Сдача Жилья от ИП не собственника

Уважаемый Олег! Здравствуйте! Так. а маме не судьба не зарегистрироваться как ИП? Или тогда уж заключайте договор безвозмездного пользования. Далее уже Вы сдаете в аренду.

Добрый день, Олег.

Ситуация распространенная и не сказать, что есть 100% решение.

Если Вы снимаете у мамы квартиры за 1000 руб. в месяц, но есть риск признания договора притворной сделкой, однако если Вы получите от нее помещение по безвозмездному договору, то в таком случае Вы как ИП от безвозмездно полученного имущества обязаны будете оплатить налог.

Доверенность тем более не поможет. так как по ней Вы будете сдавать помещение от имени мамы и как следствие налог все равно будет платить она.

Как правило все таки на практике минимальный риск создает аренда Вами у мамы помещения по минимальной цене и последующая сдача по реальной, не могу сказать, что прям идеальный вариант, но другие более рисковые.

Еще вариант — заключить с мамой агентский договор, согласно которому Вы будете сдавать помещение и перечислять ей деньги по договору за вычетом Вашего агентского вознаграждения и сделать это самое агентское вознаграждение максимально большим.

Добрый день, Олег! 

Вариант по договору аренды между мной и матерью, с последующей сдачей в субаренду, возникает проблема, по нашему с ней договору я буду арендовать за копейки(условные 1000 рублей в месяц), а сдавать за реальную сумму, то наш договор могут признать мнимый со всеми вытекающими отсюда проблемами.

Олег

Тут действительно есть риск признания сделки недействительной, я бы Вам не советовал идти по этому пути. Приведу статью ГК РФ: 

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

 
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Доверенность тоже неподходящий вариант. По доверенности Вы будете действовать от имени мамы. И обязанность по уплате налога у нее никуда не денется. Честно говоря не вижу законных механизмов, как уменьшить налоговую ставку в данном случае.

Олег, добрый день!

Как правило все таки на практике минимальный риск создает аренда Вами у мамы помещения по минимальной цене и последующая сдача по реальной, не могу сказать, что прям идеальный вариант, но другие более рисковые.

Еще вариант — заключить с мамой агентский договор, согласно которому Вы будете сдавать помещение и перечислять ей деньги по договору за вычетом Вашего агентского вознаграждения и сделать это самое агентское вознаграждение максимально большим.

Варианты, действительно, не 100%-ные и в общем-то противозаконные. И то и другое фактически притворные или мнимые сделки (лично я склоняюсь к тому, что они скорее мнимые, так как совершены вообще без намерения создать соответствующие правовые последствия), имеющие одну единственную цель — уклонение от уплаты налогов. В том случае, если дело дойдет до суда, признать их недействительными, скорее всего, не составит труда (особенно с учетом того, что стороны по этим сделкам мать и сын).

Другое дело, что маловероятно (хотя и вероятно), что налоговую вообще заинтересует Ваше ИП и никто не будет просто так инициировать проверку. Однако, соглашусь с коллегами, что законных механизмов снижения налоговой ставки здесь нет.

https://www.regberry.ru/nalogo...

Ставка страховых взносов в 2017 году ИП за себя не изменилась и считается так же, как и в предыдущие годы:

на пенсионное страхование — (12МРОТ * 12* 26%), что составляет в 2017 году 23 400рублей;
на медицинское страхование — (12МРОТ *12* 5,1%), что составляет в 2017 году 4 590рублей.
Итого, минимальная фиксированная сумма взносов каждого индивидуального предпринимателя за себя (при годовых доходах до 300 000 рублей) равна 27 990 рублей. Это на 4 837 рубля больше, чем в 2016 году. Если предприниматель был зарегистрирован в этом качестве не весь год, то годовая сумма соответственно пересчитывается.

Таким образом нужно посчитать насколько вам выгодно.

Здравствуйте!

Вариант по договору аренды между мной и матерью, с последующей сдачей в субаренду, возникает проблема, по нашему с ней договору я буду арендовать за копейки(условные 1000 рублей в месяц), а сдавать за реальную сумму, то наш договор могут признать мнимый со всеми вытекающими отсюда проблемами.

Олег

в дополнение к мнению коллег. ничего ФНС признавать недействительным не будет.

в случае установления арендной платы между Вами и матерью ниже чем при аналогичных сделках на рынке недвижимости ФНС применит положения ст.105.1 и 105.3 НК о взаимозависимости, которая на лицо, и доначислит Вам налог.

в случае заключения договора безвозмездного пользования ФНС потребует уплатить Вас внереализационный доход.

Статья 250. Внереализационные доходы

 
В целях настоящей главы внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в статье 249 настоящего Кодекса.
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
...

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

поэтому варианты у Вас следующие:

1) Ваша мама регистрируется ИП и может приобрести например патент либо как Вы сейчас УСН 6%

2) мама дарит Вам квартиру и Вы сдаете.

3) то что предложил Дмитрий Васильев 

Еще вариант — заключить с мамой агентский договор, согласно которому Вы будете сдавать помещение и перечислять ей деньги по договору за вычетом Вашего агентского вознаграждения и сделать это самое агентское вознаграждение максимально большим.

Васильев Дмитрий

но опять же размер вознаграждения не должен сильно отличаться от размера на рынке данных услуг, т.к. могут применить нормы о взаимозависимости.