Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли расторгнуть договор мены по соглашению сторон через два года после регистрации?
Добрый вечер, прошу помочь в следующей ситуации.
Мать, пенсионер, получила в наследство 2х комнатную квартиру и вступила в права собственности в 2014г.
Сын, безработный, имел в собственности 1 комнату в 3х комнатной квартире с 2010г. В 2014г. получил в наследство вторую комнату в этой же квартире. А в третьей комнате жила как раз его мать.
В 2015г. решили разъехаться - сын отдает матери 2 комнаты в 3х комнатной квартире, где она проживает, а она ему - отдельную квартиру.
Видимо некомпетентный нотариус посоветовал оформить договор мены, указав одинаковую стоимость меняемых объектов. Мол, если никто прибыли не получает, то налог платить не придется. Оформили договор мены в 2015г., где указали равную рыночную стоимость долей в 6 млн. рублей (6 млн. квартира, 3,5 млн. 1я комната, 2,5 млн. 2я комната) и вступили в права.
В 2017г. пришло письмо из налоговой - на каком основании не платите налог от продажи недвижимости.
Мать и сын в панике, так как 13% от такой суммы ни у одного из них нет. Да и к тому же совершенно идиотская ситуация, никаких причин не подождать 3 года и ничего не платить не было. Неквалифицированный специалист попался и сами сглупили, не проверили.
Вопросы:
1. Правильно ли мы рассчитали, что матери нужно заплатить 13% от 6 млн, а сыну 13% от 2,5 млн (комната, бывшая в собственности менее 3х лет)?
2. Можно ли сейчас расторгнуть договор мены по соглашению сторон?
3. Если можно, то что будет с уплатой налогов?
4. Если нет, есть ли другие способы снизить налог (малоимущие категории граждан, обмен между близкими родственниками)?
5. Жена у безработного сына работает, но находится с 2015г. в декрете. В крайнем случае может ли она воспользоваться налоговыми вычетами (и с покупки, и с продажи)?
С уважением, Елена
Здравствуйте!
1. Правильно ли мы рассчитали, что матери нужно заплатить 13% от 6 млн, а сыну 13% от 2,5 млн (комната, бывшая в собственности менее 3х лет)?
Елена
да, верно.
2. Можно ли сейчас расторгнуть договор мены по соглашению сторон?
Елена
можно
3. Если можно, то что будет с уплатой налогов?
Елена
если сделка расторгнута, то дохода соответственно стороны не получили и налога нет. вот только после расторжения срок владения в целях освобождения от налога начнет исчисляться заново, а не с 2014 года.
При расторжении договора купли-продажи в целях применения вычета при следующей продаже квартиры меняется срок ее нахождения в собственности
Ситуация
2007 — дочерью подарена квартира по договору дарения
2011 — продажа квартиры одаряемым, при этом заключен договор купли-продажи с покупателем
В договоре письменно предусмотрена отсрочка оплаты сделки с распределением на несколько платежей
24.02.2011 — регистрация договора купли-продажи и права собственности покупателя в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним
Покупатель не исполнил обязательств по оплате, нарушив условия договора и положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ
Коммунальные и иные платежи весь период оплачивал одаряемый
05.05.2011 — расторжение договора купли-продажи посредством заключения Соглашения о снятии претензий по договору
17.05.2011 — регистрация права собственности одаряемого
В результате недобросовестных действий со стороны покупателя одаряемый понес материальные затраты по расторжению договора, регистрации расторжения и перехода права собственности, уплате госпошлины
Вопрос
Освобождаются ли от налогообложения НДФЛ согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы физлица от продажи квартиры в 2012 году?
Ответ Минфина в письме от 06.07.2013 N 03-04-05/21163
В соответствии с пп. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 14 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
На основании ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Учитывая вышеизложенное, в настоящее время квартира, право собственности на которую подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011, находится в собственности налогоплательщика менее трех лет (17.05.2011 — регистрация права собственности одаряемого — примечание ААА-Инвест).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.
Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.
Таким образом, срок нахождения квартиры в собственности в целях НДФЛ исчисляется с момента внесения последней записи в ЕГРП. НДФЛ по ставке 13% облагается разница между ценой продажи квартиры и 1 млн. руб. либо документально подтвержденными расходами.
4. Если нет, есть ли другие способы снизить налог (малоимущие категории граждан, обмен между близкими родственниками)?
Елена
при оставлении как есть (не расторгать), то если ранее не пользовался вычетом по покупке — сын может свести налогооблагаемый доход к нулю заявив 2 вычета, по подп.1 и 3 п.1 ст.220 НК, в 1 и 2 млн. руб. соответственно; мать уменьшить доход до 3 млн. руб.
5. Жена у безработного сына работает, но находится с 2015г. в декрете. В крайнем случае может ли она воспользоваться налоговыми вычетами (и с покупки, и с продажи)?
Елена
нет, т.к. менялось личное имущество супруга.
Добрый день. В данном случае, на мой взгляд, договор расторгнуть нельзя, потому что он уже исполнен, т.е. обязательство прекращено исполнением. Расторгать уже нечего. Вот здесь можете почитать позицию УФРС по данному поводу: http://www.frskuban.ru/index.p...
Что Вы посоветуете в этом случае?
Елена
Только не расторжение.
В сумме это две комнаты.
Елена
Это не так. Доля никогда комнате для цели определения вида жилого помещения не соответствовала. Если сын владел долей в данном жилом помещении (хотя бы какой-то) с 2010 года, то он освобожден от уплаты налога на доходы по данной сделке на основании ст. 217 НК РФ. Считается, что он собственник в данном имуществе с 2010 года, т.е. сын вообще налог не платит. Мать имеет право на вычет по пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ (вычет при продаже в сумме 100000 р.)
«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015):
9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).
Соответственно, сын налога платить не должен, но должен представить в налоговую письмо, в котором разъяснить, что он владеет долями в квартире с 2010 года, а значит освобожден от уплаты налога.
Мать имеет право уменьшить свой доход, выраженный в размере стоимости обмененного имущества на 1000000 руб. и с разницы заплатит 13%.
Елена, добрый вечер! Уточните, когда именно было открыто наследство (дата смерти наследодателя), как именно была за сыном оформлена 1 комната которая у него с 10 года была? как долевая собственность? S его комнаты /S трех комнат. Обычно так указывают если для комнаты не было отдельного входа а это значит что у сына по крайней мере вопрос с налогом снимается т.к. изменение размера доли не изменяет срок владения а он владел долей в 3х комнатной квартире с 2010 года, оттуда срок и должен считаться
2. Можно ли сейчас расторгнуть договор мены по соглашению сторон?
Елена
Вообще то нет поскольку насколько понимаю договор сторона фактически исполнен, права зарегистрированы, пример который привел коллегам касается ситуации когда договором КП предусматривалась рассрочка платежа и договор покупателем в части оплаты не был исполнен,
4. Если нет, есть ли другие способы снизить налог (малоимущие категории граждан, обмен между близкими родственниками)?
Елена
дарение недвижимости между близкими родственниками на основании ст. 217 НК не облагается налогом, а у Вас к сожалению была именно мена а меня это по ГК таже купля продажа. Тут все что можно сделать это уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб в соот со ст. 220 НК как указал коллега. Можно основываясь на имущественном положении просить отсрочки уплаты налога, но при отсрочке будут на сумму задолженности начисляться проценты, 1/300 ставки рефинансирования (сейчас 8,25 % годовых).
Письма Минфина России от 11.07.2017 N 03-04-05/43917, от 14.02.2017
N 03-04-05/7980
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщикимеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
нулю заявив 2 вычета, по подп.1 и 3 п.1
Чернобавский Дмитрий
не получится со вторым вычетом т.к.
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
в данном случае стороны сделки близкие родственники
Сын никогда не был налогоплательщиком, а мать не работает уже лет пять, пенсионер, они все равно имеют право на вычеты по 3 млн. каждый?
Елена
Вычет они получают за счет доход налог с которого собственно и требует оплатить налоговая — т.е. от продажи квартиры и комнаты, но вычет в 2 млн. т.е. в соот с п.п 3 п. 1 ст. 220 НК тут не может быть получен т.к. стороны сделки близкие родственники
Итого, самый лучший (бесплатный) вариант — расторгнуть договор мены, верно?
Елена
нет, договор уже исполнен сторонами, нельзя расторгнуть договор который уже исполнен
правда через суд, но практика есть, например НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Чернобавский Дмитрий
Дмитрий, но в вопросе речь о сделке между матерью и сыном, а в приведенном Вам решении речь о сделке между
В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о том, что нормами законодательства не урегулированы взаимоотношения свойства между женой брата и братом, в связи, с чем данные лица не могут быть признаны взаимозависимыми противоречит подп. 3 п. 1 ст. 20 НК
Благодарю за ответ! Уточнения:
По вопросу 4.
Сын никогда не был налогоплательщиком, а мать не работает уже лет пять, пенсионер, они все равно имеют право на вычеты по 3 млн. каждый?
Итого, самый лучший (бесплатный) вариант - расторгнуть договор мены, верно?
если стоимость не занижена, то возможно, правда через суд, но практика есть, например НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-8396/2014