Как правильно выгнать людей из квартиры?

Добрый день.

Вы пишите:

После получения ключей от квартиры, было обнаружено, что в арендаторы с квартиры не съехали (НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦА), имеют письменный незарегистрированный договор об аренде на 2 года с пред-предыдущим владельцем от конца 2011 года (ДОГОВОР АРЕНДЫ СРОКОМ БОЛЕЕ ЧЕМ НА ОДИН ГОД ПОДЛЕЖИТ ГОСРЕГИСТРАЦИИ, ТАК ЧТО ДОГОВОР У «АРЕНДАТОРОВ» НЕ ЗАКЛЮЧЕН). ЕСЛИ ЖЕ ЭТО ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ТО ЕГО РЕГИСТРИРОВАТЬ НЕ НАДО, И В ТАКОМ СЛУЧАЕ НАНИМАТЕЛИ НАХОДЯТСЯ В ЖИЛИЩЕ ЗАКОННО. Арендаторы заявляют, что арендодатель им должен 350 тысяч рублей и они съедут только после того, как им заплатят эти деньги ЭТО СПОР МЕЖДУ «АРЕНДАТОРАМИ» (ИЛИ НАНИМАТЕЛЯМИ) И ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ, ПОЧЕМУ ОНИ ИЗБРАЛИ ТАКУЮ СТРАННУЮ ЗАЩИТУ СВОИХ ПРАВ, КАК УЩЕМЛЕНИЕ ВАШИХ?.. Мы дали неделю риелторам продавца и продавцу на урегулирование проблемы. — ТАКОЕ ТРЕБОВАНИЕ О ВЫСЕЛЕНИИ СЛЕДУЕТ НАПРАВЛЯТЬ «АРЕНДАТОРАМ» РЕГИСТРИРУЕМЫМ СПОСОБОМ. Проблема не была урегулирована. Какие должны быть наши дальнейшие действия? ВАМ СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬСЯ В СУД С ИСКОМ О ВЫСЕЛЕНИИ «АРЕНДАТОРОВ» КАК НЕ ПРИОБРЕТШИХ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ. ЕСЛИ КОНЕЧНО ВЫ НЕ РАССМАТРИВАЕТЕ ВАРИАНТ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — НА ЭТО ВЫ ТАКЖЕ ИМЕЕТЕ ПРАВО.

! Следует взглянуть для более точного и полного ответа и на Ваш договор КП квартиры, и на договор, имеющийся на руках у «арендаторов» квартиры

Уважаемый Алексей!

На Вашем месте есть 2 варианта:

1) сменить замки и пусть ответные шаги делают арендаторы;

2) сидеть и ждать, когда вопрос будет разрешён в судебном порядке, т.к. полиция в такие вопросы гражданского характера не вмешивается. Судебных вариантов 2: а) расторжение договора купли-продажи ввиду введения Вас в заблуждение (сомневаюсь только, что продавцы вернут Вам деньги); б) иск о выселении, но шансов мало, т.к. существует ст.675 ГК РФ:

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Сам факт смены собственника по закону не влечет расторжения договора аренды.

Однако, с момента как Вы стали собственником все права наймодателя переходят к Вам и Вы вправе требовать от нанимателей платы за найм. Вы имеете право расторгнуть договор найма и потребовать выселения нанимателей в судебном порядке в случае невнесения ими арендной платы более двух раз подряд. 

Думаю, что так и нужно сделать, к тому же срок договора сам по себе подходит к концу. А выселить нанимателей по закону можно только через суд.

Как вариант обращение  к продавцу квартиры с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченных денежных средств, так как им не были соблюдены обязательства — продана квартира с обременением, а в случае отказа обращение с аналогичным иском к продавцу.

Добрый день.  А в договорпе купли продажи есть сведения о проживающих лицах? дело в том что:

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поэтому сейчас Вы можете предъявить иск о расторжении данного договора. И взыскании денежных средств, уплаченных по договору.

И тогда продавец будет более активным

На момент заключения договора купли-продажи продавец должен был урегулировать вопрос с арендаторами. В договоре купли-продажи должно было быть указано про обременения. Однако информация об арендаторах до Вас доведена не была. Вам необходимо поставить в известность продавца квартиры о том что если он не урегулирует вопрос с арендаторами, то Вам придется расторгнуть с ними договор купли-продажи и подать в суд заявление о  невозможности пользования проданной Вам квартиры в связи  с имеющимся обременением. Вы вправе заявить моральный и материальный ущерб.

добрый вечер!

как уже правильно упоминали коллеги, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма. Новый собственник становится наймодателем по заключенному договору найма ( ст 675 ГК РФ). Т.о. Ваша мама является наймодателем по ранее заключенному договору.

Кстати, договор найма не подлежит обязательной регистрации в УФРС. В соответствии со ст 164 ГК РФ  сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотреных ст 131 ГК РФ и ФЗ " О государственной регистрации прав...". В связи с этим, тот факт, что договор найма жилья не зарегистрирован в УФРС не влечет его недействительность.

Самый простой выход из положения — это уведомить жильцов за три месяца до окончания  договора об отказе от продления договора найма ( ст 684 ГК РФ). По истечени срока договора найма жильцы обязаны освободить жилое помещение, в случае, если они это не сделают, их легко можно выселить в судебном порядке. Один момент только: по ст 684 ГК РФ вы не вправе сдавать квартиру по договору найма другим лицам.

В настоящий момент, суд их вряд ли выселит, поскольку законом императивно предусмотрено сохранение договора найма при переходе права собственности  на квартиру к другому лицу

Если вашим договором предусмотрена неустойка за несоблюдение обязанностей, продавцом,  предусмотренных настоящим договором, вы имеете полное право требовать данную неустойку с продавца, за каждый день вплоть до освобождения арендаторами жилой площади

Здравствуйте!

Да, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Однако, Вы по договору купли-продажи приобрели квартиру, передаваемую продавцом без омременения правами третьих  лиц, что указывает на необходимость исполнения обязанности продавца передать квартиру уже на момента регистрации сделки ил по акту-приема передачи, если таковой предусматривался договором, без наличия действующих договоров найма или проч. В связи с этим у Вас есть право расторжения данного договора с продавцом, который существенно нарушил свои обязанности. 

Однако, не
соглашусь с выводами относительно отсутствия обязанности в регистрации договора
найма. Здесь необходимо учитывать позицию Президиума ВАС РФ, выраженную в  Информационном письме Президиума ВАС РФ от
01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых
помещений»:

«Статья 1
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому
имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной
государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2
пункта 6 статьи 12
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой
«объект, входящий в состав зданий и сооружений».

 Принимая во внимание то, что нежилое помещение
является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором
оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе
Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной
регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны
применяться правила пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с
пунктом 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений,
заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с
пунктом 1 статьи 433
Гражданского кодекса Российской Федерации.»

Таким образом, указанную сделку по найму, заключенную на срок более 1 года без гос. регистрации можно признать недействительной и Вы, являясь полноправным собственником квартиры, вправе заявить иск о признании данной сделки недействиетльной и  устранения прапятствия права пользования своим имуществом как от продаца, так и от арендаторов путем их выселения.

Здравствуйте, при заключении договора купли-продажи вам должны были сообщить об арендаторах. В вашем случае договор купли-продажи нарушен. Вы вправе признать договор недействительным, либо дождаться пока срок аренды закончится. Если договор с 2011 года на 2 года, то осталось немного, а вы можете получать деньги за их проживание. С уважением!

Здравствуйте, уважаемый Алексей!

Как резонно обосновал коллега Виктор Котов, договор найма жилого помещения сроком более одного года подлежит госрегистрации. Следовательно, незарегистрированный договор считается незаключённым. Вы можете, я полагаю, обратиться в суд в защиту своего права собственности по статье 301 ГК РФ

Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.