Покупка жилого помещения

1) Риски Покупателя при такой сделке?

Лия

Лия, добрый вечер! В случае расторжения сделки по каким либо причинам у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом остальных средств (сверх 70% КС) именно в привязке к данному договору. Кроме того если ЖП будет продаватся раньше 5 лет владения уменьшить доход от продажи можно будет не на реальные расходы а на указанные в договоре 70 КС. Делается это продавцомдля минимизации налога, тут надо знать как приобретена квартира — КП, наследство, когда (до или после 01.01.2016) и за какую фактическую стоимость, в зависимости от этого возможно удастся включить в договор реальную стоимость

2) Как, правильно и безопасно выполнить покупку данного Объекта?

Лия

указывая в договоре реальную стоимость, либо обозначая остаток стоимости как цену неотделимых улучшений, например но это, надежней конечно указывать остаток как безвозмездный займ но на это не пойдет продавец, сделку в любом случае проводить через депозит с возможностью получения продавцом денег только после регистрации прав по данному договору. Проверить наличие прописанных лиц, особенно несовершеннолетних и чтобы все были выписаны по возможности заранее, состоит или состоял ли продавец в законном браке, есть ли нотариальное согласие супруга на сделку если это совместное имущество (приобретено в период брака по возмездной сделке даже если зарегистрировано только на одного супруга. Если в долевой собственности то в сделка подлежит нотариальному оформлению в обязательном порядке

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,

3) Расписка по первой части понятно, что должна содержать информацию о получении суммы указанной в договоре, а расписка по второй части также должна содержать информацию о получение денег в качестве второй части за Продажу Объекта?

Лия

в идеале да

6) Когда и где передавать деньги Продавцу? Безопасные варианты (для Покупателя и Продавца) передачи денег?

Лия

депозит, только после регистрации прав на объект

7) Если не состоится переход права собственности, как вернуть первую и вторую часть денег?

Лия

по истечение срока на который открыт депозит, это обговаривается в договоре с депозитарием — условия возврата средств покупателю в случае срыва сделки

8) Правильно ли что сдаем документы в МФЦ, а не в Росреестр?

Лия

как правило так быстрее,

9) Как ускорить время на переоформление права собственности в Росреестре, есть ли официальные варианты?

Лия

официальных нет, официально через МФЦ 10 дней делают регистрацию права, В СПб сроки выдерживают если нет оснований для приостановления регистрации

10) Чем процедурно может помочь в этой сделке: нотариус или к примеру Сбербанк?

Лия

предупредить о каких либо подозрительных моментах, снизить вероятность последующего оспаривания сделки, например, по причине временной недееспособности продавца в момент совершения сделки, Сбербанк как заинтересованная сторона (напр. если будет залогодержателем) также проверит наиболее важные моменты с правами на объект

Здравствуйте, Лия.

С самого начала выявляются странные моменты. Согласно информации Публичной кадастровой карты на объекте

земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:656

Лия

отсутствуют объекты

• Помещение, назначение жилое с кадастровым номером: 23:49:0402042:2027
• Помещение, назначение нежилое с кадастровым номером: 23:49:0402042:2030

Лия

хотя в ЕГРН сведения о них имеются.

Вопросы: 1) Риски Покупателя при такой сделке?

Лия

Передача денежных средств без указания в договоре – остальная часть, равная ПОЛНОЙ стоимости объекта за минусом суммы указанной в договоре.

Лия

если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то продавцу вернется Объект, а покупателю — деньги в сумме, указанной в договоре и то, не факт, что они будут в наличии у продавца и не придется их взыскивать годами.

Деньги в сумме, которая вообще не указана в договоре еще бОльший риск не взыскать вовсе — будет зависеть от того, как будет оформлена передача денег, под какое встречное обязательство продавца и т.д.

6) Когда и где передавать деньги Продавцу? Безопасные варианты (для Покупателя и Продавца) передачи денег?

Лия

через банковскую ячейку или аккредитив.

8) Правильно ли что сдаем документы в МФЦ, а не в Росреестр?

Лия

насколько мне известно, сейчас все только через МФЦ.

9) Как ускорить время на переоформление права собственности в Росреестре, есть ли официальные варианты?

Лия

нет.

10) Чем процедурно может помочь в этой сделке: нотариус

Лия

может подать документы на регистрацию по своим каналам. Насколько это ускорит / затянет процедуру сказать трудно — мне знакомый нотариус жаловался, что сроки информационного взаимодействия Росреестра с нотариусами не соблюдаются, но это у нас в Питере.

1) Риски Покупателя при такой сделке?

Лия

Риск утраты денежных средств существует, поскольку денежные средства оплачиваются до перехода права собственности. В период регистрации может оказаться, что квартира под арестом, или продавцом не соблюдены какие-либо необходимые действия, например, не оформлено согласие супруга.

2) Как, правильно и безопасно выполнить покупку данного Объекта?

Лия

Во-первых, необходимо запросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая может быть выдана любому лицу по его обращению, потребуется адрес или кадастровые номера+госпошлина. Запросить можно как в МФЦ, так и в росреестре. Также необходимо попросить продавца показать документ-основание права собственности. В выписке и документе-основании обратить внимание на основания приобретения продавцом квартиры и дату приобретения. Если выяснится, что квартира в течение года переходила от одного лица к другому два и более раза -это тревожный знак, возможно она отчуждена от законного правообладателя противоправным образом, и теперь в быстром порядке проводится цепочка сделок с целью затруднения  возврата. В этом случае следует подробнейшим образом выяснить историю квартиры. по поводу коммунальных платежей — попросить продавца предоставить справки от коммуннальных служб о размере задолженности, предусмотреть в договоре пункт согласно которому задолженность продавца на покупателя не переходит. Попросить справку о составе семьи с целью выяснения зарегистрированных лиц. В договоре должно быть указано, что они обязуются сняться с рег.учета до определенной даты, а лучше сняться с рег.учета до сдачи договора в росреестр. По поводу оплаты — Полагаю, что безопасным и устраивающим обе стороны может являться следующий вариант: арендуется банковская ячейка, в которую закладываются денежные средства в размере, предусмотренном договором купли-продажи. Продавец вправе получить эти деньги при предъявлении выписки из ЕГРН, где уже отражен переход права собственности на покупателя. В случае, если переход не состоится в течение определенного времени, покупатель вправе изять денежные средства. Есть и второй вариант — денежные средства передаются после перехода права собственности, при этом права продавца защищаются залогом. То есть до осуществления расчетов сторон в полном объеме, квартира находится в залоге продавца. При отсутствии оплаты договор расторгается.

3) Расписка по первой части понятно, что должна содержать информацию о получении суммы указанной в договоре, а расписка по второй части также должна содержать информацию о получение денег в качестве второй части за Продажу Объекта?

Лия

Каждая передача денег должна сопровождаться написанием расписки, Во сколько бы этапов стоимость квартиры не осуществлялась.

4) После передачи Покупателем Договора купли продажи в Росреестр, Продавец имеет ли право отозвать выполнение операции по переводу права собственности? В каких случаях это возможно?

Лия

Да, это возможно. На самом деле этих случаев много, причем не толко по инициативе продавца, но также и регистратора.

5) Правильно ли, что передаем деньги до момента перехода права собственности на Покупателя? Какие риски для Покупателя?

Лия

Рискованно, об этом смотрите пункт 1 и 2.

6) Когда и где передавать деньги Продавцу? Безопасные варианты (для Покупателя и Продавца) передачи денег?

Лия

Смотрите пункт 2

7) Если не состоится переход права собственности, как вернуть первую и вторую часть денег?

Лия

Исключительно через суд.

8) Правильно ли что сдаем документы в МФЦ, а не в Росреестр?

Лия

И тот и другой вариант безопасен

9) Как ускорить время на переоформление права собственности в Росреестре, есть ли официальные варианты?

Лия

Согласно ст.16 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;

12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.

2. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.

10) Чем процедурно может помочь в этой сделке: нотариус или к примеру Сбербанк?

Лия

Сбербанк -банковской ячейкой, перевод оплаты со счета покупателя на счет продавца (при избрании такого способа расчетов, при этом расписка все равно необходима).

Нотариус- сделка с долями земельного участка в любом случае. В остальном не вижу особой роли нотариуса.

Здравствуйте!

1) Риски Покупателя при такой сделке?
Лия

если для Вас важен налоговый вычет, то Вы не сможете учесть в расходах для получения налогового имущественного вычета по жилому помещению всю сумму произведенного на его приобретение расходов, а также в случае дальнейшей реализации (все бывает) уменьшить на всю сумму расходов доход от продажи.

также необходимо проверить продавца на наличие признаков банкротства, т.к. при банкротстве существует бОльшой риск признания сделки недействительной и потери как недвижимости, так и денег.

кроме того возврата второй части могут потребовать назад как неосновательного обогащения, если расписка оформлена соответствующим образом.

3) Расписка по первой части понятно, что должна содержать информацию о получении суммы указанной в договоре, а расписка по второй части также должна содержать информацию о получение денег в качестве второй части за Продажу Объекта?

Лия

оформить как увеличение цены доп. соглашением (что самое оптимальное для Вас, т.к. будет привязано к договору и в тоже время не требует регистрации в ФРС), но сомневаюсь, что покупатель на это пойдет, скорее всего даст как за приобретение неотделимых улучшений. 

вот расписку, не советовал бы, т.к. могут потребовать назад как неосновательное.

4) После передачи Покупателем Договора купли продажи в Росреестр, Продавец имеет ли право отозвать выполнение операции по переводу права собственности? В каких случаях это возможно?

Лия

отозвать нет, приостановить да.

Статья 30. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке
 
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.
2. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.
3. Поступление в орган регистрации прав заявления о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав прерывает течение соответствующего срока, установленного частью 1 статьи 16 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Указанный срок, истекший до поступления данного заявления, не засчитывается в новый срок.
4. Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).
5. Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
6. Указанные в настоящей статье заявления представляются соответствующими лицами способами, предусмотренными частью 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

5) Правильно ли, что передаем деньги до момента перехода права собственности на Покупателя? Какие риски для Покупателя?

Лия

это обычное договорное условие, Вам, конечно, лучше передача после регистрации перехода права.

6) Когда и где передавать деньги Продавцу? Безопасные варианты (для Покупателя и Продавца) передачи денег?

Лия

можно через ячейку, но на мой взгляд, хоть и дороже, через аккредитив или счет эскроу.

Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву
 
1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.

Статья 860.7. Договор счета эскроу
 
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.

7) Если не состоится переход права собственности, как вернуть первую и вторую часть денег?

Лия

через суд скорее всего. остальное это зависит от того как оформлена передачи второй части будет и когда: до или после перехода права.

8) Правильно ли что сдаем документы в МФЦ, а не в Росреестр?

Лия

да

9) Как ускорить время на переоформление права собственности в Росреестре, есть ли официальные варианты?

Лия

через нотариуса можно, тогда сроки короче регистрации.

9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

10) Чем процедурно может помочь в этой сделке: нотариус или к примеру Сбербанк?

Лия

нотариус сократить срок регистрации, и ипотека банка затруднит приостановку по инициативе продавца.

4. Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).