888 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

888 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Оформление продажи квартиры, использовавшейся в предпринимательской деятельности

Предприниматель (упрощенная система налогообложения), использовал свою квартиру для сдачи в найм, вид деятельности "Сдача в найм собственного недвижимого имущества". Сейчас он прекратил свою деятельность, квартиру не сдает уже 2 месяца, планирует закрыть ИП.

Эта квартира была приобретена им в 1998 году, по договору купли-продажи. Право собственности было оформлено только в 2016 году.

В настоящее время, он продает квартиру, не в предпринимательских целях, а в личных.

1. Как правильно оформить продажу, что указывать в договоре купли-продажи, продает ИП, или физическое лицо?

2. Если указывать что продает ИП, то правильно ли перечислить деньги за продажу квартиры, на счет предпринимателя? И, в этом случае, надо ли в договоре купли - продажи, указывать реквизиты банка, где у предпринимателя счет, чтобы деньги поступили туда?

3. Возникнут ли вопросы у Налоговой, что это за высокая сумма, учитывая, что на счет предпринимателя никогда не поступало более 30 тысяч рублей в месяц, а сейчас сумма примерно 1 миллион 600 тысяч рублей?

4. Может ли Налоговая наложить арест на счет на этом основании? Если да, может надо заранее известить Налоговую что поступит сумма за проданную квартиру?

5.Какой налог надо будет заплатить с суммы продажи квартиры, если у предпринимателя УСН, 6 процентов? Отражать ли это в Книге доходов предпринимателя? И когда надо оплатить эту сумму? На какой закон ссылаться, если у Налоговой появится вопрос, почему заплатили именно 6 процентов?

6. Если в договоре купли - продажи, все таки надо указать, что продает физическое лицо, то какой налог надо заплатить, учитывая что квартира была куплена предпринимателем в 1998 году (договор купли-продажи), а Право собственности на нее оформлено в 2016 году? Можно ли не платить налог, или надо платить 13 процентов (когда?)?

28 Августа 2017, 16:14, вопрос №1734925 Инна, г. Москва
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Юрист - Наталья
9,1
Рейтинг Правовед.ru
9538
ответов
4847
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! 

1. Без разницы, так как ИП — это и есть физическое лицо.

2. Тоже не важно. Денежные средства могут поступить и на личную карту физ. лица.

3. Не возникнет, главное своевременно уплатить налог с дохода.

4. Оснований для блокировки нет.

5. УСН 6%. В КУДиР данный доход отражается обязательно. Налог или аванс уплачивается в зависимости от даты продажи квартиры. Если продажа будет до 30 сентября, то аванс по УСН необходимо уплатить до 25 октября. Если продажа в 4-м квартале, то налог уплачивается до 30 апреля следующего года. Если вы применяете УСН 6%, то у налоговой вопрос не возникнет, если у вас есть Уведомление о переходе на УСН по форме 26.2-1.

6. УСН 6%, так как квартира использовалась в предпринимательской деятельности.

28 Августа 2017, 16:25
q Отблагодарить
1 0
Инна
клиент, г. Москва

Здравствуйте, Наталья! Спасибо Вам за ответ.

Скажите пожалуйста, если квартира будет продана до 30 сентября, то надо уплатить 6 процентов до 25 октября? Если сумма продажи 1 600 000 рублей, то уплатить 96 000 рублей?

28 Августа 2017, 22:31
9,1
Рейтинг Правовед.ru
9538
ответов
4847
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Скажите пожалуйста, если квартира будет продана до 30 сентября, то надо уплатить 6 процентов до 25 октября? Если сумма продажи 1 600 000 рублей, то уплатить 96 000 рублей?

Инна

Да, все верно. Авансовый платеж по налогу вы можете уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов в налоговую на ОМС и ОПС.

28 Августа 2017, 22:42
Инна
клиент, г. Москва

Наталья! Это значит, что можно отнять от 96 000 рублей сумму уплаченных страховых взносов в Налоговую на ОМС и ОПС? А за сколько месяцев?

Предприниматель не получает доход с июля 2017 года и не имеет с этой даты деятельности. Но пенсионные платежи платит.

28 Августа 2017, 22:58
9,1
Рейтинг Правовед.ru
9538
ответов
4847
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Это значит, что можно отнять от 96 000 рублей сумму уплаченных страховых взносов в Налоговую на ОМС и ОПС? А за сколько месяцев?

Инна

Так как налог по УСН рассчитывается накопительно с начала года, то и сумму взносов вы можете отнять за весь отчетный период (если они фактически уплачены).

28 Августа 2017, 23:08
Юрист - Дмитрий
8,1
Рейтинг Правовед.ru
14587
ответов
5710
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

при продаже имущества использовавшегося в ПД Вы как ИП УСН платит налог в соответствии со своей системой налогообложения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо о порядке налогообложения доходов от реализации имущества и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывали доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, в случае если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи указанного имущества следует учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

закрытие ИП скажется лишь на размере налога, вместо 6% по УСН уплатите 13% НДФЛ.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
 
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338
 
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

поэтому лучше продать как ИП и уплатить 6%. в договоре лучше указать реквизиты банковские ИП. 

Отражать ли это в Книге доходов предпринимателя?

Инна

да.

И когда надо оплатить эту сумму? Инна

в зависимости когда продадите, если до октября, то Выы как УСН должны уплатить в ФНС авансовый платеж по налогу; если после сентября, то по окончании налогового периода уплатите.

7. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее сроков, установленных для подачи налоговой декларации статьей 346.23 настоящего Кодекса.

Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

28 Августа 2017, 16:39
q Отблагодарить
2 0
Инна
клиент, г. Москва

Здравствуйте, Дмитрий! Спасибо Вам за ответ.

Скажите пожалуйста, при сдаче квартиры в найм, наниматели оплачивали ее в банке, по именным квитанциям предпринимателя. Эти квитанции были утверждены банком, там указаны реквизиты банка, предпринимателя и также за что платит наниматель, а именно за найм недвижимого имущества. Других квитанций у предпринимателя нет.

Как можно покупателю правильно перечислить деньги в банк, лично поехать в банк? И что указывать в Назначении платежа?

В случае, если не получится по какой то причине оформление в дальнейшем этой квартиры (после оплаты, квартиры, сделка будет оформляться в МФЦ 10 дней), как предприниматель сможет забрать деньги со своего счета, чтобы вернуть покупателю? Получится, что деньги надо будет снять и отдать покупателю, предприниматель в итоге квартиру не продал, а налог 6 процентов в любом случае надо будет заплатить?

28 Августа 2017, 22:52
8,1
Рейтинг Правовед.ru
14587
ответов
5710
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Как можно покупателю правильно перечислить деньги в банк, лично поехать в банк? И что указывать в Назначении платежа?

Инна

может лично, может со счета уплатить. оплата по ДКП такому-то.

В случае, если не получится по какой то причине оформление в дальнейшем этой квартиры (после оплаты, квартиры, сделка будет оформляться в МФЦ 10 дней), как предприниматель сможет забрать деньги со своего счета, чтобы вернуть покупателю? Получится, что деньги надо будет снять и отдать покупателю, предприниматель в итоге квартиру не продал, а налог 6 процентов в любом случае надо будет заплатить?

Инна

не вижу проблемы, может снять и отдать, может перевести как возврат средств. если еще не уплатите, а сделка не состоится, то дохода нет, как и налога; если налог уже уплатите, то напишите на возврат излишне уплаченного.

28 Августа 2017, 23:08
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.