Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Супруга продала объекты недвижимости по поддельным нотариальным согласованиям
Мы купили квартиру в феврале 2017 года. Перед покупкой проверили все документы, а именно заказали выписку из ЕГРП, проверили правоустанавливающие документы (ДДУ и прочие). Все документы были чистые. На сделку пришел титульный собственник квартиры (супруга) с нотариальным согласием мужа. Согласие оригинальное, на официальном бланке. В МФЦ данное согласие приняли без каких либо проблем. Сделка прошла успешно, мы отдали деньги супруге, нам отдали ключи. В сентябре 2017 года, нам приходит письмо с иском. Иск подал супруг. В иске было указано что, супруга, подделала нотариальные согласия и продала обьекты недвижимости. Были проданы все обьекты недвижимости, где титульным собственником является супруга. В декабре 2016 года, была продана первая квартира, затем феврале 2017 года еще одна квартира, в апреле 2017 года еще одна квартира, прошу заметить что эти три квартиры находятся в одном доме, мало того в одном подьезде. Две квартиры на 3 этаже и одна на 5 этаже. Далее в мае 2017 года, так же был продан гараж оформленый на супругу и в июле 2017 года была продана последняя квартира. Все эти квартиры были проданы по поддельным согласиям, на официальных бланках.
В исковых требованиях муж просит признать сделки недействительными, вернуть квартиры в общую собственность и отойти от равенства долей и присудить в спорных квартирах 100% собственность за ним.
Уже было несколько судебных заседаний, в ходе которых выяснилось следующее.Денег у супруги уже нет. Оба супруга говорят что отдавать деньги они не собираются(супругам по 80 лет). Нотариальные согласия действительно фальшивые,таких нотариусов, которые указаны согласиях, просто нет. Жена заявила что хочет подписать мирное соглашение, а именно по ст.35 отдать сваою долю в оставшихся квартирах (2 квартиры), гараже, машине и участке, на общую сумму схожую с суммой доли мужа в проданных квартирах. Муж отказался. Жена подала иск о разделе имущества, которое у них осталось, но не учитывает сумму проданного. Квартиры которые были проданы женой, уже некоторые перепроданы, а мы купили ее для себя и живем до сих пор. две из четырех квартиры, куплены с использолванием военной ипотеки, просто ипотеки и мат.капитала.
В иске супруг указал, что узнал о продаже квартир только в мае 2017 года, а на заседании проговорился, что он был в курсе продажи квартир. Тем более, последняя квартира была продана в июле 2017 года, а узнал он в мае и он не предпринял никаких действий что бы остановить продажу последнего имущества. Был допрошен свидетель, приведенный нами(сосед), который видел супругов до продажи квартир и разговаривал с их сыном, в ходе разговора он сообщил, что 3 квартиры, находящиеся в одном подьезде, они будут продавать, об этом сын супругов сказал в начале декабря 2016 года. В проведений подчерковедчерской экспертизы нам было отказано, что бы подтвердить волю супруга.
Вопрос с целом такой
1.Можно ли как-то учесть стоимость проданного и признать соотвественно супруга 100% собственником в оставшейся недвижимости, проще говоря разойтись долями?
2.Признают ли сделку недействительной, при условии что мы являемся добросовестными приобретателями?
3.Если сделку признают недействительной, можем ли мы использовать удержание для обеспечения долга, до тех пор пока нам не отдадут деньги?
4.Могут ли мужу присудить компенсацию, с учетом проданной доли?
5.Есть иные варианты защиты наших прав? Так, как если сделки признают недействительным, а деньги они отдавать не собираются, наши материальные права будут сильно нарушены
Если есть возможность, прошу предоставить судебные решения, подобных ситуаций
1.Можно ли как-то учесть стоимость проданного и признать соотвественно супруга 100% собственником в оставшейся недвижимости, проще говоря разойтись долями?
Андрей
Здравствуйте. Поскольку Вы находитесь на стороне покупателя, то по сути этот вопрос Вас интересовать не должен.
2.Признают ли сделку недействительной, при условии что мы являемся добросовестными приобретателями?
Андрей
Вообще говоря тут со стороны супруги явно уголовное преступление.
УК РФ Статья 327. Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков
1. Подделка удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей, бланков — наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
2. Те же деяния, совершенные с целью скрыть другое преступление или облегчить его совершение, —наказываются принудительными работами на срок до четырех лет либо лишением свободы на тот же срок.
3. Использование заведомо подложного документа —
наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
С другой стороны Вы к этому делу никакого отношения не имеете и полностью отвечаете признакам добросовестного покупателя. Поэтому просто признать сделку недействительной у мужа не получится, в том числе и потому, что существует принцип стабильности гражданского оборота. То есть скорее всего истец сможет взыскать половину стоимости квартиры, а уж как ответчица будет ее отдавать это не Ваша проблема.
3.Если сделку признают недействительной, можем ли мы использовать удержание для обеспечения долга, до тех пор пока нам не отдадут деньги?
Андрей
Я считаю, что последствия недействительности сделки применены не будут
4.Могут ли мужу присудить компенсацию, с учетом проданной доли?
Андрей
По идее ему суд должен предложить изменить требования. А вот если он будет настаивать именно на признании недействительности сделки и применении последствий — в этом требовании ему должны отказать.
5.Есть иные варианты защиты наших прав? Так, как если сделки признают недействительным, а деньги они отдавать не собираются, наши материальные права будут сильно нарушены
Андрей
Ваша задача — подтвердить свою добросовестность и просить суд принять решение с учетом п. 1 ст. 302 ГК РФ, согласно которому приобретатель рассматривается как добросовестный и имеющий право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:
Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).
Если Вы приобрели квартиру у стороны в сделке с супругой. т.е. являетесь третьим (и т.д.) владельцем, то заявление о применении последствий недействительности сделки вообще является неправильно выбранным способом защиты. Должно быть истребование из чужого незаконного владения.
Сходные судебные акты посмотрю и выложу.
Добрый день!
1.Можно ли как-то учесть стоимость проданного и признать соотвественно супруга 100% собственником в оставшейся недвижимости, проще говоря разойтись долями?
Андрей
Если супруг оговорился, то вполне возможен их сговор в продаже недвижимости таким образом. Что касается раздела имущества, то вполне возможно разделить таким образом, что всё, что не продано супругу, а что продано супруге, но тут и его согласие необходимо будет учитывать, плюс если оставшееся имущество не покрывает расходы проданного, то супруге присудят компенсацию.
2.Признают ли сделку недействительной, при условии что мы являемся добросовестными приобретателями?
Андрей
Основания есть:
ст. 173,1 ГК РФ: 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Вместе с тем, в той же статье указано:
2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Совершая сделку с нотариальным согласием вторая сторона сделки, т. е. покупатель не могла знать об отсутствии последнего, в связи с чем, считаю, что могут отказать в признании недействительным. Плюс ко всему Вы являетесь добросовестным приобретателем.
3.Если сделку признают недействительной, можем ли мы использовать удержание для обеспечения долга, до тех пор пока нам не отдадут деньги?
Андрей
Считаю, что возможно, об этом возможно заявить в ходатайство в судебном процессе.
5.Есть иные варианты защиты наших прав? Так, как если сделки признают недействительным, а деньги они отдавать не собираются, наши материальные права будут сильно нарушены Если есть возможность, прошу предоставить судебные решения, подобных ситуаций
Андрей
Важно, что если сделку всё же признают недействительной, но у Вашего продавца не будет возможности выплат, то долг может «зависнуть» в воздухе, хотя с учетом наличия иного имущества, возможно наложения ареста на него для дальнейшей продажи и выплаты Вам задолженности.
В том то и дело, что она в этом случае имеет везде 1/2 доли. То есть, соответственно судебные приставы, если не смогу реализовать сами данное имущество, передадут нам во владение?
То есть, соответственно судебные приставы, если не смогу реализовать сами данное имущество, передадут нам во владение?
Андрей
Да, вполне возможно
ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве»:
8. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
9. Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права, за исключением случая перечисления дебитором денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона. Цена дебиторской задолженности уменьшается пропорционально отношению суммы основного долга дебитора перед должником к сумме перечисленных дебитором денежных средств.
10. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
11. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.
12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.
13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.
1.Можно ли как-то учесть стоимость проданного и признать соотвественно супруга 100% собственником в оставшейся недвижимости, проще говоря разойтись долями?
Для этого нет правовых оснований. Нельзя собственность одного лица прищать собственностью другого только потому, что второй совершил неправомерные действия.
2.Признают ли сделку недействительной, при условии что мы являемся добросовестными приобретателями?
Недействительность сделки и истребование имущества от добросовестного приотбретателя — совершенно разные способы защиты права. Они не применяются одновременно.
3.Если сделку признают недействительной, можем ли мы использовать удержание для обеспечения долга, до тех пор пока нам не отдадут деньги?
Такое условие может быть указано в решении суда. Если нет, то по исполнительному листу пристав обязан будет вас выселить и передать квартиру собственнику. Вы не можете противопоставить удержание судебному решению, по которому квартира вохвращается в собственность прежнего владельца. А пристав не может не исполнять решение по имуществу, которое вы решите удерживать.
4.Могут ли мужу присудить компенсацию, с учетом проданной доли?
Это зависит исключительно от исковых требований мужа. Он — истец, он и определяет, что ему требовать. А суд удовлетворяет иск, или отказывает в нем исключительно в рамках исковых требований.
Если он не требует компенсацию (при условии, разумеетс, что для этого есть правовые основания), суд по своей инициативе не может ему присудить то, что он не требует.
5.Есть иные варианты защиты наших прав? Так, как если сделки признают недействительным, а деньги они отдавать не собираются, наши материальные права будут сильно нарушены
Если есть возможность, прошу предоставить судебные решения, подобных ситуаций.
Какие судебные решения? В России право не знает прецедента, и судебные решения не играют решающего значения. На мой взгляд, в вашей ситуации гражданско-правовой порядок рассмотрения спора — только один из способов решения проблемы, причем, не самый эффективный.
По вашему описанию я усматриваю в действиях супругов состав преступления — мошенничества. Именно это вам и нужно использовать для более эффективной защиты своих интересов. Судя по описанию, вы стали жертвой мошенничества, скорее всего, особо крупном размере. Возможно, по предварительному сговору группой лиц. Это тяжкое преступление и влечет суровое наказание.
Понимаю, конечно, что его совершили древние старики. Однако в тюрьмах милые старички тоже сидят. Вашим ответчикам вряд ли им захочется провести последние дни в тюремной камере.
Рекомендую вам обратиться в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
Если муж продавца признавал, что ему было известно о незаконной продаже, о подделке, получите в суде копию протокола, где он это признает. Также копии других документов из материалов дела, из которых следует подделка доверенностей.
Возможно, перспектива возбуждения уголовного дела или его возбуждение привдеет в чувство вашего истца.
Учитывается ли данная статья при вынесения решения о недействительности сделки?
В соответствии с пунктом 3 статьи 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, и только в случае если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Не могу согласиться с коллегой Юрием Колковским. В действиях продавцов нет состава ст. 327 УК. Это мошенничество в чистом виде. При этом подделка документов охватывается полностью ст. 159 УК РФ. И не требует дополнительной квалификации по ст. 327 УК РФ.
Поэтому заявление нужно писать о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ, по факту мошенничества.
Андрей, здравствуйте!
В первую очередь, соглашусь с коллегой (Колковский Юрий) на тему добросовестности. На мой взгляд, в вашем случае, это определяющий фактор.
Что касается подачи заявления в полицию от Вас на предмет проверки наличия/отсутствия в действиях супругов/супруга состава преступления, то необходимо понимать для чего это вам. Вы указываете, что суд уже установил поддельность нотариального согласия. И насколько я понимаю, продавец (супруга) данный факт не оспаривает.
По сути, что мы имеем. При покупке квартиры Вы проявили должную осмотрительность. Все необходимые документы, в том числе нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, были представлены на государственную регистрацию, которая прошла без замечаний.
В силу же п.3 ст.10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, P.M.Скляновой и В.М.Ширяева», если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.
Таким образом, сделку купли-продажи Вашей квартиры, можно признать недействительной только в одном случае — если истец докажет, что Вы знали о поддельности нотариального согласия. В противном случае, истцу следует отказать в удовлетворении заявленных требований.
Вы также можете обратиться ко мне в чат для более подробной консультации (в том числе с изучением имеющихся у Вас материалов) и (или) составления необходимых юридических документов (заявлений, жалоб, ходатайств и т.д.) на платной основе.
Кроме того, возможно оказание услуг по представительству в судах, иных государственных органах и негосударственных организациях, осуществление защиты на стадии предварительного расследования и в суде по уголовным делам, защита по делам об административных правонарушениях.
Прежде всего снова отмечу позицию Конституционного суда РФ, упомянутую мной ранее — права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 настоящего Кодексаоснования, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
К таким основаниям относятся безвозмездность сделки, похищение, либо выбытие имущества иным путем, помимо воли собственника.
Как видите, если бы в отношении супруги было возбуждено уголовное дело и вынесен соответсвующий приговор, то данный факт мог бы свидетельствовать о том, что квартира выбыла из владения супруга без его воли. В вашей же ситуации, насколько я понимаю, был отказ в возбуждении уголовного дела (надо смотреть по каким основаниям отказали). Плюс к этому показания свидетеля о том, что продажа квартир планировалась супругами. Конечно еще бы понимать зачем супруге потребовалось подделывать согласие (чем она это объясняет).
С учетом предоставленной Вами информации, могу с большой долей уверенностью утверждать, что виндикационный иск, в случае его предъявления, не будет удовлетворен. Опять же оговорюсь — делаю данный вывод на основании предоставленной информации.
В Вашей ситуации рекомендую обратиться за квалифицированной юридической помощью. Окончательный вывод о перспективах судебного дела можно сделать только после ознакомления со всеми материалами.
Спасибо большое. Да, было бы неплохо, если у вас есть схожие судебные акты.
У Вас тут супруг видимо не бывший, но обратите внимание на вывод апелляции:
https://pravo.ru/news/view/119...
И я считаю тут вообще можно давить еще на злоупотребление правом по ст 10 ГК РФ.