Налог на доходы с продажи земли

1) Марина, если земельный участок являлся общей совместной собстенностью, то срок владения у Вас: 1/2  с 2012 года и 1/2 с 2016 года. 

Конституционный Суд РФ в определении от 02.11.2006 N 444-О разъяснил, что при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание положения п. 1 ст. 256ГК РФ.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

При этом для уплаты НДФЛ берется более ранняя из дат. Соответственно, доход налогообложению не подлежит. 

В 2000 году супруги приобрели 2-комнатную квартиру. Они зарегистрировали ее только на одного из супругов. В 2015 году брак был расторгнут. Суд вынес определение о признании права собственности по 1/2 доли квартиры за каждым из супругов.

В 2016 году бывшие супруги после получения свидетельств о государственной регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры планируют ее продать и купить две 1-комнатные квартиры.

С какого периода исчисляется срок нахождения квартиры в собственности каждого физического лица?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Срок владения одним из супругов конкретным объектом недвижимого имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее (т.е. в данном случае с 2000 года).

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении указанных доходов устанавливается в размере 13%.

При этом согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года*(1)) не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, земельных участков и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Конституционный Суд РФ в определении от 02.11.2006 N 444-О разъяснил, что при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание положения п. 1 ст. 256ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 256 ГК РФ определенно, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 33 СК РФ).

Статьей 34 СК РФ установлено, что приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средств, являются общим имуществом супругов. Причем право на общее имущество супругов также принадлежит и тому из них, кто не имеет самостоятельного дохода (п. 3 ст. 34 СК РФ).

На основании положений ст. 38 и ст. 39 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению (в добровольном либо судебном порядке). При этом доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным или иным договором между супругами*(2).

В связи с этим срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее. Следовательно, при продаже доли квартиры, полученной налогоплательщиком при расторжении брака в 2015 году на основании соглашения собственников (или соответствующего решения суда) об определении доли в квартире, приобретенной в 2000 году, срок нахождения данного имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с 2000 года. Таким образом, налогооблагаемый доход в связи с продажей указанной доли квартиры в 2016 году отсутствует.

Смотрите дополнительно письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-842, от 23.05.2012 N 03-04-05/5-655, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1117, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, ФНС России от 06.10.2009 N 3-5-04/1491, УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/054337@, от 21.06.2012 N 20-14/54337@, от 14.06.2012 N 20-14/051941@, от 08.06.2011 N 20-14/055986, от 05.08.2010 N 20-14/4/082774@ и др.

2) Если имущество было приобретено до брака, либо в отношении имущества был установлен иной режим, чем общая совместная собственность, то при продаже в 2018 году Вы будете обязаны уплатить НДФД. 

При этом важно отметить, что в случае продажи земли ниже кадастровой стоимости цена продажи будет применяться не ниже 70% от кадастровой стоимости 

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

При этом данные ответы были мной даны с условием, что право собственности на весь участок возникло именно в силу наследования. Если речь идет о совместной собственности, то поддержу коллегу Мысовского Виталия. С уважением Евгений Беляев