Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что делать, если арендатор отказывается освобождать арендованное помещение?
Арендатор отказывается от подписания договора аренды магазина на новый срок и отказывается освобождать помещение, не оплачивает аренду и коммунальные платежи. Действие старого договора закончилось 31.10.17г. (без возможности пролонгации). В моем экземпляре нового договора имеется роспись продавца о получении экземпляра договора от 01.11.17г. – это единственная отметка со стороны Арендатора.
Новый договор содержит абсолютно все те же условия, что и предыдущий, кроме срока аренды -вместо 11 мес., я указал 2 мес. Это изменение было вызвано регулярными задержками по оплате аренды и коммунальных платежей, а так же информацией от поставщиков Арендатора о его неплатежеспособности.
На настоящий момент просрочка по арендной плате составляет 2 месяца. Задолженность по коммунальным платежам я погасил самостоятельно, дабы избежать санкций от энергоснабжающих организаций.
Мои заказные письма (с уведомлением о вручении) на домашний адрес Арендатора и на адрес магазина с просьбами погасить задолженность и освободить помещение возвращаются с пометкой «от получения отказался». Продавцы отказываются ставить отметку на моих письмах в получении.
Подскажите, что предпринять, чтобы освободить помещение? Каков порядок действий? Возможно ли через суд затем взыскать стоимость аренды и коммунальных платежей, если новый договор Арендатором не подписан, а действие старого закончилось 31.1017г. (пролонгация не предусматривалась).
Дополнительно:
1. Категория товара Арендатора – хозтовары, электротовары и стройматериалы;
2. Есть возможность заблокировать вход в магазин.
3. Имеются кассовые и товарные чеки, подтверждающие деятельность Арендатора.
С уважением, Андрей
Здравствуйте!
В Вашем случае вопрос можно решить только в судебном порядке. Обращайтесь в Арбитражный суд.
ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
и отказывается освобождать помещение, не оплачивает аренду и коммунальные платежи.
Александр
Здравствуйте
Да, это возможно через суд.
Суд в вашей ситуации будет арбитражный, по общему правилу по местунахождения ответчика, если иное вашим договором не предусмотрено.
Если сумма до 500.000 р то может быть упрощенный порядок рассмотрения в рамках апк- без вызова сторон, просто по документам если ни одна сторона не заявит ходатайство о рассмотрении в общем порядке.
Выдача судебного приказа тут думаю врятли может быть так как требования ваши все таки надо доказывать
апк
Статья 229.2. Дела приказного производства
(введена Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ)Судебный приказ выдается по делам, в которых:
1) требования вытекают из неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и основаны на представленных взыскателем документах, устанавливающих денежные обязательства, которые должником признаются, но не исполняются, если цена заявленных требований не превышает четыреста тысяч рублей;
2) требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта, если цена заявленного требования не превышает четыреста тысяч рублей;
3) заявлено требование о взыскании обязательных платежей и санкций, если указанный в заявлении общий размер подлежащей взысканию денежной суммы не превышает сто тысяч рублей.
На настоящий момент просрочка по арендной плате составляет 2 месяца. Задолженность по коммунальным платежам я погасил самостоятельно, дабы избежать санкций от энергоснабжающих организаций.
Александр
Был бы между вами договор аренды заключен- это было бы основанием для этого расторжения через суд.
гк
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
В вашей же ситуации расторгать нечего- заявляете требовать от взыскании средств так как они пользовались помещением ( главное это доказать- что обратно помещение по акту они вам не передали, продолжают им пользоваться) и требовать об освобождении помещений арендатором.
гк
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
и освободить помещение возвращаются с пометкой «от получения отказался
Александр
хорошо что вы их отправили — храните это письма у себя — при необходимости вскроете в суде прямо на заседании
Возможно ли через суд затем взыскать стоимость аренды и коммунальных платежей, если новый договор Арендатором не подписан, а действие старого закончилось 31.1017г. (пролонгация не предусматривалась).
Александр
конечно возможно
то вы уже оплатили эти платежа не меняет ничего
2. Есть возможность заблокировать вход в магазин.
Александр
если это это прямо предусмотрено вашим договором
если это это прямо предусмотрено вашим договором
Балашов Владимир
Тут речь о договоре который был заключен ранее.
Новый договор у вас не заключен.
Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.
Александр
Если договором не предусмотрено это — можно попробовать выйти через гк
Статья 328. Встречное исполнение обязательства
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
То есть он обязан оплачивать аренду, он этого не делает — вы приостанавливаете исполнение со своей стороны.
На счет смены замков- вы писали что он это сделал сам — проверьте договор аренды ( если это было в тот период) — обычно такие действия разрешены только с согласия арендодателя (чаще всего так пишут)
Здравствуйте Александр.
В моем экземпляре нового договора имеется роспись продавца о получении экземпляра договора от 01.11.17г. – это единственная отметка со стороны Арендатора.
При таком порядке заключения договор не был заключен вовсе, ведь получение продавцом экземпляра договора не говорит о его заключении арендатором, на Вашем экземпляре соответственно также не имеется его подписи, а значит в настоящее время у Вас нет оснований говорить о том, что договор был заключен на новый срок.
Вы, как собственник имущества вправе требовать освобождения принадлежащего Вам помещения владельцем магазина, в случае отказа добровольно это сделать, Вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
Статья 304 Гражданского кодекса РФ:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Уточнение клиента
спасибо, Елена! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход — технически возможно).
Законно, Вы собственник этого помещения и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, имеющийся у Вас договор не содержит подписи арендатора, а значит не был заключен и бывший арендатор пользуется помещением в настоящее время незаконно без оснований, иначе он мог бы ссылаться на договор аренды.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне… отключить теплосабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.
Все понесенные Вами расходы, как за пользование помещением, так и по оплате коммунальных услуг предоставляемых магазину в период его работы при чем на незаконных условиях, Вы вправе взыскать с владельца магазина в судебном порядке.
спасибо, Иван! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход - технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду - невозможно - магазин находится в жилом доме.
с уважением, Андрей
Здравствуйте, Александр!
Да, придётся обращаться в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Также имейте в виду, что за всё то время, которое арендатор не освобождает помещение, он должен будет заплатить Вам арендную плату, а также возместить убытки (в том числе коммунальные платежи):
Статья 622 ГК РФ Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход — технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.
Александр
Законно. Более того, Вы имеете право удерживать имущество арендатора до момента, как он погасит свои долги перед Вами.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Статья 359 ГК РФ Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Александр, добрый вечер.
законна ли будет блокировка входа в магазин
Полагаю, что да и вот пример судебной практики в подтверждение этого http://www.garant.ru/products/...
В подобных случаях суды часто делают вывод о том, что опечатывание собственником (арендодателем) принадлежащего ему помещения и прекращение доступа арендатора в помещение является способом самозащиты гражданских прав, которая допускается законом.
При этом ссылаясь на следующее
В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем самозащиты права.
Одним из способов самозащиты нарушенных прав является приостановление исполнения встречного обязательства (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии со ст 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды связывают обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы со встречным обязательством арендодателя по предоставлению и обеспечению беспрепятственного пользования арендуемым помещением и признают за арендодателем право ограничить доступ в помещение вследствие неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
Каков порядок действий?
В зависимости от того, будете блокировать помещение ли нет.
Если без блокировки, то сначала вам необходимо направить ответчику претензию, где вы предложите ему освободить помещение и передать вам по акту приёма-передачи и погасить задолженность перед вами по аренде. Здесь важный момент — после блокировки входа и утраты арендатором возможности владения и пользования арендованным имуществом, начислять арендную плату вы уже не сможете.
Если на претензию он не реагирует, подаёте в Арбитражный суд иск с требованиями освободить арендованное помещение и взыскать задолженность по аренде.
Если доступ в помещение будет вами заблокирован, то сначала необходимо уведомить арендатора о необходимости вывезти имущество, согласовав время и дату, и если арендатор забрал имущество, то иск подаёте только о взыскании задолженности.
спасибо, Елена! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход - технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне... отключить теплосабжение, электричество и воду - невозможно - магазин находится в жилом доме.
с уважением, Андрей