно с Квартирой, учитываемая с применением понижающего коэффициента 0,3.». После проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации фактическая площадь квартиры не изменилась. Требование о доплате не соответствует условиям заключенного договора. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) ГК РФ Статья 431. Толкование договора При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи , последующее поведение сторон.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Раз Застройщик сам применил данный коэффициент, то доплачивать Вы не обязаны. Похожий случай в Вашу пользу. Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований встречных исковых заявлений о возложении на ООО «СК «МонтажСтрой» обязанности передать квартиры по акту приема-передачи, поскольку бездействие ООО «СК «МонтажСтрой», связанное с непринятием указанных мер по передаче участникам долевого строительства и надлежаще оформленных документов на жилое помещение, нарушают указанные условия договора и положения статей 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Доводы апелляционной жалобы о неисполнении истцами по встречному иску обязательств по договору о доплате стоимости квартиры за счет увеличения площади, что препятствует передаче квартиры, основаны на неверном толковании норм права. Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Пунктом 2.3 договоров долевого участия предусмотрено, что фактическая площадь объектов долевого строительства уточняется после вынесения постановления администрации города Астрахани об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в соответствии с обмерами, произведенными АФ ФГУП «Ростехинвентаризация». Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.1 договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства. Поскольку установлено, что фактическая площадь жилого помещения не изменилась, а ссылка ответчика на увеличение площади за счет применения коэффициента 1 при определении площади лоджий противоречит указанным нормам, у Солнцева А.В., Костюковой Ю.М., Морозова И.В., Алемзаевой И.В., Крупа Д.И., Гараниной Е.А., Разладина А.В. не возникло обязанности по доплате стоимости квартиры по договорам. Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции и оценены в решении суда. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренном статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. https://oblsud--ast.sudrf.ru/m...