Как правильно оформить договор купли-продажи земельного участка с домом полученного в наследство?

Если  вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются:

Налогового кодекса РФ

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

В интернете много противоречивой информации о том что срок владения от 3 либо от 5 лет, до 1.000.000 можно не платить налог. Нотариусу звонила, сказали что с рассрочкой договор не регистрируют. Подскажите пожалуйста ) Благодарю заранее.

Вероника

Вероника, добрый день! Информация по этому вопросу противоречива, т.к. по всей видимости рассматриваются разные ситуации. Тут зависит от даты приобретения недвижимости имущества, которое продается. Новые нормы Налогового кодекса (по срокам владения, порядке определения налоговой базы применяются при продаже имущества, права на которое возникли после 01.01.2016. В вашем случае права у продавца возникли либо с даты смерти жены (если это была квартира жены) либо с даты регистрации права собственности на квартиру (еще при жизни жены) если это совместная собственность супругов. Там возможно что и вообще не облагается такая продажа налогом если это совместная собственность ввиду срока владения (3 года в а не 5 лет в любом случае)

до 1.000.000 можно не платить налог.

Вероника

при продаже за 1 млн. просто есть право на получение налогового вычета в соот. со ст. 220 НК за счет чего налогооблагаемая база снижается до нуля, и к Вашей ситуации она применима

Здравствуйте, Вероника. По порядку:

Здравствуйте, покупаю в рассрочку до Нового года земельный участок в СНТ с домом. Зарегистрирован только участок, дом не оформлен. Собственник получил его в наследство от супруги. Она умерла 14.10.2014, в наследство он вступил от 19.05.2015. Как наиболее корректно оформить договор купли-продажи, что бы продавец не платил налог с продажи? Стоимость участка с домом 700.000. В интернете много противоречивой информации о том что срок владения от 3 либо от 5 лет, до 1.000.000 можно не платить налог. Нотариусу звонила, сказали что с рассрочкой договор не регистрируют. Подскажите пожалуйста ) Благодарю заранее.

1. То что участок оформлен до 2015 года — это хорошо, до 2016 года срок владения должен был быть не менее 3 лет. 

2. Дом нужно оформить — без него вам не зарегистрируют продажу. Хотя в некоторых отделах Росреестра проходит. Об этом пишите в чат. я вам вкратце разъясню.

3.Ксли стоимость дома и участка не превысят по договору 1000000 рублей, то налогом облагаться не будет.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков илиземельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса,не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

4. В каком смысле с рассрочкой не регистрируют? регистрируют. Все права с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Если остались вопросы — задавайте, уточняйте, пишите в чат.

Здравствуйте, Вероника! Наиболее корректно в данном случае оформить договор 15 октября 2017 г. В соответствии с п.4 ст.1152 ГК РФ, принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства (т.е. с момента смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации права собственности наследника. Поскольку наследство открылось в октябре 2014 г., то с октября 2014 г. наследник и будет считаться собственником этого имущества. Трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, который применяется в данном случае, истекает в октябре 2017 г. Поэтому октябрем 2017 г. можете оформить основной договор, а сейчас, для верности, заключить предварительный (с условием о задатке).

А если копнуть поглубже и посмотреть, не было ли у супруга-наследника доли в праве собственности на данное имущество при жизни супруги, то если окажется, что такая доля у него была, то можно заключать договор уже сейчас (т.к. трехлетний срок исчисляется с момента первоначального приобретения доли в праве).

С уважением, А.Д.Руслин.

Вероника здравствуйте! Следует учесть являлся ли участок совместным имуществом. Если это было совместное имущество и продавец вступил в наследство на долю супруги. то срок владения участком будет исчисляться с момента первоначальной регистрации совместной или долевой собственности.

По этому вопросу есть разъяснения ФНС

Письмо ФНС России №БС-4-11/13524@ от 26 июля 2016 года

Вопрос:

О порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов от
продажи квартир, образованных при разделе

Ответ:

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и
использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от
22.07.2016 № 03-04-07/43026 о порядке обложения налогом на доходы физических
лиц доходов от продажи квартир, образованных при разделе.

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Бондарчук С.Л.

Приложение. Письмо МинФина России №03-04-07/43026 от 22 июля 2016 года.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по
вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартир,
образованных при разделе и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении
налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в
денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него
возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен
статьей 217 Кодекса. Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не
подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися
налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый
период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей,
установленных статьей 217.1 Кодекса.

В частности, статьей 217.1 Кодекса установлено, что доходы,
получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества,
освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в
собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения
объектом недвижимого имущества и более.

На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса
Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,
передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и
распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации
установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником
своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности,
гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество
в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон) в случае раздела,
выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской
Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах,
образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого
государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих
документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых
делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела,
относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми
внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты
новые дела правоустанавливающих документов.

Федеральным законом не предусмотрена обязанность собственника
объекта недвижимого имущества представлять в регистрирующий орган заявление о
государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный
объект недвижимости.

Таким образом, при определении в целях налогообложения срока
владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом
возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры
(без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату
первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную
квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и
распоряжения налогоплательщика.

Директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики
Сазанов А.В.

Если же участок был в личной собственности супруги и достался по наследству продавцу, то следует исходить из следующей нормы

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщикомв порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексомРоссийской Федерации;

Вместе с тем в вашей ситуации срок владения не важен так как сумма сделки меньше миллиона и продавец может применить имущественный вычет при подачи декларации на сумму 1000000 рублей и платить налог от сделки не нужно

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Здравствуйте.

Так как собственность оформлена до 01.01.2016г., стоимость дома с земельным участком ниже 100000 руб., налог платить не нужно.

Нужно будет в следующем году подать продавцу декларацию и копию договора.

Дом в собственность не оформлен, получается по документам вы приобретаете только з/у, в случае если ваша продавец сейчас будет регистрировать дом, с продажи дома нужно будет платить налог, т.к., право собственности на дом возникнет только после его регистрации.

Вы можете в договоре указать, что приобретаете з/у с хозяйственными или надворными постройками.

Договор в рассрочку регистрируется с обременением и в этом ничего сложного нет.

Нотариальному удостоверению договор подлежит в обязательном порядке, только в том случае если вы его покупаете в долях (на себя, мужа, ребенка и т.п.).

В случае необходимости могу помочь составить необходимый договор.