Покупка квартиры на вторичном рынке

1. Имеет ли большое значение что договор уступки был безвозмездный? (по факту деньги передали и есть доказательства этого)

Сергей

Добрый день.

Нет, для Вас это не играет никакой разницы, главное, чтобы право в настоящий момента было зарегистрировано на продавцу и в выписке из ЕГРН не было никаких отметок о наличии ограничений.

2. Если вдруг в дальнейшем первоначальным дольщик решит подать в суд на цессионария, чем это грозит нам?

Сергей

Ничем, если в выписке из ЕГРН нет каких-либо залогов или иных ограничений, то Вы добросовестным приобретатель и с Вас они ничего получить не смогут.

3. Защищает ли здесь как-то нотариус? В случае признания сделки недействительной, несет ли нотариус ответственность в материальном виде?

Сергей

Да, нотариус дополнительно проверяет все документ и если он проводит сделку, то это дополнительное подтверждение того, что все законно.

В целом я тут не вижу никаких рисков, главное проверить выписку из ЕГРН.

В выписке все нормально, никаких ограничений нет. Просто к примеру дольщик первоначальный заявит, что денег не получал и его обманули, заставили и так далее + вдруг у него появиться супруга, которая не давала согласия на уступку, для добросовестного покупателя это не ведет к рискам? Судиться они уже будут между собой и назад квартиру первоначальный дольщик вернуть не сможет?

Сергей

Здравствуйте, Сергей. У него, если он был в браке должны были брать согласие супруги на совершение сделки. Но если в ЕГРН никаких данных нет — тогда никаких проблем. Деньги если не получал — это его с вашим продавцом дело, так как сделка безвозмездная.

Вопрос ответственности нотариуса прописан в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I

Статья 17. Ответственность нотариусаНотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.Государство несет ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, работающего в государственной нотариальной конторе, в соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении размера причиненного действиями (бездействием) нотариуса вреда, связанного с применением последствий недействительности сделки, предмет которой подлежал оценке, общий размер ответственности нотариуса в связи с признанием сделки недействительной не может превышать итоговую величину стоимости предмета оценки, данную ему ее участниками (сторонами).

Нотариус несет дисциплинарную ответственность за нарушения, предусмотренные Кодексом профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации.

Также их деятельность подлежит обязательному страхованию, так что без денег не останетесь.

Статья 18. Страхование деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой

Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор или договоры страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности со страховой организацией, аккредитованной Федеральной нотариальной палатой. Основные требования к условиям договора страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности устанавливаются настоящей статьей. Дополнительные требования к условиям договора страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности определяются Федеральной нотариальной палатой. Нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения указанного договора страхования гражданской ответственности.

Объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам, возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности.

Сделка по уступке прав требования может быть впоследствии признана судом недействительной по иску заинтересованнх лиц, так как на лицо ее притворность с целью уйти от налогооблажения. Поэтому необходимо видеть договор уступки, почему он безвозмездный. Расписки в зависимости от того, как они оформлены могут быть не приняты судом во внимание.

ГК РФ Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности 

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Поэтому принимайте решение на свой страх и риск, таких сделок много, они регистрируются и проблем не возникает. Однако, если в последующем супруг/супруга Цедента подаст иск о признании сделки недействительной, например, потому, что он/она не знал(а), что за уступку были получены деньги, которые являются совместно нажитым имуществом, то есть все шансы оспорить сделку в суде. Либо берите расписки с первоначального дольщика (цедента), его супруги о том, что по сделке все получено в полном объеме, претензий к цессионарию (нынешний продавец квартиры) они не имеют

1. Имеет ли большое значение что договор уступки был безвозмездный? (по факту деньги передали и есть доказательства этого)

Сергей

Добрый день,

Риски теоретически есть. Допустим дольщик безвозмездно сделавший уступку банкротится, эта сделка автоматически подпадает под обжалуемые.

2. Если вдруг в дальнейшем первоначальным дольщик решит подать в суд на цессионария, чем это грозит нам?

Сергей

Вы будете добросовестным приобретателем. Но для успокоения необходимо убедиться, что в период переоформления квартиры вам от нынешнего собственника, по предыдущему собственнику (первому) не ведутся никакие взыскания, на него не подали заявление о банкротстве. Так как до переоформления на вас будет время, в течение которого на квартиру может быть наложен арест.

3. Защищает ли здесь как-то нотариус? В случае признания сделки недействительной, несет ли нотариус ответственность в материальном виде?

Сергей

Никак не защищает, на момент сделки у вас все документы от продавца будут в порядке. Ошибки нотариуса в любом случае не будет, а значит и оснований для его привлечения к ответственности.