Покупаю квартиру в новостройке, не дают сразу свидетельство о собсвенности

Добрый день!

Корректна ли процедура?

Ольга

Дом сдан?

2. После поступления ДС по п1 берут паузу 7 дней на подготовку договора предвартельной купли продажи, после подписания договора, я должна всю сумму внести в течении 7 дней.

Ольга

При подписании лишь предварительного договора купли-продажи всю сумму вносить нежелательно. Какие препятствия в подписании основного договора? Не понимаю также для чего нужен договор бронирования, когда в дальнейшем Вы заключаете предварительный договор. Да и 7 дней на подготовку предварительного договора, как-то много, на мой взгляд.

Здравствуйте, Ольга!

Судя по всему прав собственности на квартиру на настоящий момент у продавца нет. Поэтому и возникает «левая» схема с бронированием и предварительным договором купли-продажи. Риски при этом, конечно, для Вас имеются. Дело в том, что заключая предварительный договор купли-продажи, Вы получаете по нему не квартиру в собственность, а лишь обязательство продавца заключить с Вами основной договор купли-продажи в определенный срок. Безусловно все условия основного договора должны дублироваться в предварительном договоре. Но в случае «исчезновения» продавца (банкротство и т.п.) до заключения основного договора Вы рискуете остаться ни с чем.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Уважаемая Ольга! Здравствуйте!

Согласно ч.ч.2,2.1 ст.1 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Скорее всего, так уходят от Закона №214-ФЗ, что явно незаконно и рискованно.

Может быть ситуация, когда (как пример) предварительный ДКП и соглашение о залоге, далее уже ДКП.

По уму просто надо смотреть сами документы, хотя если все-таки дом строиться (именно строиться), то только ДДУ.

Здесь вообще можно обратиться в Государственную жилищную инспекцию для «консультаций».

Добрый день. Схема сомнительна просто потому, что договор бронирования — вообще не к месту. Если это дополнительный способ протянуть время и не выплатить Вам обратно деньги или дополнительный способ привязать клиента путем выставления условий, от которых Вы потом не откажетесь, а при отказе — потеряете деньги, то не думаю, что Вам вообще стоит связываться с этими менеджерами.

Кроме того надо понять с кем Вы заключаете договор. Если этот «продавец» не является застройщиком, то связываться с ним не советую. Если этого продавца Вам навязывает застройщик — так же не советую. Покупка квартиры в описанных Вами условиях рискованна тем, что Вы не сможете гарантированно получить жилье, поскольку если по какой-то причине предварительный договор купли-продажи сторонами не будет исполнен — Вы не будете иметь права предъявлять требования о признании Вашего права собственности на имущество и Вам придется взыскивать деньги с ответчика, а если ответчиком является безликое ООО без активов и денег на счету, то даже в судебном порядке ничего в итоге не вернете.

Здравствуйте, Ольга!

Если право собственности еще не зарегистрировано на недвижимость, то заключен должен быть не договор купли-продажи (тем более предварительный), а договор долевого участия в строительстве или договор уступки по ДДУ (если ДДУ уже заключен).

Возьмите выписку из ЕГРН на данную квартиру и вы увидите кто является собственником или дольщиком квартиры, там будет указан правообладатель и имеющиеся обременения.

Застройщик не вправе заключать иные договоры вместо ДДУ, пока квартира не сдана.

 В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и

иных объектов недвижимости от 04.12.2013 Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с
возникающим у них правом собственности на жилые помещения в
многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных
средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном
законодательством о градостроительной деятельности, допускается только
названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений,
основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных
средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного
дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого
помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости)
в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального
закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости», независимо от наименования
заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и
фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если
судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не
отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду
договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются
положения Федерального закона «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости», в том числе меры ответственности, им
предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров,
заключенных гражданами – участниками долевого строительства
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
применяется законодательство Российской Федерации о защите прав
потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным
законом.

То есть, вы вправе требовать заключения договора долевого участия. Договор бронирования застройщик заключает, поскольку до регистрации ДДУ в росреестре не имеет права брать с вас денежные средства.

Если застройщик откажет в заключении ДДУ, обращайтесь в роспотребнадзор с жалобой на действия застройщика.

Желаю удачи!

Доброго дня!

Безусловно, если дом не сдан в эксплуатацию, привлекать денежные средства застрощик вправе только посредством заключения договора долевого участия в строительстве, как указали коллеги выше.

Возможно, что вы приобретаете квартиру не у застрощика, а у посредника или риелтора, отсюда и ненужный договор бронирования. Хотя договор бронирования и предварительный договор фактически представляют собой одинаковые документы.

Ни в коем случае не соглашатесь на подобную схему, поскольку она грозит вам дополнительными тратами и лишает вас гарантий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».