Консультируйтесь с юристом онлайн

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
288 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Нежилая недвижимость в совместной собственности супругов по 1/2, как правильно оформить документы, что бы муж мог сдавать жене нежилое помещение и у налоговой не возникло претензий?

Добрый вечер, я и жена ИП у нас в совместной собственности нежилое помещение по 1/2, жена в данном помещении ведет коммерческую деятельность, находится на вмененке. Сейчас планирует сменить систему налогообложения в связи с расширением площади с вмененки на УСН (15% доходы- -расходы), как правильно оформить нежилое помещение:

1. ( дарением, жена дарит 1/2 своей доли супругу, а он в дальнейшем ей сдает по рыночной стоимости)?

2. ( заключением брачного договора по которому данное помещение считается собственностью супруга) и он в дальнейшем сдает в аренду супруге по рыночной стоимости.

3. или есть другие возможные варианты?

Супруг заниматься арендным бизнесом система налогообложения УСН 6% и патент на сдачу в аренду, в данном случае при сдаче в аренду будет использоваться патентная система налогообложения.

Принципиально что бы жена могла использовать арендные платежи для уменьшения своего дохода.

Как посмотрит налоговая на то что арендодатель и арендатор взаимозависимые люди?

06 Декабря 2017, 11:47, вопрос №1836393
689 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    я и жена ИП у нас в совместной собственности нежилое помещение по 1/2,

    Илья

    Здравствуйте. Уточните пожалуйста, если по 1/2 то тогда не совместная собственность, а долевая.

    1. ( дарением, жена дарит 1/2 своей доли супругу, а он в дальнейшем ей сдает по рыночной стоимости)?

    Илья

    Если это действительно долевая, то супруга вправе подарить свою долю супругу. Он будет сдавать личное имущество и получать соответствующий доход с налогообложением по выбранной системе налогообложения.

    2. ( заключением брачного договора по которому данное помещение считается собственностью супруга) и он в дальнейшем сдает в аренду супруге по рыночной стоимости.

    Илья

    Нет, если все так как я сказал выше, у Вас уже имущество разделено, поэтому смысла в брачном контракте тут нет. Имущество уже является личной собственностью каждого супруга. Поэтому лучше дарением.

    Принципиально что бы жена могла использовать арендные платежи для уменьшения своего дохода.

    Илья

    Если размер арендной платы не будет слишком отличаться от общерыночной, то я не усматриваю тут каких-то причин для особого внимания налоговиков к этому договору и взаимоотношениям.

    06 Декабря 2017, 11:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист
    Общаться в чате

    в совместной собственности нежилое помещение по 1/2, жена в данном помещении ведет коммерческую деятельность,

    Илья

    Илья, добрый день! если доли выделены, то это не совместная а долевая собственность

    1. ( дарением, жена дарит 1/2 своей доли супругу, а он в дальнейшем ей сдает по рыночной стоимости)?

    Илья

    это самый лучший вариант в плане налогов т.к. дарение между супругами не облагается налогом а от сдачи в аренду платить налог будет только жена в рамках ИП

    2. ( заключением брачного договора по которому данное помещение считается собственностью супруга) и он в дальнейшем сдает в аренду супруге по рыночной стоимости.

    Илья

    только ради него нет смысла заключать БД, проще обычный договор дарения

    Принципиально что бы жена могла использовать арендные платежи для уменьшения своего дохода. Как посмотрит налоговая на то что арендодатель и арендатор взаимозависимые люди?

    Илья

    Вот тут довольно спорный момент возникает в плане уменьшения дохода на расходы от аренды т.к. в силу ст. 34 СК

     К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья,
    попробую найти разъяснения Минфина по схожей ситуации
    06 Декабря 2017, 12:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Вот тут довольно спорный момент возникает в плане уменьшения дохода на расходы от аренды т.к. в силу ст. 34 СК

    Власов Андрей

    Соглашусь, вопрос действительно в некотором смысле спорный, но в первую очередь в том, является ли доход от имущества, которое является личной собственностью супруга, совместным доходом супругов. Ведь выходит, что используемое имущество не является общим. Почему же доход от его использования должен считаться общим.

    06 Декабря 2017, 12:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист
    Общаться в чате

    Ведь выходит, что используемое имущество не является общим. Почему же доход от его использования должен считаться общим.

    Колковский Юрий

    Верно, но в данном случае это в чистом виде доход от предпринимательской деятельности получается да и в законе напрямую нигде нет такого разграничения

    06 Декабря 2017, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Что вопрос спорный я и сам прекрасно понимаю, поэтому и обратился к юристам, и надеюсь на однозначный ответ возможны правильные варианты или нет.

    06 Декабря 2017, 12:26
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    но в данном случае это в чистом виде доход от предпринимательской деятельности получается да и в законе напрямую нигде нет такого разграничения

    Власов Андрей

    А мы же сейчас обсуждаем не о доходе, а о том, можно ли включить жене-ИП в расходную часть арендную плату, которую она уплатила мужу за арендуемое у него помещение. 

    Отойдем от того, что это его личное имущество. У мужа будет доход, который он обложит налогом в 6%, все остальное поступает в совместную собственность. У жены это будет расход, который она включит в свою расходную часть, после чего тоже посчитает налоги и уплатит их в бюджет. А оставшаяся сумма также будет общим доходом. 

    Не думаю, что тут может возникнуть какая-то сложность.

    06 Декабря 2017, 14:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    выскажу свое мнение.

    поскольку сделка аренды будет между взаимозависимыми лицами, то одно это привлечет внимание ФНС, а у Вас еще и система налогообложения арендатора учитывает расходы.

    ФНС в соответствии с законодательством имеет право обращаться в суд для признания сделок недействительными (Закон Российской Федерации «О налоговых органах Российской Федерации» от 21.03.1991 N 943-1) либо самостоятельно переквалифицировать их, поэтому, на мой взгляд, присутствует риск того, что ФНС данную сделку(-и), например мнимыми, совершенными лишь для вида, с целью увеличения расходов арендатора и уменьшения налогооблагаемого дохода.

    обращаться с гражданским иском ФНС, конечно, не будет, а скорее может переквалифицировать сделки с доначислением налога и уже в рамках рассмотрения  налогового спора суд даст оценку этому.

    я бы посоветовал для начала просчитать будет ли увеличена расходная часть, ведь и сейчас Ваша супруга несет расходы, например по коммунальным платежам, по содержанию помещения, которые учитывает при уплате УСН. 

    если особой большой разницы между размерами расходов до и после не будет, то тогда риск минимален, в противном случае риск возникновения проблем с ФНС довольно большой.

    арендодателя не берем в расчет, поскольку Вы говорите о применении им ПСН, т.е для него налоговая нагрузка не изменится.

    06 Декабря 2017, 15:15
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Арендный платеж покрывает практически весь доход, и является существенной суммой в расходах, если налоговая его не примет к расходу, то все не имеет практического смысла.

    06 Декабря 2017, 16:36
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Теоретически, чтобы полностью свести к минимуму риск возможно следует вернуться к Брачному договору, только уже не связанному с имуществом, точнее не только с ним, но и с тем, чтобы указать в нем например, что ввиду регистрации каждого супруга в качестве ИП, доходы от предпринимательской деятельности являются доходом того, кто его получил и не поступают в совместную собственность супругов. 

    Но я-то считаю, что при нормальной ставке аренды доказать притворность этой сделки аренды или что-либо еще налоговой будет весьма сложно.

    06 Декабря 2017, 16:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Что должно быть прописано в брачном договоре?

    Возможно ли прописать разделение доходов по конкретному помещению или нужно полностью делить все доходы?

    И будет ли супруга защищена от претензий налоговой по взаимозависимости при заключении брачного договора?

    06 Декабря 2017, 16:48
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Арендный платеж покрывает практически весь доход, и является существенной суммой в расходах, если налоговая его не примет к расходу, то все не имеет практического смысла.

    Илья

    это-то понятно. логичным с точки зрения ФНС, на мой взгляд, было бы супругу подарить супруге долю и тогда ее расходы бы вполне объяснимо увеличились (в двое) в части несения расходов на содержание помещения и ЖКУ. 

    06 Декабря 2017, 16:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Содержание не сильно влияет на расходную часть.

    06 Декабря 2017, 16:48
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Что должно быть прописано в брачном договоре?

    Илья

    Ну это отдельный и скорее всего довольно объемный вопрос. Но в нем обычно прописываются условия, касающиеся собственности сторон и того, что именно входит в личную и что в совместную.

    Возможно ли прописать разделение доходов по конкретному помещению или нужно полностью делить все доходы?

    Илья

    На мой взгляд это проблематично будет сделать. Именно касательно конкретного помещения. Мне кажется, что нотариус будет не очень рад, хотя именно нормативных препятствий я в этом не вижу.

    И будет ли супруга защищена от претензий налоговой по взаимозависимости при заключении брачного договора?

    Илья

    Нет, от взаимозависимости это не спасет. Вы же все равно остаетесь супругами.

    06 Декабря 2017, 18:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    если все подытожить, то нужно сделать следующее:

    1. Супруга дарит 1/2 своей доли помещения мужу.

    2. Между супругами заключается брачный договор на распределение доходов ( она получает доход от предпринимательской деятельности, муж от сдачи в аренду)

    И самое главное: я так и не понял, в таком варианте налоговая примет у жены арендные платежи к расходам (есть какая нибудь ссылка на закон, судебную практику и т.д.) или может на свое усмотрение и не принять ???

    07 Декабря 2017, 11:22
  • Юрист - Андрей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист
    Общаться в чате

    И самое главное: я так и не понял, в таком варианте налоговая примет у жены арендные платежи к расходам (есть какая нибудь ссылка на закон, судебную практику и т.д.) или может на свое усмотрение и не принять ???

    Илья

    При наличии брачного контракта в котором будет отражен вопрос распределения доходов между супругами оснований не принять данные расходы при наличии договора аренды с размером арендной платы определенным в порядке ст. 105.3 (т.е. по рыночной цене) оснований не принять затраты на аренду у налоговой в общем то не будет

    07 Декабря 2017, 11:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    И самое главное: я так и не понял, в таком варианте налоговая примет у жены арендные платежи к расходам (есть какая нибудь ссылка на закон, судебную практику и т.д.) или может на свое усмотрение и не принять ???

    Илья

    Нет, закона, конечно, тут никакого нет. На мой взгляд, препятствий для принятия в расходную часть у жены уплаченных мужу денежных средств не имеется. Если суммы будут сопоставимыми с рыночной арендной платой, то вторгаться во взаимоотношения между супругами налоговая не вправе. Поэтому даже если налоговая выставит какое-то требование, доказать его правомерность в суде будет им по моему мнению, весьма затруднительно.

    Практики такой не нашлось. Но тем не менее факт наличия родственных отношений не лишает стороны действовать в наиболее удобной для себя форме, при условии соблюдения норм действующего налогового законодательства.

    07 Декабря 2017, 11:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.