Избрание правления ТСЖ во время его создания

Question

Согласно ЖК РФ Статья 147 п.2: Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества.... При этом в моём жилом комплексе, в последние два года были созданы четыре ТСЖ и в каждом из них правление ТСЖ выбиралось на общем собрании собственников, на котором принималось решение о создании ТСЖ. Т.е. в повестке дня были вопросы: - Выбор способа управления МКД - Создание ТСЖ - Избрание правления ТСЖ... При этом голоса подсчитывались везде одинаково - т.е. учитывался процент СОБСТВЕННИКОВ, проголосовавших ЗА избрание правления, а НЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ (тех, кто на этом же собрании написал заявления на вступление в ТСЖ) Просьба пояснить (со ссылками на НПА) является такой способ выбора правления ТСЖ допустимым. Если этот способ неправомерный - то как же такие ТСЖ могли быть зарегистрированы и протоколы признаны ГЖИ корректными.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Алла! Здравствуйте! Согласно ч.2 ст.147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года При этом (ч.1 ст.143 ЖК РФ) Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Далее (что интересно — ч.1 ст. 143.1 ЖК РФ): Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. Как Вы сами пишите: При этом голоса подсчитывались везде одинаково — т.е. учитывался процент СОБСТВЕННИКОВ, проголосовавших ЗА избрание правления, а НЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ (тех, кто на этом же собрании написал заявления на вступление в ТСЖ) По уму это неверно, так как если собственник не вступал в ТСЖ, то и выбирать Правление он не может. По крайней мере это личное мнение. то как же такие ТСЖ могли быть зарегистрированы и протоколы признаны ГЖИ корректными. А вот это уже вопросы, в т… ч и к корректности таких протоколов.

Виталий Салмин · Answer

Здравствуйте, Алла! В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Таким образом, в одном многоквартирном доме может быть создано одно ТСЖ. 1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. 1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. 2. Товарищество собственников жилья может быть создано: 1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями , установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства 2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов. 3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. 4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов. 5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Вячеслав Каравайцев · Answer

Здравствуйте! В соответствии с частью 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. При этом голоса подсчитывались везде одинаково — т.е. учитывался процент СОБСТВЕННИКОВ, проголосовавших ЗА избрание правления, а НЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ (тех, кто на этом же собрании написал заявления на вступление в ТСЖ)П Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества. Так указано в ст. 147 ЖК РФ.

Андрей Казанцев · Answer

Товарищество собственников жилья представляет собой специальную некоммерческую организацию, деятельность которой направлена на владение, распоряжение и пользование многоквартирным домом. Почти все новостройки выбирают схему ТСЖ. Членами объединения могут быть собственники квартир и прочих помещений в здании. Форма управления четко оговаривается на собрании владельцев жилых помещений при помощи голосования. Бесспорное преимущество вступления в ТСЖ — независимость членов организации, которые сами решают, что, когда и кому делать. Они определяют первоочередность ремонтных работ, выбирают подрядчика и определяют уровень компетентности последнего. Главной уставной целью ТСЖ является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «по первой строке» в ТСЖ может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться. При создании ТСЖ в одном многоквартирном доме решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Повестка дня общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ, которая обязательно должна содержать следующие вопросы: — выборы счетной комиссии; — выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья; — утверждение устава ТСЖ; — выборы правления ТСЖ; — выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления); — выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ; — выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ); — расторжение договора управления с управляющей компанией. По окончании очного собрания или завершении сбора бюллетеней заочного или очно-заочного голосования инициаторы собрания, в соответствии с ч. 5 ст. 136 ЖК РФ, составляют список собственников помещений в МКД, который называется «Сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N ___ по ул. _________ г. ________ от „__“ _________ 2016 года за создание товарищества собственников жилья „___________“ и его Устав», с указанием паспортных данных этих собственников, реквизитов их правоустанавливающего документа на право собственности и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Данный документ составляется в обязательном порядке, является приложением к протоколу N 1 и его неотъемлемой частью (форму сведений о лицах см. в п. 3 разд. II). Счетная комиссия составляет протокол подсчета голосов, в котором поименно указывает результаты голосования «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу повестки дня собрания всех собственников помещений, принявших участие в голосовании, и подводит общий итог голосования (примерный протокол счетной комиссии см. в п. 3 разд. II). Протокол счетной комиссии является рабочим документом и в последующем хранится в документах общего собрания по созданию ТСЖ. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, составляется в соответствии с требованиями ст. 181.2 ГК РФ и Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Протокол собрания является юридически значимым документом, поскольку зафиксированные в нем решения имеют гражданско-правовые последствия и порождают эти последствия для всех лиц (собственников помещений), имевших право участвовать в данном собрании, в том числе для тех, кто не принял в нем участия или голосовал против. В соответствии с ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. Создание ТСЖ — это единственный случай, когда протокол о принятых решениях подписывают сами собственники, а не председатель и секретарь, избираемые собранием. Именно поэтому в повестке дня собрания отсутствует вопрос о выборе председателя и секретаря собрания. После составления данного протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников помещений в МКД, которые проголосовали за создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол. Каждый указанный собственник должен собственноручно подписать протокол. Обратите внимание: подписывать протокол за всех членов семьи одной рукой категорически запрещается. При государственной регистрации ТСЖ в налоговом органе это может стать причиной отказа в регистрации. «Кто хозяин в доме: управление, содержание и ремонт многоквартирного дома / С.В. Разворотнева, А.П. Пинчуков, Е.Е. Юлегина и др. М.: Редакция „Российской газеты“, 2016. Вып. 19. 160 с.

Олег Рябинин · Answer

Здравствуйте, Алла! Собираюсь организовывать ТСЖ и не могу определиться как проводить собрание. То ли делать по «проторенной» дорожке, как соседние дома (эти четыре ТСЖ), то ли пытаться делать всё в соответствии с законодательством… (но не будет ли это проблемнее?.. ведь документы у меня будут принимать те же органы, что и принимали у других ТСЖ). Алла На самом деле, действительно, в большинстве случаев так и происходит, когда правление избирается на том де самом ОСС (общем собрании собственников), на котором создается ТСЖ. Это происходит ради банальной экономии времени и сил. Самое интересное, что при создании одного ТСЖ на несколько домов такой механизм прямо предусмотрен ЖК РФ (п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ). Но в отношении ТСЖ на одном доме такого в ЖК РФ прямо не прописано. Если смотреть судебную практику, то оспариваний решений ОСС по данному вопросу я ни разу не видел (но слышал, что такое в чьей-то практике пару раз было). Как вариант, могу предложить механизм избрания Правления ТСЖ на том же самом собрании, которое принимает решение о создании ТСЖ, подкрепить включением в Устав ТСЖ (который принимается на том же ОСС — см.ч.2 ст.135 ЖК РФ) положения о том, что первый состав Правления ТСЖ принимается ОСС при создании ТСЖ. Учитывая, что ОСС, как орган управления, все-таки имеет больший вес, нежели собрание ТСЖ, то я не думаю, что такое решение ОСС будет «сломано» в суде. С Уважением, Олег Рябинин.