В какой срок необходимо начать строительство на арендованном участке?

Question

Имеется два арендованных земельных участка в черте города Михайловска на землях, выделенных под ИЖС. Арендодателем выступает администрация города Михайловска. Срок аренды участков установлен с 2009 по 2019 год. Разрешение на строительство получено в 2011 году, действительно до 2021 года. Я являюсь арендатором по "Соглашению о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" с сентября 2013 года. 22 мая 2017 года специалистами, уполномоченными на проведение муниципального земельного контроля администрации города Михайловска, была проведена внеплановая выездная проверка соблюдения земельного законодательства в части использования земельных участков. Составлен акт проверки соблюдения земельного законодательства. Установлено, что участки используются с нарушением статьи 42 земельного кодекса Российской Федерации, в части не использования земельного участка в установленные законом сроки. В данных действиях усматриваются признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.8. Кодекса РФ об административных правонарушениях. Также выписано Предписание об устранении выявленных нарушений, которое предписывает устранить нарушения в установленном законодательством порядке до 22 августа 17 года; или в целях продления срока устранения нарушений написать ходатайство "о продлении срока устранения нарушений". Уведомление о проведенной проверке составленные бумаги поступили по почте на мой адрес середине июня 2017 года. А так как временно проживаю в другом городе, обо всём этом узнал только в конце июня. Позвонил в Земельный отдел администрации города Михайловска, где мне разъяснили, что если я не устраню установленные нарушения в срок до 22 августа, они в одностороннем порядке будут расторгать договор аренды. Ссылаются на срок, установленный законом для начала строительства после подписания договора аренды - 3 года. Насколько правомерны действия администрации, является ли актуальным срок в 3 года на начало строительных работ? Какова вероятность расторжения договора аренды? Какие мои действия в данный момент помогут решить ситуацию с минимальными для меня потерями, в частности с сохранением права аренды земельных участков?

Анна Кияницкая · Answer

День добрый! Согласно данного документа: Решение Думы г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.05.2016 N 478 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края» Статья 14. Общие условия осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории муниципального образования города Михайловска осуществляются правообладателями земельных участков в границах объектов их прав при условиях, что: земельные участки, иные объекты прав сформированы и зарегистрированы в соответствии с требованиями федерального законодательства; строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с градостроительным регламентом и при условии соблюдения требований технических регламентов, в соответствии с разрешением на строительство. 2. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Указанное разрешение может быть выдано только для отдельного земельного участка. Выдача указанного разрешения осуществляется Администрацией муниципального образования города Михайловска по решению Комиссии. 3. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются: в соответствии с проектной документацией (за исключением строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства), градостроительным планом земельного участка, техническими регламентами; на основании разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Статья 19. Выдача разрешений на строительство 13. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Может быть в Вашем договоре аренды оговорены иные сроки начала работ? Федеральное законодательство также не содержит требований о начале строительства в течение 3-х летнего срока.

Наталья Янкина · Answer

Константин, здравствуйте. Да, этот срок 3 года. И если он не указан в договоре, аренды, он в любом случае определен законодательством. Согласно ст.46 ЗК РФ «1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса» . При этом согласно п.2 ст.45 «Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет , если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование». Но 3 месяца на устранение подобного нарушения — это просто смешно. У нас в регионе дают как минимум полгода. Первое Ваше действие — написать заявление о продлении срока исполнения предписания. Второе действие — начать хотя бы возведение фундамента, так как, естественно, за 3 месяца дом построить невозможно. Если Вы покажете, что начали использование участка для возведения жилого дома, этого будет достаточно для признания правонарушения устраненным на данный момент. Если возведение фундамента невозможно, Вы вправе уступить право аренды другому лицу (близкому родственнику, например). Тогда для него срок 3 года начнет течь заново.