Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, насколько законно использование земли с/х назначения (вид разрешенного использования - КФХ) под строительство банного комплекса и гостиницы?
Какую площадь можно застроить? Какие сопутствующие сервисы следует запустить для легализации бизнеса (банного комплекса и гостиницы)?
Благодарю.
Уважаемый Николай! Доброго! Согласно ч.1 ст.78 ЗК РФ
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 02.07.2013 N 148-ФЗ)крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Если серьезно, то что из себя будет представлять банный комплекс и гостиница?
И так ли надо из этого делать проблему? Или опасаетесь жалоб?
Добрый день!
Возможность смены ВРИ предусмотрена в случае изменения категории ЗУ. Однако, есть нюансы связанные с тем, если ваш ЗУ не относится к с/х угодьям. По мнению Росреестра не все земли в составе земель с/х назначения относятся к с/х угодьям, что предусматривает варианты, однако это обусловлено позицией уполномоченного органа — администрации (Письмо от 9 ноября 2015 г. N 10-3957-КЛ
(Об изменении разрешенного использования с/х угодий http://rulaws.ru/acts/Pismo-FG...)
Вместе с тем, судебная практика говорит однозначно, что такое изменение ВРИ без изменения категории невозможна.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п.3 ч.1 ст.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп.1 п.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Рассмотреть вариант включения ЗУ в границы населенного пункта, что позволит изменить ВРИ.
Статья 4.1
4. Орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляетв орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, либо земельного участка, исключаемого из границ населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта, либо на земельные участки, исключаемые из границ населенного пункта…
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 20.04.2015 N 102-ФЗ)
5. Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного в части 4 настоящей статьи заявления:
1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;
2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
Здравствуйте Николай.
В Вашем случае лучше всего перевести земельный участок в земли особо охраняемых территорий и объектов
Статья 98 ЗК РФ
Земли рекреационного назначения
1. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.2. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.
(в ред. Федеральных законов от 14.03.2009 N 32-ФЗ, от 23.06.2016 N 206-ФЗ)3. Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.
4. Утратил силу. — Федеральный закон от 14.03.2009 N 32-ФЗ.
5. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.
А с другой стороны никак нарушений нет
Статья 6 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ«О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
Состав имущества фермерского хозяйства
1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственныеи иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.2. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства.
3. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное.
Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства.
4. Перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, порядок формирования имущества фермерского хозяйства устанавливаются членами фермерского хозяйства по взаимному согласию.
Владимир, решение о переводе ЗУ с/х назначения в земли особо охраняемых территорий и объектов принимаем муниципалитет на открытом слушании или подразумевается иная процедура? Можно ли оценить вероятность такого перевода, и как её можно повысить (например, предварительно что-то построить на ЗУ)?
Банный комплекс (общественные бани) и гостиница могут размещаться законно на землях особо охраняемых территорий и объектов?
Благодарю Вас!
Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, насколько законно использование земли с/х назначения (вид разрешенного использования — КФХ) под строительство банного комплекса и гостиницы?
Николай
Вообще не законно в соответствии со, Ст. 8.8 КоАП РФ
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, —
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
А в соответствии
ЗК РФ, Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
…Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
.................................Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Вот Вам нужно перевести категории земли с/х назначения на категории земли населенных пунктов потом уже выбрать по классификатору ВРИ предпринимательство(Общественно — деловая зона)
Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Предпринимательство
Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1-4.9
в частности
«Гостиничное обслуживание код 4.7»
Размещение гостиниц, пансионатов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
Для перевода земли с/х на земли населенных пунктов Вам нужно будет обратиться(в зависимости принадлежности земли) В главы администрации местного самоуправления или в департамент земельных ресурсов с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую с перечьнем документов:
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
копию документа удостоверяющего личность
Удачи Вам
Комплекс и гостиница будут представлять собой объекты агро-туризма. Часть земли предполагаю отдать под посев с/х культур и выпаса нескольких овец.
Опасаюсь претензий со стороны муниципалитета и возможности изъятия земли в силу того, что она используется НЕ целевым образом (есть некий закон на этот счет).
Уважаемый Николай! В дополнение на Ваше уточнение:
«некий закон» — скорее Вы уже и сами разобрались. Да, если земли с/х использовать не по назначению, проблемы вполне могут быть (см. ст.6 федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
Возможно сделать вот как (как один из вариантов) — это разделить ЗУ, для чего Вам стоит обратиться к любому кадастровому инженеру.
Один из ЗУ и оставляете под с/х назначение, а вот по второму выбираете ВРИ ЗУ как раз под искомые виды деятельности.
Но вот по второму ЗУ надо смотреть местные Правила землепользования и застройки.
Здесь еще проблема будет изменять категорию ЗУ (см. ст.ст.84,85 ЗК РФ).