Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как ИП продать гараж, если переоформления собственности не было?
Здравствуйте!
Ситуация. Физ. лицо купило капитальный гараж (металлические стены вмонтированы в бетонный пол) вряду гаражей в ГСК. Право собственности не оформлено, есть только ДКП с предыдущим владельцем. Физ. лицо зарегистрировано как ИП на УСН (6%) и один из видов деятельности это Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений (ОКВЭД 68.10.22). Планируется срочная продажа данного гаража, также без оформления собственности через ДКП. Вопросы:
1. Сделку оформлять как ИП или физ. лицо?
2. Налог платить как ИП 6% или физ. лицо 13%?
3. Может ли налоговая инспекция опротестовать сделку или потребовать привлечения к административной ответственности? На каком основании?
4. Можно ли продать гараж не как недвижимость, а как набор металлических конструкций?
Спасибо за ответы. Мне понравилась ваша работа, я увеличиваю стоимость и задам ещё пару вопросов.
5. ИП сдает в аренду гаражи, аналогичные вышеуказанному (без регистрации права собственности). Такая деятельность регулярная. Какой ОКВЭД должен присутствовать у ИП (не 68, ведь это не недвижимость)?
6. Время от времени указанные гаражи продаются. Какой ОКВЭД необходим?
Здравствуйте, Андрей!
Поскольку физическое лицо, приобретшее данный гараж, является ИП, и при этом одним из видов его деятельности является покупка и продажа собственных нежилых здания и помещений (ОКВЭД 68.10.22), то, на мой взгляд, сделку по продаже данного гаража (который является как раз нежилым помещением) можно расценивать как сделку в процессе осуществления ИП предпринимательской деятельности.
И, соответственно, доход по ней должен облагаться налогом в размере 6% (ст. 346.20 Налогового кодекса РФ).
Добрый день!
1. Сделку оформлять как ИП или физ. лицо?
Андрей
Если Вы работаете как ИП, то всё равно придется оформлять право собственности на гараж как на физическое лицо.
2. Налог платить как ИП 6% или физ. лицо 13%?
Андрей
Считаю, что возможно применить данный доход как ИП и уплатить 6%, а не 13, как физическое лицо:
ст. 346,11 НК РФ: 3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса). Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.
3. Может ли налоговая инспекция опротестовать сделку или потребовать привлечения к административной ответственности? На каком основании?
Андрей
Считаю, что тут нет оснований.
4. Можно ли продать гараж не как недвижимость, а как набор металлических конструкций?
Андрей
Возможно, а как оформлен гараж у продавца, у которого приобретает ИП?
Сделку надо оформлять при этом от имени ИП. То есть в договоре купли-продажи так и указывать: «Индивидуальный предприниматель такой-то..., именуемый в дальнейшем „Продавец“...
Берестов Сергей
Если право собственности будет оформлено в Росреестре, то ИП не будет указан в выписке из ЕГРН, право будет всё равно зарегистрировано как за физическим лицом, хотя для налоговой будет как доказательство, но в общем смысла не вижу, на мой взгляд достаточно ведения деятельности и отображения продажи (суммы) в доходе.
Сделку надо оформлять при этом от имени ИП. То есть в договоре купли-продажи так и указывать: «Индивидуальный предприниматель такой-то..., именуемый в дальнейшем „Продавец“...
Об этом уже сказал, что если будет продавать ИП, который осуществляет эту сделку в рамках своей предпринимательской деятельности, то и налог должен быть 6% от дохода.
Налоговый орган, конечно, может посчитать, что данное физическое лицо использовало гараж для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности.
Но надо будет возражать относительно этого довода.
В пользу возражений на такой довод говорит и то, что физ.лицо является ИП, и то, что гараж является нежилым помещением, и то, в ОКВЭДах данного ИП есть такой вид деятельности, как покупка и продажа собственных нежилых здания и помещений.
А Вы и будете фактически продавать его не как объект недвижимого имущества (если он не поставлен на кадастровый учет). Такая сделка (переход права собственности по ней) не подлежит гос. регистрации в ЕГРН.
В таком случае формально гараж вовсе и не в собственности, а в пользовании как у члена гаражно-строительного кооператива.
Тогда и договор купли-продажи можно не заключать. А нет дохода, нет и налога.