Имеет ли право арендодатель накладывать неустойки на арендателя?

Здравствуйте Артем, в данном случае Вы будете являться кредитором. Смысл данного понятия расшифрован в ст. 307 ГК РФ.

ГК РФ Статья 307. Понятие обязательства

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность,уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Уважаемый Артём! Здравствуйте! С праздниками! Согласно ч.ч.1,2 ст.421 ГК РФ 

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

При этом (ч.4 ст.421 ГК РФ)

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Далее, согласно ч.ч.1,2 ст.395 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

При этом же (!!!) (ч.4 ст.395 ГК РФ):

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

То есть в договоре Вы вправе прописать как проценты за просрочку в уплате арендных платежей, неустойку, штраф, так и иные убытки (см. ст.15 ГК РФ).

Артем! Ваши права как арендодателя закреплены и регулируются нормами ГК Рф о Договоре найма жилого помещения. В Договоре должны быть указаны сроки оплаты, если наниматель нарушает условия договора, следовательно, должен нести ответственность. Если в Договоре в разделе «Ответственность сторон» не указана ответственность за просрочку платежа, то составьте дополнительное соглашение. Повнимательнее почитайте, такой раздел должен быть. Обычно это типовой договор гражданско-правового характера.

ч.1 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Добрый день.

Но вроде как арендодатель не является кредитором? Хотя определения кредитора я не нашёл.

Артём

Отнюдь — под кредитором в данном контексте понимается лицо, перед котором возникла задолженность.

На этот счет уместно для иллюстрации обратиться к определению, приведенному в «Методических Рекомендациях по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам» (утв. Минстроем РФ, протокол от 20.02.1996 N 6)

кредитор -  лицо, которое имеет право требовать исполнения определенного действия по договору..."

Имею ли я право включать такой пункт в договор?

Артём

Да, имеете, поскольку это вытекает из принципа свободы договора

Статья 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Да и возможность наложения неустойки договором прямо определена в законе

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Но заметьте, что включение такого условия осуществляется по взаимному согласию сторон — не подписание нанимателем данного дополнительного соглашения, предполагает возможность обращения в суд с требованием об изменении договора, однако до вынесения судом решения и вступления его в законную силу, договор сохраняет свое действие на прежних условиях. 

Здравствуйте, Артем!

В Вашем случае не предусмотрена законная неустойка, то есть если в договоре не предусмотрена неустойка, то  ст. 330 ГК  РФ не применятеся. Если в договоре неустойка не предусмотрена, то при нарушении обязательства будет применяться ст. 395 ГК РФ

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Позиции высших судов по ст. 395 ГК РФ >>>

 
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
КонсультантПлюс: примечание.
О применении данной нормы см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016).

4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
(п. 5 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Имею ли я право включать такой пункт в договор? И если нет, то каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Артём

Можете дополнительным соглашением включить договорную неустойку. Договор аренды является двусторонним обязательством, арендодатель будет являться кредитором по отношению к арендатору в части получения арендных платежей. Если дополнительное соглашение не будет подписано, то вы будете защищены ст. 395 ГК РФ.

Артём, добрый 

каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Вот что указывает по Вашей ситуации 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

37. Проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

39. Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Источниками информации о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц, а также о ключевой ставке Банка России являются официальный сайт Банка России в сети «Интернет» и официальное издание Банка России «Вестник Банка России».

42. Если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).
48. Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. 

Какие выводы можно сделать:

1. В одностороннем порядке вы не вправе изменить договор и включить туда штрафные санкции, но если вы согласуете такие изменения с арендатором, то будут действовать именно они, а вышеуказанные положения о процентах применяться не будут.

2.Если вторая сторона (арендатора) откажется подписывать доп.соглашение к договору, то в случае просрочки вы имеете право начислять проценты по ст.395 ГК РФ на сумму задолженности.

3. Данные проценты равны ключевой ставке и на сегодняшний день равняется 7,75 % годовых. Т.е. если арендатор задерживает вам сумму платежей вы имеете право посчитать период просрочки (т.е. со дня когда должен оплатить и до дня фактической оплаты), умножаете сумму долга на вышеуказанный процент и количество дней  и делите на 360. Далее направляете требование о выплате данной суммы, если арендатор откажется выплачивать их добровольно, данную сумму можно взыскать в судебном порядке, как вместе с основным долгом так и отдельно от него.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.  

Здравствуйте!

Однако в ГК РФ в ст.330 указано, что неустойка (штраф, пени) возникает между кредитором и должником. Но вроде как арендодатель не является кредитором?

  Арендодатель    и арендатор  являются   по  отношению  друг  к  другу    одновременно кредиторами  и  должниками  в  соответствии с  характером  обязательственного  права. 

 Арендатор периодически просрочивает платежи. Хочу в доп.соглашение включить пункт о неустойке за просрочку платежей по аренде.

Это  можно  сделать  заключив   дополнительное  соглашение  к  договору. Отправьте арендатору  проект дополнительного  соглашения.

Имею ли я право включать такой пункт в договор? И если нет, то каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Вы  имеете  право  включить  этот  пункт  в  договор   основываясь на  принципе  свободы   договора. 

Если  пункт  о  штрафе  внести  в  договор  не  получится,  надо  применять  следующую  норму Гражданского  кодекса РФ

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Позиции высших судов по ст. 395 ГК РФ >>>

 
1.В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
КонсультантПлюс: примечание.
О применении данной нормы см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016).

4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
(п. 5 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.