Асфальтобетонное покрытие территории как объект недвижимости

Question

Доброго времени суток. Ситуация в следующем: Банк выставил на публичные торги асфальтобетонное покрытие территории, в настоящее время я приобрел данный лот. Могу ли я зарегистрировать данное покрытие как объект недвижимости, имею ли я право размещать на данной территории временные строения?

Вадим Медников · Answer

Здравствуйте Евгений, асфальтобетонное покрытие территории не относится к недвижимому имуществу, по данному вопросу есть судебная практика, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2005 г. N А21-3189/04-С1 Между тем асфальтовое покрытие представляет собой заасфальтированный земельный участок и к недвижимому имуществу не относится. Данный участок выделен под нужды рынка, асфальтирование является элементом благоустройства территории под размещение объектов торговли. Документов, свидетельствующих о том, что асфальтовое замощение принималось в эксплуатацию государственной приемочной комиссией как вновь созданный объект недвижимости, в материалах дела нет. Суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ссылку мэрии на данные технических паспортов Центрального рынка, согласно выкопировкам из которых асфальтовое замощение как обособленный объект недвижимости не учитывалось. Таким образом, регистрация асфальтового замощения как самостоятельного объекта недвижимости противоречит Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03 «Согласно статье 130 названного Кодекса к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. С уважением, Вадим.

Евгений Беляев · Answer

Добрый день. Не соглашусь. Практика различна и зависит от функционального назначения. Если асфальтобетонное покрытие территории является прнадлежностью иной вещи, то да, невозможно — скажем рынок и учаток земли под ним, как приведено в примере. Но есть и иная практика например ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 23.10.2001 N КГ-А40/5997-01По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 23 октября 2001 г. Дело N КГ-А40/5997-01 (извлечение) ОАО «Сильвинит» обратилось в арбитражный суд с иском к Московскому земельному комитету о признании недействительным на основании ст. 168 ГК РФ договора (с учетом уточненных требований) от 18.11.99 N М-09-507150 на аренду земельного участка площадью 27832 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 63. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, привлечено ОАО «Соляной оптовый рынок Москвы» (ОАО «СОРМ»). Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.09.2001, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что договор аренды земельного участка не соответствует требованиям ст. ст. 209, 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР и является в соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожным. На указанные судебные акты ОАО «Соляной оптовый рынок Москвы» подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления и отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением судом норм процессуального права. В судебном заседании представитель заявителя настаивал на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе. Представители истца возражали против доводов жалобы и просили оставить судебные акты без изменения. Московский земельный комитет, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направил. Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей истца и третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления. Как усматривается из материалов дела, ОАО «Сильвинит» приобрело у Государственного предприятия «Соль» в лице конкурсного управляющего имущественный комплекс: здания, сооружения, включая асфальтное покрытие с устройством пандуса, железобетонное ограждение и эстакаду, что подтверждается договором купли — продажи от 11.05.99, актом передачи имущества от 08.10.99, дополнительным соглашением N 1 к договору купли — продажи, актом приема — передачи документации в соответствии с договором от 11.05.99, актом экспертной оценки рыночной стоимости имущественного комплекса, а также свидетельствами о государственной регистрации права. Объекты, собственником которых стал истец, расположены на земельном участке площадью 27832 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, владение 63, который передан Москомземом в аренду ОАО «Соляной оптовый рынок Москвы» по договору от 18.11.99 N М-09-507150. Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружения или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал оспариваемый договор ничтожным как не соответствующий требованиям ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, ст. 552 ГК РФ, поскольку договор заключен на не свободный от обязательств земельный участок. Довод заявителя о том, что асфальтовое покрытие площадью 13600 кв. м и железобетонное ограждение не подпадают под понятие недвижимое, не может быть принят во внимание, т.к. асфальтное покрытие является площадкой со специальным покрытием для хранения соли, а согласно общероссийскому Классификатору основных фондов, утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359, площадки производственные и ограды железобетонные относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом. Ссылка заявителя на нарушение судом норм процессуального права — ст. 81 АПК РФ — в силу п. 2 ст. 176 АПК РФ не может являться основанием к отмене принятых по делу судебных актов. С учетом изложенного решение и постановление приняты с правильным применением норм материального и процессуального права и оснований для их отмены, предусмотренных ст. 176 АПК РФ, не имеется. Руководствуясь ст. ст. 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд ПОСТАНОВИЛ: решение от 23.07.2001 и постановление от 13.09.2001 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-21829/01-57-249 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения. Возвратить ОАО «Соляной оптовый рынок Москвы» из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной госпошлины по кассационной жалобе.

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! ли я зарегистрировать данное покрытие как объект недвижимости, имею ли я право размещать на данной территории временные строения? Евгений Дополню коллегу нормами права: ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет). Также нормы ГК РФ: ст. 130 ГК РФ: 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Считаю, что покрытие само по себе не может являться недвижимым имуществом и не может быть зарегистрировано право собственности в Росреестре, в связи с тем, что перед регистрацией права собственности обязательна постановка объекта на кадастровый учет, а кадастровый инженер, на мой взгляд, не сможет осуществить такую постановку покрытия.