Можно ли не доплатить сумму за поломку и ремонт в покупаемой квартире?

Добрый день, Анна.

1. Нужно сначала разобраться, что у вас за предварительный договор. 

По предварительному договору не должна предусматриваться оплата стоимости квартиры, поскольку единственная обязанность сторон — это заключить основной договор купли-продажи. По предварительному договору покупатель обычно дает задаток, который в случае уклонения покупателя от заключения договора — остается у продавца, а в случае уклонения продавца — у покупателя.

Однако, если все же по предварительному договору предусмотрена оплата стоимости квартиры, такой договор может быть переквалифицирован как 

договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

2. При приемке квартиры вы должны были осуществить проверку качества.

Если при приемке в акте вы эти недостатки не оговорили, то необходимо направить продавцу претензию. При этом вы должны доказать, что недостатки возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

3. Попробовать недоплатить вы можете. Но я бы вам рекомендовал написать претензию, полностью рассчитаться, а потом уже взыскивать сумму фактических расходов на ремонт с продавца. На руках у вас уже будут документы об оплате расходов (лучше даже сначала оценку заказать). А так на основании чего вы уменьшите стоимость? Просто прикинули стоимость, но это не доказательство.

Обоснование

ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

ст. 381 ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договорауплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его какдоговор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ст. 476 ГК РФ

1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

ст. 483 ГК РФ

1. Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.
2. В случае невыполнения правила, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.
3. Если продавец знал или должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.