Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение плана и площади квартиры по ДДУ
Здравствуйте!
В июле 2017 заключила ДДУ на приобретение апартаментов на 1м этаже. Общая площадь апартаментов по ДДУ складывалась из: площади самих апартаментов (38м) и террасы (7м земли с плиточным покрытием, прилегающей к апартаментам - длинный участок шириной 80 см). В приложении к ДДУ есть схема этажа, где именно апартаменты и эта терраса отмечены штриховкой. Понижающих коэффициентов на террасу не предусмотрено.
Вчера поехала получать ключи. И оказалось, что БТИ приплюсовало к площади квартиры еще 5 метров - перпендикулярный террасе участок земли, также заложенный плиткой. Соответственно, застройщик просит доплаты в размере 10% от стоимости апартаментов за метры, находящиеся на улице.
Правомерны ли их действия или имеет место нарушение законодательства?
Также имела место задержка выдачи ключей на полгода, из-за которой размер официальный неустойки составляет около 600 тыс.р.
Сегодня застройщик позвонил и предложил решить вопрос полюбовно: они "простят" мне доплату за 5 метров улицы, если я откажусь от прав на неустойку. Стоит ли соглашаться? Или деньги за эти 5 метров, которых не было в плане, они и так требовать от меня не имеют права?
Заранее благодарю!
Александра, добрый день.
Для того чтобы дать правильный ответ на ваш вопрос надо смотреть ваш ДДУ, а так же документы из БТИ, в которых видно, что площадь объекта стала больше на 5 м. — только после этого можно говорить о том кто прав и нужно ли вам доплачивать.
По поводу неустойки и разницы, если же все же придем к выводу, то оплачивать надо (в чем я пока сильно сомневаюсь), то нужно учесть что размер неустойки судом как правильно снижается в 2-4 раза, следовательно возможно вариант который вам предлагает застройщик может быть для вас наиболее выгодным.
Уточню, что сумма неустойки зависит от многих факторов, к тому же взыскивается не только неустойка, но еще и штраф и компенсация морального вреда.
Здравствуйте, Александра.
Правомерны ли их действия или имеет место нарушение законодательства?
Александра
Считаю что не правомерны. Не стоит соглашаться на условия Застройщика.
Согласно п.1 ст.7 ФЗ -214
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1.Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Добрый день, Александра! Для точного ответа на этот вопрос нужно изучить Ваш договор долевого участия.Как правило при долевом участии возможно изменение площади квартиры или дома в связи с погрешностью при застройке и как правило речь идёт об 1 или 2 кв.м. На вашем месте отказываться от неустойки за просрочку сдачи я бы не стал, поскольку она достаточно легко взыскивается в судебном процессе. Для более подробной консультации обращайтесь в личные сообщения, и для более подробного ответа нужно увидеть Ваш договор.
С 01.01.2017г. действуют новые правила определения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена следующим образом. Цена единицы общей приведенной площади жилого помещения умножается на общую приведенную площадь жилого помещения. Последняя состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Установлены следующие понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы. Для лоджий — 0,5, балконов и террас — 0,3, веранд — 1. (Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»).
При этом, соглашусь с коллегами и предположу, учитывая повсеместное снижение судом неустойки, что решение вопроса «полюбовно» может максимально отвечать вашим интересам.