Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно провести процедуру переуступки прав по ДДУ?
Здравствуйте, планирую приобрести права на квартиру по переустуке от физического лица. К застройщику вопросов нет, строит и сдает дома вовремя, но подобного рода сделку провожу впервые, поэтому возникло несколько вопросов. Собственник предоставил мне договор ДДУ, в котором отражена планировка квартиры, информация об оплате и прочее. К слову, оплату он произвел в два транша: через рассрочку у застройщика. Обещал, что возьмет подтверждающую справку ближе к процессу сделки.
Его друг также купил в этом доме квартиру, также передал права на нее, поэтому договор-образец переуступки, заверенный нотариусом(т.е. правильный), у нас имеется. Главная проблема - деньги ему необходимы в процессе регистрации договора в россреестре, я же хотел расплатиться после совершения регистраци. Он объяснял это тем, что вкладывается в стройку, впрочем, объяснение может быть любым, этого не проверишь. Однако, предложил мне написать расписку о получении денежных средств от меня, что, по его словам, гарантируем безопасность сделки.
Застройщика третьей стороной привлекать я не планировал, потому что дорого, да и толку от этого особо не вижу.
Вопросы:
1) Безопасна сделка в моем случае? имеет ли силу данная расписка, нужно ли заверять ее у нотариуса?
2) Какую информацию мне может предоставить застройщик о собственнике? имею ли я на это право? (по ДДУ, например)
3) Нужно ли привлекать застройщика или нотариуса в этот процесс, если да, то почему?
4) Стоит ли брать справку из ЕГРН насчет покумаемой квартиры? насколько я знаю, то никакой важной информации в ней не содержится на данном этапе?
5) Как защититься от двойных переуступок?
Заранее спасибо, очень надеюсь на вашу помощь.
Здравствуйте, Роман.
В данном случае вы имеете дело не с собственником, а с участником долевого строительства.
При регистрации договора уступки тот, кто уступает вам право требования по ДДУ, обязан предоставить на регистрацию:
— справку, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи;
— непосредственно сам договор уступки.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 01.07.2017)
«О государственной регистрации недвижимости»10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Кроме того, важно выяснить, не получал ли застройщик разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если получал, то в обязательном порядке стоит затребовать справку о том, что застройщик не передавал квартиру дольщику по акту приема-передачи (ведь в этом случае дольщик сначала должен зарегистрировать квартиру, а уж потом продавать ее вам — уже по договору купли-продажи, но не уступки по ДДУ).
Потому что если акт передачи подписан — никакая уступка по ДДУ невозможна.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 01.07.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Главная проблема — деньги ему необходимы в процессе регистрации договора в россреестре, я же хотел расплатиться после совершения регистраци. Он объяснял это тем, что вкладывается в стройку, впрочем, объяснение может быть любым, этого не проверишь. Однако, предложил мне написать расписку о получении денежных средств от меня, что, по его словам, гарантируем безопасность сделки.
Роман
В данном случае вопрос в порядке оплаты. Этот момент целиком договорной: как договоритесь с дольщиком. Другое дело, что предварительно надо проверить регистрацию ДДУ, а также исключить возможность регистрации права на квартиру хитрым дольщиком, а также уже проведенную уступку, т.е. не является ли стороной по ДДУ уже другое лицо.
Проверить, регистрировалась ли квартира, вы можете, запросив выписку из ЕГРН:
— на квартиру; это даст информацию о том, есть ли зарегистрированные права по ней в ЕГРН, если есть — ни в коем случае уступки не делать и денег не давать.
— на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом в котором находится ваша квартира; там будут все сведения об имеющихся ДДУ и правах на землю застройщика; также там будет — должна быть, если ДДУ регистрировался — по тому ДДУ, по которому вы хотите делать уступку.
Расчет ни в коем случае не проводить наличными. Либо через расчетный счет в банке, либо через депозит нотариуса. После уже может сторона также до кучи дать расписку о получении средств, не помешает.
Нотариуса привлечь желательно по следующим причинам:
1. Он проводит правовую экспертизу этой сделки, в том числе наличие прав на квартиру и на землю, на которой строится дом. Нотариус запрашивает сведения из ЕГРН на эти объекты, исключая таким образом возможность проведения двойной уступки, точнее беря на себя ответственность за недостоверную информацию.
2. Проведение расчетов при нотариальной сделке также можно осуществить через депозит нотариуса. Это крайне юридически надежное и доказательное средство расчетов между сторонами. Ни один суд тут не придерется.
Также, если физлица по уступке каждый находится в браке необходимо нотариальное согласие супругов на совершение сделки. Особенно если сделка проводится на кредитные деньги банка.
Спасибо за полный ответ, может ли он переуступить право на квартиру другим людям, если мы подали документы на регистрацию в росреестре. И вообще, как проверить статус квартиры, может ли быть такая ситуация, что он переуступил ее пару дней назад(т.е. подали на регистрацию), а теперь переуступает мне?
Технически это возможно. По первому, указанному вами варианту, подать документы вторично по тому же ДДУ технически возможно, но тут уже это ведь мошенничество с его стороны. Потому что деньги он возьмет, а регистрацию людям не проведут.
Кроме того, второй указанный вами вариант, то, что он переуступил ее пару дней назад, является основанием для приостановления регистрации вашей уступки, а при неустранении этого факта — и для отказа в регистрации. Как и в первом варианте.
Именно поэтому и рекомендуется расчет через депозит нотариуса. При расчете через депозит нотариуса вы вносите средства на депозит. Нотариус же перечисляет средства на расчетный счет продавца. Но только после того, как вы приносите ему договор уступки, зарегистрированный в Росреестре, со всеми штампами и печатями.
А если не приносят по причине того, что сделку приостановили, а потом и вовсе по ней отказали — то вы можете забрать свои деньги с депозитного счета нотариуса, ничего не теряя. Не нужно потом обращаться в суд за взысканием, иногда безнадежным. Это очень надежно.