Как получить право собственности на земельный участок, если администрация района отказывает на основании заведомо ложных фактов?

Уважаемая Юлия! Здравствуйте! 

Вы пишите: 

Являюсь членом СНТ в Рузском районе на протяжении уже многих лет, ко мне прикреплен участок, задолженностей по взносам нет, сейчас пытаюсь оформить этот участок в собственность через риэлтера по доверенности.

Аренда или что?

При этом согласно ч.1 ст.14  федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ

(ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

Предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Сформирован у Вас ЗУ  или не сформирован? 

Если уже ранее дали в ту же аренду, откуда тогда ст.27 ЗК РФ, при этом надо делать различия между изъятием ЗУ из оборота (ч.4 ст.27 ЗК РФ) и ограничение в обороте (ч.5 ст.27 ЗК РФ).

В общем надо все смотреть. Так писать сложно.

Здравствуйте. На мой взгляд, отказ в передаче в собственность участка следует обжаловать хотя бы по той причине, что в нем вместо прямого основания для отказа содержится лишь общая ссылка на ст.27 ЗК РФ, состоящую из нескольких оснований, по которым земельный участок может быть ограничен в обороте. Это не отказ, а отпуска, которая подлежит отмене в порядке, установленном КАС РФ.

Таким образом сам такой отказ вне зависимости от того, имеется ли ограничение в обороте данного земельного участка, в указанной форме нарушает Ваши права на получение достоверной и обоснованной информации о том, по какой причине Вам в приобретении права собственности было отказано.

Здравствуйте!

А Вы получали выписку из ЕГРН на этот участок. Там эти ограничения указаны?

Юлия здравствуйте! Что касается ответа с администрации

             Цитата

 «Испрашиваемый Вами земельный участок ограничен в оборотоспособности, так как находится во 2-ом поясе ЗСО 

Согласно википедии:

Зоны санитарной охраны (ЗСО)[1] — территория, включающая источник водоснабжения и/или водопровод, иной объект. ЗСО состоит из поясов, на которых устанавливаются особые режимы хозяйственной деятельности и охраны, например, для артезианских скважин охраны подземных вод от загрязнения.
Второй пояс (пояса ограничений или зона микробного загрязнения) определяется гидродинамическим расчётным путём и включает территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. Второй пояс учитывает время продвижения микробного загрязнения воды до водозабора, принимаемое в зависимости от климатических районов и защищенности подземных вод от 100 до 400 сут.[1] — времени, в течение которого загрязнение произошедшее на поверхности за пределами второго пояса достигнет водоносного горизонта.

В соответствии с СанПиН 2.1.4.027-95

Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения

Санитарные правила и нормы

1.4. ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок расположения всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение ¾ защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения.

Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой.

В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

1.12. Проект ЗСО с планом мероприятий должен быть согласован с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, территориальным органом геологической (при использовании подземных вод) службы, а также с органами коммунального хозяйства иутверждается органом местного самоуправления той административной территории, в пределах которой установлена ЗСО. В случае, когда устанавливаемая ЗСО распространяется на две и более административные территории, проект утверждается соответству­ю­щими органами исполнительной власти.

             Цитата

Согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ вышеуказанный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте и не предоставляется в частную собственность».

Статьей 27 ЗК РФ предусмотрено следующее

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

 Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

Думаю вам нужно самой ознакомиться с проектом ЗСО и убедиться входит ли ваш участок  во 2-ую зону санитарной охраны какого либо водного объекта

Что касается совета риэлтора

             Цитата

 если откажут — мне будет нужно до 2018-го года взять свой же участок в аренду, построить на нем некое сооружение и после выкупить данный участок 

Скорее всего он имел ввиду следующее: согласно «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

 Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

 
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица,являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

А будете ли вы надлежащим образом оформленным собственником построенного здания этот вопрос остается открытым.

Здравствуйте, Юлия!

Как получить право собственности на земельный участок, если администрация района отказывает на основании заведомо ложных фактов?

Заявление на передачу прав собственности было отклонено администрацией Рузского района со следующей формулировкой: «Испрашиваемый Вами земельный участок ограничен в оборотоспособности, так как находится во 2-ом поясе ЗСО в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ вышеуказанный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте и не предоставляется в частную собственность».

Администрацией Рузского района, отклонившей Ваше заявление на передачу права собственности на земельный участок, не был приведен конкретный перечень нормативных правовых актов (ссылка на них не дана), в соответствии с которыми испрашиваемый Вами земельный участок находится во втором поясе  зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и вследствие этого ограничен в оборотоспособности и, соответственно, не может быть предоставлен в частную собственность (ст.27 ЗК РФ). То есть остается открытым вопрос: действительно ли Ваш земельный участок ограничен в оборотоспособности согласно закону и правомерен ли отказ в передаче земли в частную собственность.

Предлагаю Вам ознакомиться с наиболее информативными выдержками из судебного практики Верховного Суда РФ по аналогичному вопросу.

Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2016 N 48-КГ16-7

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Валеева Н.Г. обратилась в Советский районный суд города Челябинска с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее — Управление Росреестра по Челябинской области) в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенный в Сосновском районе Челябинской области, о возложении обязанности произвести соответствующую регистрацию.

… Однако в государственной регистрации права собственности на данный земельный участок Управлением Росреестра по Челябинской областибыло отказано со ссылкой на то обстоятельство, что указанный земельный участок находится во втором поясе зоны санитарной охраны Шершневского водохранилища.

...Сведения о вхождении земельного участка с кадастровым номером <...> во II пояс зоны санитарной охраны источника водоснабжения были получены из органа кадастрового учета — филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, специалисты которого сопоставили сведения о координатах указанного земельного участка с координатами границ II пояса зоны санитарной охраны.

… Удовлетворяя заявленные Валеевой Н.Г. требования, суд исходил из того, что Управлением Росреестра по Челябинской области не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок ограничен в обороте, находится во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового назначения. Информация о втором поясе санитарной зоны Шершневского водохранилища Управлением Росреестра была взята на основании Постановления Совета Министров РСФСР от 2 сентября 1977 г. N 465 «Об утверждении зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения г. Челябинска» и решения Исполнительного комитета Челябинского областного Совета депутатов трудящихся от 12 октября 1976 г. N 492...
...Поскольку земельный участок с кадастровым номером <...> в силу нормативных правовых актов Союза ССР по вопросам границ зон санитарной охраны, которые на момент рассмотрения дела никем не отменены, находится во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения г. Челябинска,то он не мог быть предоставлен в собственность Валеевой Н.Г.

Определение Верховного Суда РФ от 01.06.2017 N 25-КГ17-2

… Постановлением от 26 февраля 2016 года N 1094 административный ответчик отказал в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность в связи с расположением земельного участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения второго пояса.

...Постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 26 февраля 2016 года N 1094 Мараловой И.П. отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность на основании подпункта 14 пункта 5 статьи 27, подпункта 3 пункта 8 статьи 39.15, пункта 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, Правил землепользования и застройки г. Астрахани, утвержденных решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 30 сентября 2011 г. N 144, в связи с расположением земельного участка в зоне, на которую накладываются ограничения по условиям зоны санитарной охраны источников водоснабжения второго пояса.

...

В силу абзаца 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определены СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14 марта 2002 г. N 10.

...

Границы зон второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определяются в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02.

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерацииземельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте.

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

… Из приведенных нормативных положений следует, что земельные участки, находящиеся во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте и в силу прямого указания закона не предоставляются в частную собственность.Следовательно, судом для правильного разрешения возникшего спора необходимо было установить наличие (отсутствие) на испрашиваемом истцом земельном участке зоны санитарной охраны водного объекта.

...

Проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Возлагая на администрацию муниципального образования «Город Астрахань» обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу устранить в полном объеме допущенные нарушения прав административного истца, судом первой инстанции оставлен без внимания и оценки тот факт, что на момент вынесения судебного решения Службой природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области в соответствии с вышеприведенными положениями Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» был принят приказ от 9 марта 2016 г. N 84, которым, с учетом санитарно-эпидемиологического заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Астраханской области от 20 июля 2010 г., утвержден проект «Зоны санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» для МУП г. Астрахани «Астрводоканал» правобережные очистные сооружения водопровода (ПОСВ-3)". Этим же приказом установлены границы и режимы поясов зон санитарной охраны источника водоснабжения и водопровода питьевого назначения.

Данный приказ вступил в силу с 9 марта 2016 г. и являлся действующим на момент разрешения спора..

… При новом рассмотрении дела судунеобходимо проверить доводы административного ответчика о расположении испрашиваемого административным истцом земельного участка во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (с учетом границ, установленных СанПиН 2.1.4.1110-02 и приказом Службы природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области от 9 марта 2016 года N 84), и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Из текста вышеприведенных Определений Верховного Суда РФ однозначно следует, что вопрос расположения испрашиваемого земельного участка во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, доказывается путем ссылки на конкретные нормативные правовые акты, утвержденные органами исполнительной власти субъекта РФ, на территории которой находится данный земельный участок. Если же таких подтверждающих документов в реальности нет, то конечно, руководство муниципалитета в Вашем случае отказывает в регистрации права собственности на земельный участок неправомерно.

Подскажите, пожалуйста, как быть в сложившейся ситуации?

В том случае, если самостоятельно найти НПА, в соответствии с которым именно Ваш земельный участок находится в так называемом втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, не удастся, можно рекомендовать Вам направить повторный запрос  в Администрацию Рузского городского округа Московской области с просьбой предоставить конкретную информацию со ссылкой на подзаконные акты, в соответствии с которыми именно Ваш земельный участок ограничен в оборотоспособности на основании пп.14 п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ.

Если таких подзаконных актов в отношении земельного участка действительно нет, то можете смело оформлять право собственности, прибегнув к судебной защите своих прав.