Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос бухгалтера по сделке с недвижимостью
Добрый день! ООО находится в Москве, планирует приобрести производственное помещение в респ.Марий Эл. Какие ньюансы по такой сделке могут возникнуть? Нужна ли регистрация филиала? необходима ли подача отчетов и уплата налогов и в Москву и в Марий Эл? и что все таки проще - купить на физ.лицо, оформить договор аренды и платить НДФЛ, либо на юр.лицо и платить налог на имущество?
Добрый день.
1. Юр.лицо имеет право приобрести недвижимость как по месту своего нахождения, так и в любом другом регионе РФ, и за рубежом.
2. Для того, чтобы правильно оформить сделку советую привлечь специалиста (юриста) -проверить документы на недвижимость, подготовить необходимые проекты договоров. Не забывайте, что если сделка по продаже-приобретению недвижимости является крупной то в обязательном порядке необходимо провести собрание учредителей на котором протоколом оформить их решение об одобрении такой сделки.
3. В пакет документов входит: учредительные документы продавца-покупателя, протоколы (п. 2), соответственно свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт (при наличии), договор купли-продажи, платежки об уплате гос.пошлины.
4. Нюанс- необходимо обратить внимание на то, приобретаете ли Вы недвижимость вместе с землей или нет. Если без земельного участка, то Вам необходимо предварительно решить вопрос о покупке/аренде участка, на котором находиться данное здание, т.к. вам не зарегистрируют в росреестре право собственности пока не будет решен вопрос с участком.
5. по моему мнению проще купить на ООО, со всеми вытекающими последствиями, т.к. неизвестно что будет в дальнейшем с физ.лицом — какие отношения могут сложиться.
добрый день, Роман!
Все зависит от того, как Вы намерены использовать приобретаемое призводственое помещение, если в нем будут созданы стационарные рабочие места, тогда необходимо открывать обособленное подразделение.
В соответствии со ст 11 НК РФ под обособленным подразделением организации понимается любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места.
В случае, если помещение приобретается ООО, то уплата налога на имущество предприятия будет производиться по месту нахождения указанного подразделения.
Вы можете приобрести помещение как физическое лицо и сдать его в аренду ООО, однако, и в этом случае, если будут оборудованы стационарные рабочие места необходимо открывать обособленное подразделение организации.
В ст 384 НК РФ прямо указано, что организация, в состав которой входят обособленные подразделения, имеющие отдельный баланс, уплачивает налог (на имущество) в бюджет по месту нахождения каждого из обосообленных подразделений в отношении имущества, признаваемого объектом налогообложения в сответствии со ст 374 НК РФ, находящееся на отдельном балансе каждого из них.
соответственно, если ОП имеет свой баланс, то уплачивать налог на имущество нужно по месту нахождения ОП
Здравствуйте, Роман!
Создание филиала или представительство ООО регулируется в основном ст. 5 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указывается следующее:
Общество может создавать филиалы и открывать представительства по решению общего собрания участников общества.
Создание обществом филиалов и открытие представительств на территории РФ осуществляется с соблюдением требований настоящего закона и иных федеральных законов.
Филиалом общества является его обособленное подразделение, расположенное вне места нахождения общества и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства.
Филиалы и представительства не являются юридическими лицами и действуют на основании утвержденных обществом положений. Филиалы и представительства наделяются имуществом создавшим их обществом.
Руководители филиалов и представительств назначаются обществом и действуют на основании его доверенности и действуют от имени создавшего его общества. Ответственность за действия филиала и представительства несет создавшее их общество.
Я привел Вам выборочно содержание указанной выше нормы, из которого явствует, что никакие налоги в Марий Эл филиал платить не должен. Все налоги платить нужно будет в месте регистрации самого общества.
Насчет приобретения производственного помещения не вижу оснований опасаться. Приобретайте, создавайте филиал и действуйте.
«по моему мнению проще купить на ООО, со всеми вытекающими последствиями, т.к. неизвестно что будет в дальнейшем с физ.лицом — какие отношения могут сложиться».
Я полностью поддерживаю такое мнение. В практике немало случаев, когда из-за конфликта между членами ООО возникают серьезные проблемы с недвижимостью, оформленную на физ. лицо.
«Нужна ли регистрация филиала? необходима ли подача отчетов и уплата налогов и в Москву».
С регистрацией филиала следует поступить следующим образом: в законе прямо указано, что устав общества должен содержать сведения о его филиалах и представительствах. Сообщения об изменениях в уставе о его филиалах представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. Следовательно, Вы вносите в устав изменения, указав о наличии филиала, и в таком измененном виде представляете в налоговую в Москве.
В части: «и что все таки проще — купить на физ.лицо, оформить договор аренды и платить НДФЛ, либо на юр.лицо и платить налог на имущество?» — смотрите, что Вам выгоднее, исходя из суммы, подлежащей уплате как НДФЛ, сравнивая ее с суммой уплаты налога на имущество организаций, где налог исчисляется в размере в соответствии со статьями 375, 380 НК РФ.
В общем же при сделке с недвижимостью обращайте внимание на права продавца на объект сделки по сведениям, содержащимся в ЕГРП, кроме того, исходя из принципа единства судьбы ЗУ и объекта, на нем расположенного, Вы приобретете права и на ЗУ под производственными помещениями.
Что касается налоговой отчетности, то для деятельности ЮЛ, зарегистрированного в другом субъекте, непосредственно связанной с производственными помещениями, то Вам необходимо оформить ОП своего ЮЛ, Вам присвоят КПП региона — местонахождения ОП, после чего отчетность по данному ОП будет осуществляться по месту деятельности.
можно уточнить?
Давлятчина Любовь Юрьевна в своем ответе написала другое мнение по поводу отчетности: "Никакой дополнительной отчетности в связи с приобретением недвижимости в другом регионе не понадобиться, в части уплаты налогов — платить так же будете в свою налоговую."
Как же нам поступить?
Уважаемый Роман!
Хочу немного дополнить. Рекомендую открыть обособленное подразделение, поскольку, как я поняла, у Вас будет осуществляться деятельность. На физ. лицо можно оформить и сдавать в аренду, но действительно, физ. лицо в последующем вправе отказаться Вам сдавать помещение.
Разница по госпошлине регистрации перехода праве, правда, существенная.
Согласно п. 1 ст. 333.33:
Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:
22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31 и 61 настоящего пункта:
(в ред. Федерального закона от 05.04.2010 N 41-ФЗ)
для физических лиц — 1 000 рублей;
для организаций — 15 000 рублей.
Что касается проведения сделки, здесь стандартный набор документов:
1. Договор купли-продажи и акт приема передачи — 3 экз.
2. Платежное поручение об оплате госпошлины
3. Учредительные документы
4. Правоустанавливающие документы.
Кроме того, на представителя можно сделать доверенность на оформление сделки. Удачи!
По поводу филиала (представительства).
Сначала нужно принять решение о создании филиала (представительства), которое принимается общим собранием участников юридического лица, оно должно быть оформлено протоколом (решением). В протоколе следует отразить принятие решения о внесении изменений в устав, поскольку создание филиала (представительства) предполагает внесение изменений в устав. Далее нужно разработать Положение о филиале (представительстве).
Для регистрации филиала (представительства) в ЕГРЮЛ в ИФНС по месту нахождения общества необходимо подать:
1) протокол собрания (решение участника) о создании филиала (представительства) и внесении изменений в устав;
2) заявление Р13001 заверенное у нотариуса;
3) изменения к уставу.
По поводу обособленного подразделения.При создании обособленного подразделения не обязательно утверждать Положение об обособленном подразделении. При этом, в налоговый орган подается Сообщение по форме С-09-3-1 не позднее 1 месяца с момента создания обособленного подразделения.
Здравствуйте!
Согласно ст.288 НК
РФ налогоплательщики — российские организации, имеющие обособленные
подразделения, исчисление и уплату в федеральный бюджет сумм авансовых
платежей, а также сумм налога, исчисленного по итогам налогового периода,
производят по месту своего нахождения без распределения указанных сумм по обособленным
подразделениям.
Если
налогоплательщик имеет несколько обособленных подразделений на территории
одного субъекта Российской Федерации, то распределение прибыли по каждому из
этих подразделений может не производиться. Сумма налога, подлежащая уплате в
бюджет этого субъекта Российской Федерации, в таком случае определяется исходя
из доли прибыли, исчисленной из совокупности показателей обособленных
подразделений, находящихся на территории субъекта Российской Федерации. При
этом налогоплательщик самостоятельно выбирает то обособленное подразделение,
через которое осуществляется уплата налога в бюджет этого субъекта Российской
Федерации, уведомив о принятом решении до 31 декабря года, предшествующего
налоговому периоду, налоговые органы, в которых налогоплательщик состоит на налоговом
учете по месту нахождения своих обособленных подразделений. Уведомления
представляются в налоговый орган в случае, если налогоплательщик изменил
порядок уплаты налога, изменилось количество структурных подразделений на
территории субъекта Российской Федерации или произошли другие изменения,
влияющие на порядок уплаты налога.
При этом
налогоплательщики самостоятельно определяют, какой из показателей должен
применяться — среднесписочная численность работников или сумма расходов на
оплату труда. Выбранный налогоплательщиком показатель должен быть неизменным в
течение налогового периода.
Уплата налога
осуществляется в сроки, установленные настоящим Кодексом, начиная с отчетного
(налогового) периода, следующего за отчетным (налоговым) периодом, в котором такое
обособленное подразделение было создано или ликвидировано.
Исчисление сумм авансовых платежей по налогу,
а также сумм налога, подлежащих внесению в бюджеты субъектов Российской
Федерации и бюджеты муниципальных образований по месту нахождения обособленных
подразделений, осуществляется налогоплательщиком самостоятельно.
Сведения о суммах
авансовых платежей по налогу, а также суммах налога, исчисленных по итогам
налогового периода, налогоплательщик сообщает своим обособленным
подразделениям, а также налоговым органам по месту нахождения обособленных
подразделений не позднее срока, установленного настоящей статьей для подачи
налоговых деклараций за соответствующий отчетный или налоговый период.
Поэтому
регистрируйте обособленное подразделение и платите налоги в соответствии с
указанной статьей, если только деятельность не связана с оборотом подакцизновых
товаров. На других лиц оформлять – в таком случае и возникает больше рисков и
вопросов. Главное – смотреть документы на приобретаемое имущество (права
собственности на землю и здание – нежилое помещение). При этом, баланс у данного обособленного подразделения
не должен быть самостоятельным, иначе согласно ст.384 НК РФ организация, в
состав которой входят обособленные подразделения, имеющие отдельный баланс,
уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению
каждого из обособленных подразделений в отношении имущества, признаваемого
объектом налогообложения в соответствии со статьей 374
настоящего Кодекса, находящегося на отдельном балансе каждого из них, в сумме,
определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории
соответствующего субъекта Российской Федерации, на которой расположены эти
обособленные подразделения, и налоговой базы (одной четвертой средней стоимости
имущества), определенной за налоговый (отчетный) период в соответствии со статьей 376
настоящего Кодекса, в отношении каждого обособленного подразделения.
Дополню, если вы соберетесь открывать там производство, то в любом случае вам необходимо будет создавать или обособленное подразделение, или филиал, или представительство. Рекомендую остановиться на обособленном подразделении.
Никакой дополнительной отчетности в связи с приобретением недвижимости в другом регионе не понадобиться, в части уплаты налогов — платить так же будете в свою налоговую.
А если это помещение сдавать в аренду другому ООО, то все равно надо обособленное подразделение создавать?
и еще - Иванов Денис в своем ответе написал: "Что касается налоговой отчетности, то для деятельности ЮЛ, зарегистрированного в другом субъекте, непосредственно связанной с производственными помещениями, Вам необходимо оформить ОП своего ЮЛ, Вам присвоят КПП региона — местонахождения ОП, после чего отчетность по данному ОП будет осуществляться по месту деятельности.", и с Вашим ответом не ходится. Вопрос: кто прав?