Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какой порядок согласования надстройки в данном случае?
У 5-ти этажного коммерческого здания первый этаж сделан в виде выступа, т.е. его площадь больше площади второго этажа. На первом этаже несколько собственников, так же как и на втором и всех остальных. Я являюсь собственником помещения, которое находится условно говоря "под вторым этажом". У одного из собственников первого этажа помещение занимает площадь, над которой нет ничего, грубо говоря выступ здания. Как раз в этом месте хотелось бы сделать надстройку. В данном случае придется использовать крышу выступа, под которым находится собственник этого помещения. А так же возможно будет ограничен вид из двух окон второго этажа (из коридора).
Всего в здании 12 собственников.
Вопрос: Какой порядок согласования надстройки в данном случае?
С кем в первую очередь необходимо провести договоренности?
Как в данном случае оформить собственность, если переговоры пройдут удачно?
Если я получу разрешения от собственников по поводу надстройки второго этажа, то как мне потом документально оформить собственность?
Получается крыша над этим выступом (как и над всем зданием) принадлежит не конкретно собственнику, который под ним находится, а принадлежит всем собственникам одновременно, включая меня? И в данном случае согласие отдругих собственников на надстройку будет основанием для проведенич работ и в дальнейшем регистрации данной надстройки?
Для проведения реконструкции необходимо будет получить разрешение в отделе архитектуры. Соответственно, предварительно подготовив проект такой реконструкции, технический план и паспорт строения на текущий момент.
Учитывая, что в результате реконструкции произойдет перераспределение площадей в составе общей долевой собственности, необходимо согласовать такую реконструкцию с остальными собственниками.
Здравствуйте, Тамерлан.
Кроме получения согласия на реконструкцию в органах местного самоуправления Вам необходимо получить согласие собственников Вашего здания.
Гражданский кодекс
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Согласие можно получить через проведение общего собрания, потребуется 2/3 голосов. Аналогия с общим имуществом МКД.
С учетом разъяснений пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
«Жилищный кодекс Российской Федерации»
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме,и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
Ваши рассуждения верные.
Общая крыша, стены и инженерные коммуникации здания будут находится в общей собственности всех собственников. Поэтому на реконструкцию нужно согласие всех собственников. Поэтому к заявлению в отдел архитектуры о реконструкции следует приложить письменное согласие всех собственников.
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
После реконструкции необходимо будет изготовление технического плана всего здания. И потом ввести в эксплуатацию после реконструкции.
Здравствуйте Тамерлан.
Дополню мнение коллег позицией Министерства экономического развития РФ
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 марта 2017 г. N Д23и-1179
п. 4. О перепланировке нежилых помещений
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В свою очередь, Жилищным кодексом Российской Федерации урегулированы вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений (глава 4).
Таким образом, в настоящее время на уровне федерального законодательства в настоящее время порядок перепланировки нежилых помещений не урегулирован.
Позиция Департамента недвижимости с учетом позиции Минстроя России (письмо от 18 февраля 2015 г. N 4302-НА/06) относительно перепланировки в том числе нежилых помещений изложена в письме Минэкономразвития России 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578 (размещено на сайте Минэкономразвития России, а также в информационно-справочных системах в телекоммуникационной сети Интернет), в частности, вопросы изменения границ нежилых помещений решаются посредством реконструкции зданий, сооружений, в которых такие помещения расположены.
В соответствии с частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 — 10 данной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Учитывая, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, полагаем целесообразным рекомендовать относительно вопросов порядка перепланировки нежилых помещений обращаться в Минстрой России.
При этом считаем необходимым отметить, что необходимость выдачи органами местного самоуправления справок, подтверждающих завершение перепланировки нежилого помещения, а также подтверждающих, что выполненная перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, либо иных подобных документов не предусматривается ни ГрК РФ, ни Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Получается крыша над этим выступом (как и над всем зданием) принадлежит не конкретно собственнику, который под ним находится, а принадлежит всем собственникам одновременно, включая меня? И в данном случае согласие отдругих собственников на надстройку будет основанием для проведенич работ и в дальнейшем регистрации данной надстройки?
Тамерлан
Тамерлан, здравствуйте. Проблема состоит в том, что по сути при проведении Вашей реконструкции меняются принадлежащие сособственникам элементы общего имущества. Поэтому в данном случае потребуется получение согласия не 2/3 сособственников, а всех. То есть Все сособственники должны согласовать Вам проект, который Вы должны им представить. Я бы рекомендовал также сразу согласовать и пропорцию владения общим имуществом, которая изменится в связи с изменением площади принадлежащей Вам части здания с указанием, что окончательно пропорция будет определена после оформления нового технического плана. В остальном все верно — с согласованным проектом Вы направляете пакет документов на получение разрешения на строительство, получаете его, проводите строительные работы, сдаете объект в эксплуатацию.
В качестве примера, судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.12.2014 по делу N 33-39178/14
Суд удовлетворил исковые требования прокурора об обязании общества привести нежилое помещение в прежнее состояние. Из материалов дела следует, что обществом на чердаке жилого дома производятся строительные работы с надстройкой нового этажа. Указанные работы выполнены в отсутствие разрешительной документации, в отсутствие согласия собственников жилого дома. В ч. 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций. Обществом проводились работы, которые повлекли изменение параметров объекта капитального строительства путем изменения несущих строительных конструкций, что свидетельствует о проведении именно реконструкции нежилого помещения. Между тем разрешение собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию отсутствовало, за получением такого разрешения общество не обращалось.
Многоквартирный дом, но сути это не меняет:
Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015
N 24-КГ15-6Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможны в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истица обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику о сохранении торгово-офисного помещения в перепланированном и реконструированном состоянии, признании на него права собственности, сославшись на то, что является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, которую она перевела из жилого фонда в нежилой и произвела ее реконструкцию с перепланировкой на основании распоряжения администрации, однако истице было отказано в выдаче акта приемочной комиссии на ввод в эксплуатацию торгово-офисного помещения после произведенной реконструкции.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истица в нарушение требований градостроительного законодательства Российской Федерации произвела реконструкцию с перепланировкой нежилого помещения с существенным отклонением от проектной документации, не обращалась за разработкой проектной документации на реконструкцию помещения в виде надстройки второго этажа, а также не получила в установленном законом порядке согласие всех собственников многоквартирного жилого дома на реконструкцию, которая повлекла нарушение их прав и законных интересов в связи с увеличением доли истицы в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из отсутствия доказательств нарушения произведенной реконструкцией прав и законных интересов других лиц и того, что реконструкция создает угрозу жизни и здоровью граждан. Также суд указал на то, что истица обращалась за получением акта на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит выводы суда апелляционной инстанции сделанными без учета требований закона.
Пунктом 1 ст. 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений также предусмотрено ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.
Судом установлено, что проведенная истицей реконструкция нежилого помещения изменила параметры площади спорного помещения.
При этом материалы дела не содержат сведений о том, что общим собранием собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме принималось решение о реконструкции помещения истицы с увеличением общей площади реконструируемого помещения.Таким образом, истицей была произведена реконструкция принадлежащего ей помещения без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, которая повлекла увеличение общей площади нежилого помещения истицы, присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, увеличение доли истицы в общем имуществе в указанном многоквартирном доме и уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, в результате произведенной перепланировки и реконструкции торгово-офисного помещения истица надстроила второй этаж и увеличила общую площадь до <...> кв. м.
При таких обстоятельствах на произведенную истицей реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно п. 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ.
Как установлено судом, разрешение на реконструкцию названного нежилого помещения истице не выдавалось.
Материалы дела не содержат сведений о том, что истица обращалась в соответствующий орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию принадлежащего ей торгово-офисного помещения.
Судом апелляционной инстанции не была проверена правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче акта приемочной комиссии на ввод в эксплуатацию торгово-офисного помещения после произведенной реконструкции.
Также судом не было установлено, допущены ли при проведении самовольной реконструкции нежилого помещения истицы существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, повлечет ли сохранение нежилого помещения в реконструированном состоянии нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц и создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан. Установление данных обстоятельств возможно путем проведения по делу соответствующей экспертизы в соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции разрешил спор без установления всех обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного рассмотрения настоящего дела.
Действительно, судебная практика по этому вопросу неоднозначна, но во избежание споров лучше получить согласие всех собственников в здании.
Чтобы оформить пристроенное помещение в свою единоличную собственность также потребуется согласие всех собственников.
Позиции судебной практики в подтверждение.
sudact.ru/regular/doc/a…
supcourt.ru/stor_pd…
С уважением! Г.А. Кураев