Оформление мини-гостиницы в жилом фонде

Question

Добрый день! Получил предложение снимать квартиру в Москве с изолированными комнатами, которую можно использовать под мини-гостиницу. То есть это не хостел, потому что не более двух человек в одной комнате. Нужна подробная консультация о юридическом статусе такой гостиницы. Как всё оформить по ИП? Как сдача мебелированных комнат или что-то ещё? Какие документы отдавать гостям, как зарегистрироваться в налоговой, нужно ли уведомлять ФМС об иностранных гражданах? Спасибо!

Алексей Гущин · Answer

Здравствуйте, Рамиль. Прежде всего: Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 23 октября 2014 г. N 1393-ст) Стандарт устанавливает общие требования к хостелам, предназначенным для временного проживания гостей, и к предоставляемым в них услугам. Положения настоящего стандарта распространяются на услуги хостелов, предоставляемые организациями различных форм собственности, организационно-управленческой структуры и индивидуальными предпринимателями, а также физическими лицами в соответствии с законодательством Российской Федерации. Далее Межгосударственный стандарт ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» (введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 12 июля 2012 г. N 191-ст) «Residential and public buildings. Microclimate parameters for indoor enclosures» Настоящий стандарт устанавливает параметры микроклимата обслуживаемой зоны помещений жилых (в том числе общежитий), детских дошкольных учреждений, общественных, административных и бытовых зданий, а также качества воздуха в обслуживаемой зоне указанных помещений и устанавливает общие требования к оптимальным и допустимым показателям микроклимата и качеству воздуха. Настоящий стандарт не распространяется на параметры микроклимата рабочей зоны производственных помещений. Приказ Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 г. N 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» Пятая категория номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, без умывальника (умывальник в коридоре), рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 в зданиях сезонного функционирования (Для хостелов допускается площадь номера из расчета не менее 4 на одну кровать (одноярусную или двухъярусную), расстояние от верхней спинки двухъярусной кровати до потолка не менее 75 см). Решение Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N АКПИ15-1535 Верховный Суд РФ рассмотрел дело об оспаривании п. 4.1. Национального стандарта РФ ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», утв. приказом Росстандарта от 23.10.2014 г. N 1393-ст. Согласно этому пункту, хостелы могут занимать квартиру или несколько квартир многоквартирных жилых домов и иметь общий подъезд с соседями при условии соблюдения требований жилищного законодательства. Административный истец просил признать указанный пункт ГОСТа недействующим. Он ссылался на то, что размещение хостела в квартире направлено на извлечение прибыли, а не на удовлетворение нужд собственника, связанных с проживанием. Это противоречит ЖК РФ, а также норме ГК РФ, в силу которой размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В результате нарушаются права других собственников. Верховный Суд РФ отказал заявителю на том основании, что упомянутый ГОСТ не является нормативным правовым актом, носит добровольный характер и не может нарушать законных прав и интересов административного истца, ибо не устанавливает, не изменяет и не отменяет каких-либо прав и обязанностей. Отдельно ВС РФ указал, что действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах. Однако размещение хостелов не должно вступать в противоречие с требованиями иных действующих законов, в частности, о целевом назначении жилых помещений (ст. 17 и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Между тем, Государственная Дума 13.05.2016 приняла в первом чтении законопроект, который предусматривает введение запрета на размещение в жилых помещениях хостелов, гостиниц, отелей и других средств временного размещения, а также оказание гостиничных услуг. Необходимость принятия законопроекта его авторы связывают как раз с тем, что деятельность мини-отелей, хостелов и т.п., если таковые размещаются в квартире жилого дома, нарушают права соседей. По ИП выложу позже.

Иван Агибалов · Answer

Здравствуйте Рамиль. В настоящее время, запрета на размещение гостиницы в жилом фонде нет, но проект такого закона уже находится на рассмотрении: О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации Законопроект № 461001-6 Дата внесения в ГД РФ: 26.02.2014 Вид закона: Федеральный закон Инициаторы: Депутат Государственной Думы С. Катасонов Дата последнего решения: 27.02.2014«направлен в Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству» Статья 1 Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2008, № 30 (ч. 2), ст. 3616 следующие изменения: Статью 17 дополнить частью 3.1. в следующей редакции: «3.1. Не допускается предоставление гостиничных услуг, а также услуг по временному размещению граждан в жилых помещениях многоквартирных домов». Статья 2 Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Президент Российской Федерации Но в настоящее время, Вы вправе сдавать внаем для временного проживания меблированные комнаты, т.к. это допускается соответствующими правилами. ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 9 октября 2015 года N 1085 Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации 2. Настоящие Правила распространяются на деятельность гостиниц и иных средств размещения, за исключением деятельности молодежных туристских лагерей и туристских баз, кемпингов, детских лагерей, ведомственных общежитий, сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат, а также деятельности по предоставлению мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах. 3. Основные понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее: «гостиничные услуги» — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем; «гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее — гостиница); «малое средство размещения» — гостиница с номерным фондом не более 50 номеров; «цена номера (места в номере)» — стоимость временного проживания и иных сопутствующих услуг, определенных исполнителем, оказываемых за единую цену; «потребитель» — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий и (или) использующий гостиничные услуги исключительно для личных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; «исполнитель» — организация независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель , предоставляющие потребителю гостиничные услуги; «заказчик» — физическое (юридическое) лицо, имеющее намерение заказать или приобрести либо заказывающее или приобретающее гостиничные услуги в соответствии с договором об оказании гостиничных услуг (далее — договор) в пользу потребителя; «бронирование» — предварительный заказ мест и (или) номеров в гостинице заказчиком (потребителем); «расчетный час» — время, установленное исполнителем для заезда и выезда потребителя. 4. Требования к гостиничным услугам, в том числе к их объему и качеству, определяются по соглашению сторон договора , если федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрены другие требования. Следовательно Вы должны быть зарегистрированы как индивидуальный предприниматель, а услуги оказывать согласно договорам найма меблированных комнат.

Юрий Колковский · Answer

Как всё оформить по ИП? Рамиль Здравствуйте. Вам следует зарегистрировать ИП. Код ОКВЭД Вашей деятельности будет 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом Далее необходимо разработать договор краткосрочного найма жилого помещения, а также урегулировать вопрос с собственником, заключив с ним долгосрочный договор. Статуса гостиницы у этого помещения не будет и это скорее хорошо, чем плохо. Какие документы отдавать гостям, Рамиль Вы можете выдавать арендатору договор найма жилого помещения и документы подтверждающие оплату. как зарегистрироваться в налоговой Рамиль Как ИП регистрируетесь, переходите по заявлению на УСН (упрощенную систему налогообложения) выбираете вариант — доходы (6%) или доходы минус расходы (15%). Кроме того, можно приобрести патент на сдачу квартир в аренду. Стоимость его зависит от местонахождения объекта и иных обстоятельств. нужно ли уведомлять ФМС об иностранных гражданах? Рамиль Да, уведомлять необходимо.

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте считаю что правила по хостелам к вам не применимы 2. Настоящие Правила распространяются на деятельность гостиниц и иных средств размещения, за исключением деятельности молодежных туристских лагерей и туристских баз, кемпингов, детских лагерей, ведомственных общежитий, сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат, а также деятельности по предоставлению мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах. по мебилированным комнатам- вопрос отдельный 3. Основные понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее: «гостиничные услуги» — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем; «гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее — гостиница); «малое средство размещения» — гостиница с номерным фондом не более 50 номеров; Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» то есть если вых отите быть мини гостиницей именно — это совсем другое гостиница при этом -это не жилые помещений хостел же это Хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах). Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, как правило мини-хостелы и малые хостелы, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде) при условии соблюдения требований Жилищного кодекса. Для понимания того, что такое хостел, приведем определение из ГОСТ Р 56184-2014. Хостел — это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения гостей. Статья: Хостел в квартире (Давыдова О.В.) («Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение», 2015, N 4) как ип надо регистрироваться в любом случае и уведомлять гу мвд — придется на счет проживающих проблема у вас может быть в соблюдении санитарных норм — это важный вопрос потому что о начале услуг надо уведомлять роспотребнадзор — ст 8 фз 294, и тут может быть проблема — с количеством проживающих, услугами питания если есть и иными услугами (стирка и т.д.) — вопрос критичный — с 2015 года в москве очень жесткое отношение к хостелам — в жилых домах им постоянно выносили приостановление деятельности по ст 6.4 коап за не соблюдение санитарных норм до 90 суток.