Содействие при приобретении недвижимости

Здравствуйте Сергей.

Вы заключили именно Соглашение об авансе или предварительный договор.

Целесообразнее всего заключить предварительный договор, т.к. он закрепляет права и обязанности сторон, касающихся предварительной договоренности по заключению основной сделки купли продажи в дальнейшем.

Статья 429 Гражданского кодекса РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте, Сергей!

Поскольку квартира находится в общей долевой собственности, то договор купли-продажи данной квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То, что собственники отказались от аванса, в принципе для Вас ничего плохого не предвещает. Чтобы обезопасить себя, договоритесь, что оплата за квартиру в полном объеме происходит после государственной регистрации права собственности на Вас. Это условие в обязательном порядке и предусмотрите в договоре. 

Поскольку нотариусы не очень любят удостоверять договоры, составленные не ими самими (чаще просто отказывают удостоверять такие договоры, хотя и не совсем законно), то просто при посещении нотариуса скажите ему условия оплаты по договору  - после регистрации права собственности, чтобы нотариус обязательно учел это в тексте договора.

Также рекомендую посмотреть условия получения прав на квартиру текущими собственниками.

Если права были получены в результате приватизации, то нужно уточнить, не отказывался ли кто-либо из проживающих членов семьи от приватизеции. Если отказывался, то он имеет право пожизненного проживания в квартире, даже несмотря на то, что не является собственником.

Если права были получены в результате купли-продажи, то нужно уточнить, не состоял ли кто-либо из собственников (две дочери) в браке во время покупки. Если состоял, то нужно еще получить нотариальное согласие супруга на продажу, поскольку приобретенная в браке недвижимость является общей совместной собственностью (даже несмотря на то, что оформлена только на одного из супругов).

С Уважением,
Олег Рябинин.

Здравствуйте.

Прошу Вас конкретно, пошагово инструктировать меня, какие мои действия?

Если они не хотят подписывать Соглашение о задатке (авансе) или предварительный договор, то Вы можете просто подготовиться с сделке:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество 

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

2. Проверить квартиру на наличие запретов и арестов (заказать Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на данное имущество).

3. Проверить нет ли неузаконенных перепланировок и переустройств в квартире (сравнить с планом).

4. Проверить квартиру (затребовать у Продавца Справки об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

5. Для большей безопасности сделки — советую расчеты производить через банковскую ячейку.

Очень сложно, не видя документов описать Вам все на что нужно обратить внимание при сделке. Если есть возможность, можете ли Вы приложить сканы документов для обозрения, личные данные можно убрать.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Добрый день.

Проблема в том, что роль местных юристов заключается в собирании справок и никакой гарантии в совершении сделки, с местными риэлтерскими конторами уважаемые люди посоветовали не связываться.

Сергей

Так работают все риелторы. Ни одна риелторская фирма (независимо от ее место нахождения) не будет гарантировать Вам совершение сделки либо запросит с Вас за выдачу личной гарантии сумму, соизмеримую со стоимостью квартиры. В этой связи связываться Вам с кем-либо или не связываться — решать только Вам, поскольку «уважаемые люди» вероятно просто не понимают сути процедуры в отношении которой предоставляют советы. При этом я лично никогда ни с какими риелторами связан не был, и никого защищать не пытаюсь, и даже более того — всегда советую клиентам сто раз проверить не только сделку, но и действия самого риелтора.

предложил продавцам аванс, но они почему-то отказались, и попросили по окончании делопроизводства отдать им всю сумму полностью.

Сергей

Аванс продавцов ни на что не обязывает, а в отсутствие подписанного договора купли-продажи выдача аванса — вообще достаточно рискованный со стороны покупателя шаг. Но, если Вы им предложили оформить задаток — тогда их действия можно обосновать, поскольку правильно оформленный задаток «привязывает» покупателя и продавца, и если продавец захочет отказаться от сделки в дальнейшем, то ему придется вернуть покупателю двойной размер задатка.

У меня такое решение вызвало опасения, ведь при подписании соглашения об авансе, заверенное нотариусом, покупатель и продавец заходят на правовое поле, что позволяет в некоторой степени обезопасить сделку от недобросовестных действий одной из сторон

Сергей

Аванс — это банальная предоплата. Никаких гарантий совершения основной сделки аванс не предоставляет и при отказе от сделки у продавца просто появится обязанность вернуть аванс и все. Но если соглашением об авансе предусмотрена ответственность за отказ от совершения основного договора купли-продажи или Вы авансом называете задаток, то повторю: действия продавца можно понять — у него существуют такие же, как и у Вас опасения (иного рода, связанные с тем, что риск продавца в данном случае заключается в том, что он может лишиться более выгодного клиента, который придет к нему после того, как он будет «привязан» договором к Вам.

Прошу Вас конкретно, пошагово инструктировать меня, какие мои действия?

Сергей

Вопрос слишком абстрактен. Могу посоветовать нанять юриста на месте для сбора необходимых документов (то, от чего Вас отговаривают). Если не доверяете местным юристам — обратитесь к юристам из других городов. Если боитесь связываться с одним специалистом — наймите двух, каждый из которых будет действовать независимо друг от друга, а Вы сравните результаты.

Покупать имущество советую только у собственника (представитель по доверенности — также может совершать сделку, но я Вас настоятельно рекомендую иметь в первую очередь договоренности с собственниками имущества.

Несовершеннолетние лица, не являющиеся собственниками, никакого права на имущество не имеют. Однако если эти лица находятся под опекой или без попечения родителей (и т.д.), то на отчуждение данного имущества нужно согласие органа опеки. Согласно ст. 292 ГК РФ:

…

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Надо понять — на каком основании собственники стали собственниками и проверить — нет ли в числе проживающих и зарегистрированных в квартире лиц тех, кто ранее отказался от приватизации данного жилого помещения (такие лица имеют пожизненное право пользования имуществом и могут там жить независимо от мнения текущего собственника).

И т.д. и т.п.