Как продать дом где 1/2 дома - собственник несовершенолетний?

Здравствуйте.

Законен ли такой отказ и что можно сделать, что бы не делить дом в натуре?

Чтобы проанализировать ситуацию, необходимо ознакомиться с документами, которые подавала мать ребенка для получения разрешения и сам отказ органа опеки и попечительства.

Орган опеки имеет право отказать в предоставлении разрешения на продажу, если считает, что данная сделка ухудшит материальное положение ребенка.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

 
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Но, его можно обжаловать, если мать ребенка предоставила все необходимые документы, которые подтвердят, что материальное состояние ребенка не пострадает (например мать даст обязательство выделить долю ребенку в другом имуществе).

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Добрый день. Отказ законен до тех пор, пока в судебном порядке он не признан незаконным. Срок на обращение в суд с административным исковым заявлением — 3 мес. с даты, когда матери стало известно об отказе. Думаю, что матери следует уяснить у должностных лиц органа опеки — на каких условиях они согласуют продажу. Если в итоге их отказа Вы продадите свою долю, а у ребенка появится обязанность по оплате содержания своего имущества, а при этом у матери на это нет никаких денежных средств, то вряд ли в данном случае решение органа опеки об отказе в выдаче разрешения на продажу на любых условиях будет законным. Поэтому надо уяснить — что мать им предложила и что они ей ответили.

А вообще в силу ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ согласие органа опеки надо получать, но если орган опеки выставляет невыполнимые и неразумные условия для продажи или просто безосновательно отказывается, то суд это все учтет и вынесет решение не только с учетом интересов несовершеннолетнего, но и с учетом интересов его законного представителя (Ваши интересы в данном случае никак не затронуты, поскольку считается, что Вы вправе продать свою долю — разница цен не учитывается).

Добрый день!

Как вариант, мать девочки может заключить договор о намерении покупки другой жилплощади и представить его в орган опеки. Если при таком положении дел орган опеки посчитает, что права девочки не ухудшатся, то даст разрешение на продажу дома. При этом потребует затем представить копию договора купли-продажи жилплощади. Если же такой договор представлен не будет, орган опеки может обратиться в суд для восстановления прав ребенка.

Добрый день, Виктор.
В соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 37 Гражданского кодекса РФ при отчуждении (продаже, обмене, дарении, сдаче в наем) недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дом или земельного участка), собственником которого является несовершеннолетний всегда необходимо получать предварительно согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства выступают как орган защищающий права и законные интересы несовершеннолетних никогда не даст согласие если в результате такой сделки имущественные права несовершеннолетнего будут ущемлены.
Чтобы получить предварительное разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на проведение сделки по продаже доли в собственности на жилой дом (а значит и земельный участок), то по результатам такой сделки имущественные права несовершеннолетнего ребенка должны быть как минимум не нарушены (должно быть приобретено равноценное жилье), а желательно улучшены. Улучшение имущественных прав может произойти в результате улучшения жилищных условий (увеличения площади нового жилья, приобретаемого на денежные средства, полученные от продажи имущества несовершеннолетнего), либо увеличилась доля в собственности на новый дом (вместо 1/2 доли в собственности несовершеннолетний станет единоличным собственником жилого дома), либо рыночная стоимость приобретаемого жилья выше, а значит и доля в собственности несовершеннолетней будет стоить дороже.
Если органы опеки уже отказали в предоставлении предварительного разрешения на совершение сделки, то Вы можете попробовать еще раз, но Вам следует установить причины отказа (почему они посчитали, что имущественные права ребенка будут ущемлены) и постараться устранить ущемление имущественных прав и законных интересов ребенка при совершении другой сделки. Вам нужно подобрать другой вариант приобретаемого жилья на вырученные деньги от продажи долю несовершеннолетней дочери, либо сделать ее единоличным собственником, тогда органы опеки дадут согласие на такую сделку.

Доброго времени суток. В дополнение ответов коллег отмечу, что выдача разрешения органов опеки и попечительства возможна при соблюдении прав и законных интересов несовершеннолетнего при осуществлении сделки. В  Ростовской области функции по выдаче разрешений на сделки в отношении имущества несовершеннолетнего возложена на Министерство образования Ростовской области и его подразделения (ст.4,6 Закона Ростовской области

от 26 декабря 2007 года N 830-ЗС ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ) и осуществляются в рамках соответствующих административных регламентов, утверждаемых местными законодательными актами, либо ведомственными приказами. 

Предъявляются требования к приобретаемому жилью, сведения о котором также запрашиваются либо у самого родителя, либо в порядке межведомственного взаимодействия у Росреестра, БТИ и др.органов. Приобретаемое жилье на денежные средства от продаваемого не должно быть хуже по своим характеристикам.

Бывшая жена на деньги, вырученные от продажи дома планировала купить дом попроще для ребенка.

Виктор

Ребенок владеет долей в одной квартире и 1/2 доли в другой. Обе квартиры благоустроенные, и ребенок имеет право проживать как в одном так и в другом жилье. При покупке дома попроще жилищные условия ребенка ухудшатся, если это дом неблагоустроен, меньшей площади, расположен где-то в деревне. Если мать ребенка желает приобрести дом для ребенка, то он должен быть благоустроен. В отдельных случаях допускается перечисление денежных средств от продажи жилья несовершеннолетнего на открытый на его имя вклад.Конкретные условия получения разрешения на совершение сделок по отчуждению жилых помещений несовершеннолетних необходимо получить в подразделениях муниципальных районов Министерства образования Ростовской области (в сети, к сожалению, их нет).

Как вариант, можете рассмотреть продажу доли несовершеннолетнего в бабушкиной квартире с последующим приобретением доли в унаследованной квартире у Вас. В этом случае ребенок приобретет право собственности на отдельную квартиру, и явно улучшит свои жилищные условия. Разрешение органов опеки будет получить несложно.