Покупка квартиры в ипотеку по переуступке предварительного договора

Здравствуйте.

1. Является ли такая сделка вообще осуществимой?

Практически — да. Вы заключаете договор уступки права требования с Продавцом. Право требование — заключить основной договор купли-продажи с Застройщиком (собственником квартиры на данный момент). Такая схема была разработана некоторыми застройщиками, дабы избежать регистрации Договора долевого участия.

Нюансы:

Чтобы рассчитаться с Вашим Продавцом Вам нужны кредитные деньги, однако, как правило, Банки не кредитуют данные объекты, пока не зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке. Нужно обратиться с банк с копиями документов на квартиру (Предварительный договор Продавца и Справкой о полной оплате) и уточнить о возможности выдачи кредита в данной ситуации. В 90 % Вашему продавцу придется регистрировать право собственности.

2. Какие документы должны быть на руках у продавца в таком случае?

Если Продавец физическое лицо — паспорт, оригинал предварительного договора купли-продажи, справка о полной оплате.

3. Какие есть риски при осуществлении такой сделки?

а) Застройщик должен сначала зарегистрировать право собственности на себя, а затем с Вами заключить Договор купли-продажи. То есть, Вы уже рассчитались за квартиру, а право собственности еще не возникло.

б) Иногда Застройщик скидывает свои расходы по регистрации права собственности и постановке объекта на кадастровый учет на Покупателя.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Иван здравствуйте! В вопросе вы пишите что покупаете вторичку, но в то же время указываете что есть застройщик с котороым оформлен ПДКП.

Возможно в вашем случае речь идет переустпка прав требований согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В таком случае такая сделка имеет право быть при условии соблюдения ст. 11 вышеуказанного Закона.

Статья 11. Уступка прав требований по договору

 
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
(часть 3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При оформлении документов на ипотеку, квартира оформляется в залог и в случае каких либо сомнений в правомерности сделки при подаче документов  юристы банка просто не пропустят такую сделку.

Добрый день, Иван! 

3. Какие есть риски при осуществлении такой сделки?

Иван

Предварительные договоры внимательно читать надо, особенно в части сроков заключения основного договора. Потому как в законе указано:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Просто может оказаться так, что сроки для заключения основного договора уже вышли. Более того, срок для предъявления требований о понуждению к заключению основного договора тоже может быть уже истекшим. Если так, то Вам ни в коем случае не надо соглашаться на заключение подобной сделки, рискуете остаться и без денег и без прав на квартиру. С уважением! 

Здравствуйте!  Я считаю,  что такая сделка не осуществима. 

Во первых согласно ст. 388 ГК РФ 

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ допускает уступку права требования по договору долевого строительства и причем до подписания сторонами передаточного акта.

В данном же случае договор долевого строительства вовсе заключен не был. 

Во вторых согласно ст. 383 ГК РФ 

Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

В данном случае заключен предварительный договор купли продажи квартиры,  согласно которого застройщик обязуется заключить основной договор купли-продажи через определенный срок с конкретным лицом. Если же будет заключен договор уступки права требования,  то у застройщика обязанности заключить договор с новым лицом не будет. 

Здесь нужно расторгать заключать дополнительное соглашение между покупателем, новым покупателем и застройщиком о замене кредитора. Договор уступки не подойдет. 

Здравствуйте!

выскажу свое мнение по первому вопросу.

несмотря на то, что договор у продавца поименован как предварительный, он может быть квалифицирован судом как основной ДКП будущей вещи с условием о предоплате, если он полностью произвел оплату или существенную ее часть.

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

кроме того, к такому ПДКП применяются нормы №214-ФЗ, в частности ст.11 об уступке прав по ДДУ.

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

1.2. Районным судом исковые требования П., заключившего с обществом предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся многоквартирном доме, о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя удовлетворены частично.

При этом суд первой инстанции основывался в том числе на положениях Закона № 214-ФЗ.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств об отводе земельного участка под строительство дома, о выдаче разрешения на его строительство, а также отметил, что общество не является застройщиком.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда апелляционной инстанции, указав, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196

поэтому 

1. Является ли такая сделка вообще осуществимой?

Иван

да, при соблюдении положений ст. 11 №214-ФЗ

Статья 11. Уступка прав требований по договору

 
 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Здравствуйте, Иван.

Постараюсь ответить на ваши вопросы понятно.

Во-первых, если вы одобрили кредит на приобретение готового жилья (на вторичном рынке) — у разных банков программы именуются различно, то для приобретения жилья в любом случае продавец сперва должен оформить право собственности на себя. Т.е. необходимо смотреть документы и общаться с продавцом и застройщиком: либо заключаете предварительный договор с продавцом, по которому он сперва оформляет право собственности на себя; либо с застройщиком и продавцом, по которому они аннулируют предварительный договор между собой, застройщик оформляет право собственности на себя, если оно еще не оформлено, а потом уже представляете документы в банк.

Во-вторых, если застройщик аккредитован банком, то даже при оформленном праве собственности на него вам придется переподавать заявку на программу «Строящегося жилья», так как, если застройщик первый собственник, то его жилье реализуется не как готовое, а как строящееся.

Поэтому, если следовать вашему перечню вопросов, то:

1. Сделка является осуществимой, но при оформлении права собственности на вашего продавца.

2. У продавца на руках должны быть:

— выписка из ЕГРН о регистрации права собственности за продавцом;

— договор купли-продажи между ним и застройщиком;

— технический паспорт;

— далее зависит от статуса продавца (физ. или юр. лицо, ИП).

Потом продавец предоставляет вам выписку из лицевого счета на квартиру, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, кап. ремонту.

Заказываете оценку и предоставляете отчет в банк. Если объект одобрен, то далее составляете договор купли-продажи, при необходимости акт приема-передачи квартиры и сдаете документы на регистрацию через МФЦ.

3. Если вышеуказанных документов в банк не будет предоставлено, то он просто не выдаст кредит.

В соответствии с часть. 2 ст. 209 ГК РФ только

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Т.е. пока ваш продавец не является собственником он не имеет права отчуждать (продавать) имущество. Исключение составляет уступка права требования (см. ст.ст. 380-390 ГК РФ), но для этого право вашего продавца должно быть зарегистрировано в ЕГРН на строящийся объект недвижимости (долевого участия). Если эти условия не соблюдены, то вы законом никак не защищены, да и банк не пропустит такую сделку. Вам все подробно разъяснит менеджер банка. Поэтому либо ждать оформления права собственности продавцом, либо заключать напрямую договор с застройщиком, а он пусть расторгает предварительный с вашим продавцом.