Каковы риски, если бывший супруг не выписался до сделки?

Здравствуйте!

проблема в том, что квартира до сих пор является совместной собственностью, раз не была разделена после расторжения брака или законный режим имущества супругов не был изменен в браке. поэтому теоретически бывший супруг может оспорить сделку.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
 
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

наличие регистрации бывшего в квартире, на мой взгляд, не является проблемой, поскольку после перехода права Вам Вы можете снять его с регистрации через суд без проблем.

Выдал бывшей супруге нотариальное согласие на продажу и заявление на выписку/прописку.

Ольга

Ольга, это ключевой момент. Если бывший супруг выдал нотариальное согласие на сделку, то оспорить ее уже он не сможет. 

А по поводу того, что он зарегистрирован в квартире, в договоре должен быть прописан срок в течение которого он обязуется сняться с регистрационного учета. По истечении этого срок в судебном порядке его можно будет выписать без никаких проблем. 

Здравствуйте! Трудно сказать, что так взбудоражило страховую. 

Развелась с мужем 11 лет назад (как граждане РФ). Имущество не делили. Сейчас решили продать. 

Согласно ч.7 ст.38 СК РФ,

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Но даже не это главное, понятно, не знал, только узнал и прочее… но

Бывший супруг (гражданство РФ и Казахстана) постоянно живет в Казахстане, в Москву иногда приезжает. Выдал бывшей супруге нотариальное согласие на продажу и заявление на выписку/прописку. 

Согласно ст.253 ГК РФ,

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников

У продавца такое согласие есть.

Понятно, что страховая перестраховывается, но в этом случае чересчур. В любом случае после приобретения жилья, бывший супруг, после приобретения Вами квартиры может быть выписан Вами через суд.  

Здравствуйте, Ольга.

Дополняя мнение уважаемых и компетентных коллег, скажу следующее.

Тут, видимо, имеются в виду права зарегистрированных лиц в квартире на право пользования ею в соответствии со ст.292 ГК РФ:

Статья 292 ГК РФ. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Плюс имеются положения Жилищного кодекса касательно бывших членов семьи.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Таким образом, выписать всех зарегистрированных лиц из этой квартиры крайне важно в том смысле, чтобы застраховать себя от решения суда о сохранении права пользования такой квартирой бывшим супругом. Т.е. не приобретать квартиру, в которой в течении срока, определенного решением суда.

В таких случаях возможно и расторжение сделки со стороны продавца в судебном порядке в виду невозможности проживания, так что страховую компанию понять можно.

Так что перед сделкой необходимо запросить справку с ЖЭУ об отсутствии зарегистрированных лиц. Также необходимо запросить справку из опеки о том, что квартира не закреплена в качестве места проживания за сиротой, недееспособным и т.п. Также необходимо взять выписку из ЕГРН Росреестра о том, кто является титульным владельцем, а также о наличии/отсутствии арестов, запретов, ипотек и пр. ограничений на квартиру и судебного оспаривания права на нее.

Юридически, формально — женщина является единственным собственником квартиры — срок для предъявления имущественных требований к своей бывшей жене давно прошел. Проблемы не вижу — снимайте с регистрационного учета гражданина Казахстана и проводите сделку. Вы можете купить квартиру с зарегистрированным там человеком. а потом через суд сами снимите его с регистрационного учета.