Как признать односторонний акт приема-передачи недействительным, и добиться исправления строительных недостатков?

Question

Продолжение 2. Начало - https://pravoved.ru/question/1654965/ продолжение 1 - https://pravoved.ru/question/1765547/ В соответствии с ответами на предыдущий вопрос стало ясно, что требовать расторжения договора смысла не имеет, деньги из компании застройщика выведены. Следует требовать уменьшения цены договора, устранения строительных недостатков и неустойку. Вопросы: 1. Очень вероятна полугодовая просрочка по вводу парковки в эксплуатацию. Кроме этого, либо уведомление о вводе в эксплуатацию вовсе не было отправлено, либо было отправлено за полгода до реального ввода в эксплуатацию. Дата ввода в эксплуатацию по договору - июнь 2016 года. В мае 2016 было какое-то письмо, которое я не смог получить, я подозреваю, что это было письмо от застройщика с уведомлением о вводе в эксплуатацию. 1.1 Как узнать реальную дату ввода парковки в эксплуатацию? По открытой информации стройкомлекса МО дата ввода в эксплуатацию полностью комплекса из нескольких зданий с подземной парковкой - ноябрь 2016 года. 1.2 Как можно получить дату ввода в эксплуатацию именно подземной парковки? У меня заключительная очередь, первая очередь была введена в эксплуатацию решением администрации городского округа в июне 2015 года. С 2016 года ввод в эксплуатацию осуществляет стройкомплекс МО. Дольщики второй очереди начали оформление актов приема-передачи только с начала декабря 2016 года. 1.3 Можно ли потребовать неустойку за нарушение сроков ввода в эксплуатацию? 2. Недостатки строительства. Подземная парковка подтапливается. Весной из стен и потолка буквально льются ручьи интенсивностью до литра в секунду. Стены мокрые, оборудование за год покрылось слоем ржавчины. От подтопления спасают насосы в приямках. Застройщику было сообщено о недостатках строительства, но никаких документов о приеме документов застройщик не выдает. Площадь парковки по БТИ оказалась меньше на 6.8%. 2.1 Возможно ли получить копию строительной документации застройщика, она требуется для проведения независимой экспертизы. Эксперт сказал, что без документации провести экспертизу невозможно. Какие действия следует предпринять? 2.2 Будет ли полезным мое обращение обращение в декабре 2016 года в стройкомлекс московской области о невозможности официальным путем уведомить застройщика о недостатках строительства. Письмо официально зарегистрировано и получен ответ (о возможности лично записаться на прием для решения проблем, что оказалось на деле невозможным). 2.3 Имеет ли юридическое значение мое общение по электронной почте с застройщиком? Вполне возможно, что представитель строительной компании отвергнет какую-либо связь с застройщиком, созданным именно для комплекса зданий в моем городе. 3. Я отправил письмо с претензией застройщику в январе 2017 года, затем, через несколько дней, лично отвез еще одну досудебную претензию (только в части перерасчета стоимости договора в связи с изменением площади парковки) в офис застройщика, они ее приняли, но копию не подписали. Они в принципе не подписывают претензии, поэтому подписанной застройщиком претензии у меня нет. Мое обычное письмо затем вернулось ко мне не полученным. Застройщик в марте 2017 прислал по обычной почте официальный ответ на лично переданный документ, что моя претензия безосновательна, но в виде исключения они согласны ее удовлетворить и пересчитать сумму договора доп. соглашением к договору. Неустойку за пользование денежными средствами они отвергают. 3.1 Возможно ли признать недействительным акт приема-передачи, заключенный застройщиком в одностороннем порядке, и потребовать от застройщика исправления строительных недостатков. 3.2 Нужен ли оригинал вернувшегося неполученным письма в суде, должен ли он оставаться запечатанным? Или же конверта с квитанцией будет достаточно? 3.3 Возможно ли потребовать неустойки за пользование денежными средствами в связи с уменьшенной по БТИ площади парковки и с уменьшением суммы по договору? 4. Застройщик, судя по всему, готовится к банкротству. Строительная компания создает фиктивные дочки по каждому объекту строительству, и по завершению строительства выводит все средства. Менеджер материнской компании уверяет, что персонала в компании застройщика уже не осталось. Сейчас продажи идут уже от имени другой компании, т.е. активы выведены, хотя на сайте материнской компании изменений нет, и они продолжают продажи от своего имени (только на сайте, в реальности продает третья компания). 4.1 Работает ли страхование недостатков строительства по 214 закону? Будет ли страховщик в случае банкротства застройщика возмещать уменьшение суммы по договору, возможные неустойки, оплачивать исправление строительных недостатков? 4.2 Какие установлены сроки по страхованию? Сам фейковый застройщик, вероятно, будет обанкрочен для избежания ответственности. 4.3 Есть ли вероятность, что страховщик также будет обанкрочен? Сделает ли это практически неосуществимым исправление строительных недостатков, выплату неустоек, и т.п.?

Виолетта Магола · Answer

1.1 Как узнать реальную дату ввода парковки в эксплуатацию? Александр Добрый день. Александр, данную информацию с вероятностью 99% придется получать через суд, т.к. сам застройщик данные сведения Вам не предоставит 1.3 Можно ли потребовать неустойку за нарушение сроков ввода в эксплуатацию? Александр Вы вправе просить взыскать неустойку за несвоевременную передачу объекта Вам 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. 2. Недостатки строительства. Подземная парковка подтапливается. Весной из стен и потолка буквально льются ручьи интенсивностью до литра в секунду. Стены мокрые, оборудование за год покрылось слоем ржавчины. От подтопления спасают насосы в приямках. Застройщику было сообщено о недостатках строительства, но никаких документов о приеме документов застройщик не выдает. Площадь парковки по БТИ оказалась меньше на 6.8%. Александр У Вас в договоре должны быть оговорены гарантийные обязательства и срок гарантии не может быть менее 5 лет. Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства , за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 2.1 Возможно ли получить копию строительной документации застройщика, она требуется для проведения независимой экспертизы. Эксперт сказал, что без документации провести экспертизу невозможно. Какие действия следует предпринять? Александр Также придется получать в суд. порядке, т.к. добровольно Вам никто ничего не передаст. 2.2 Будет ли полезным мое обращение обращение в декабре 2016 года в стройкомлекс московской области о невозможности официальным путем уведомить застройщика о недостатках строительства. Письмо официально зарегистрировано и получен ответ (о возможности лично записаться на прием для решения проблем, что оказалось на деле невозможным). Александр Да, данные документы необходимо будет приложить к исковому заявлению. 2.3 Имеет ли юридическое значение мое общение по электронной почте с застройщиком? Вполне возможно, что представитель строительной компании отвергнет какую-либо связь с застройщиком, созданным именно для комплекса зданий в моем городе. Александр Переписку также можете приобщить к материалам дела, но большая часть судов требуют заверенные нотариально, кто — то принимает скриншоты в качестве доказательной базы 3.1 Возможно ли признать недействительным акт приема-передачи, заключенный застройщиком в одностороннем порядке, и потребовать от застройщика исправления строительных недостатков. Александр Только в суд. порядке. Но т.к. вы ранее указали, что не получили какое- то письмо, в котором вероятно говорилось о приемке, то это будет не в вашу пользу и суд может отказать в иске 3.2 Нужен ли оригинал вернувшегося неполученным письма в суде, должен ли он оставаться запечатанным? Или же конверта с квитанцией будет достаточно? Александр Конверта будет с уведомлением и описью достаточно 3.3 Возможно ли потребовать неустойки за пользование денежными средствами в связи с уменьшенной по БТИ площади парковки и с уменьшением суммы по договору? Александр Вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами 4.1 Работает ли страхование недостатков строительства по 214 закону? Будет ли страховщик в случае банкротства застройщика возмещать уменьшение суммы по договору, возможные неустойки, оплачивать исправление строительных недостатков? Александр Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору. О страховании у вас должен быть пункт в договоре 4.3 Есть ли вероятность, что страховщик также будет обанкрочен? Сделает ли это практически неосуществимым исправление строительных недостатков, выплату неустоек, и т.п.? Александр Как правило да, застройщики чаще всего банкротятся, но пока они не признаны банкротом, свои обязательства обязаны исполнять в полном объеме.

Ольга Варапанова · Answer

Здравствуйте! 1. По ДДУ пени начисляется не за просрочку ввода в эксплуатацию, а за просрочку передачи объекта дольщику. Так вот акт этот приема-передачи, односторонне подписанный застройщиком, возможно оспорить. Неустойку надо требовать за просрочку передачи объекта дольщику. Если все же акт ввода в эксплуатацию Вам необходим, Вы можете обратиться с заявлением о предоставлении сведений о построенном застройщиком объекте — в данном случае о предоставлении копии документов самого регистрационного дела (в данном случае — акта ввода). 2. А по Ваш договор ДДУ на строительство парковки именно заключался? Если да, то акт ввода будет на неё же. 2.1 Возможно ли получить копию строительной документации застройщика, она требуется для проведения независимой экспертизы. Эксперт сказал, что без документации провести экспертизу невозможно. Какие действия следует предпринять? Если экспертиза будет назначена по определению суда и Вы подтвердите суду свое обращение к застройщику за информацией, необходимой для экспертизы, суд по Вашему ходатайству истребует у застройщика и/или проектировщика необходимую документацию сам. Досудебная экспертиза имеет ряд недостатков: ответчик вправе с ней согласиться по тем основаниям, что вправе предложить свою кандидатуру эксперта, в результате чего реально назначение судом новой экспертизы, к том уже она оценивается судом наравне со всеми другими доказательствами. Судебная же экспертиза имеет бОльшую доказательственную силу. в любом случае если будете проводить внесудебную экспертизу, уведомление застройщика об осмотре экспертом объекта за 5 рабочих дней обязательно, иначе заключение эксперта не будет иметь силы для суда. 2. Недостатки, описываемые Вами, таковы, что могут оказаться неустранимыми (т.е. проявляться вновь после их устранения). В этом случае вы опять же вправе отказаться от договора подряда и потребовать возмещения убытков (цена всех платежей по объекту). И все опять упирается в финансовые возможности застройщика. На этот случай также можно рассмотреть вариант обращения в СРО — застройщик должен быть членом СРО и уплачивать членские взносы в компенсационный фонд. Предметом требований к СРО могло бы явиться возмещение вреда Вашему имуществу недостатками работ, произведенных застройщиком. Кроме того, для того, чтобы состоять в СРО застройщик должен был страховать свою ответственность за вред, который он может причинить третьим лицам. Изучение этого вопроса требует отдельного времени. 2.2 Думаю, нет: договорных отношений у Вас с подрядчиком не имеется. Он несет ответственность перед застройщиком, застройщик — перед Вами. 2.3. Электронная переписка чаще всего признается судами достоверным доказательством, и если она содержит обсуждение допущенного застройщиком ненандлежащего и/или несвоевременного исполнения обязательств, то да. 3.2. Конверта с квитанцией достаточно. И также описи вложения (иногда ответчики имеют обыкновение утверждать, что получили чистый лист бумаги). 31. Односторонне подписанный акт приема-передачи может быть оспорен в связи с следующим: 4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. (ст. 753 ГК РФ). Перечисление Вами недостатков, приложенное к акту, несомненно, будет таким мотивом отказа от подписания. Конечно, лучше было бы, если бы Вы также указали в акте, что отказываетесь от подписания по мотивам, изложенным в этом перечне. Но и в текущем варианте невозможность приемки работ выглядит убедительно. 4. Застройщик, судя по всему, готовится к банкротству. Александр Это один из вариантов для обращения в СРО. СРО и страховая компания неустойку оплачивать, конечно, не будут: их обязательства связаны только с причинением вреда недостатками работ. То есть Ваш ущерб. 4. Поскольку недостатки допущены застройщиком в период действия договора, можно говорить о том, что страховой случай произошел в период действия договора. Вообще надо практику смотреть — мне встречались судебные акты, присуждавшие в таких случаях выплаты потерпевшим именно СРО. Если в договоре страхования в качестве выгодоприобретателя указаны Вы сами, Вы можете напрямую обратиться в эту страховую компанию. Хотя сам договор ни СРО, ни страховщик Вам не предоставят, но в дальнейшем в суде также можно ходатайствовать об истребовать при наличии подтверждающих документов об отказе ими выдать Вам этот договор.