Добрый день, вопросы:
1. Если земля с/х назначения с ВРИ для ведения личного подсобного хозяйства, я хочу построить цех по переработке мясной продукции (первичная - мясо, и вторичная - колбасы, котлеты) из мяса с собственной фермы. Можно ли строить такой цех на с/з земле?
2. С/х пай в собственности, может ли собственник выделить часть пая (участок) и продать его физическому лицу?
И еще один важный вопрос, можно ли пристроить к цеху магазин, где будут продаваться произведенные продукты + продукты из соседних фермерских хозяйств. Где-то слышала что магазин может считаться вспомогательным, если занимает не более 25% общей площади строения. Так ли это?
1. Можно так как это сельхоз деятельность, но обрабатывать, что то делать непосредственно с землей надо, хотя бы для вида.
2. Если выделяемая доля не будет ничтожной, т.е. маленькой, то можно.
Уважаемая Надежда!
1. Если земля с/х назначения с ВРИ для ведения личного подсобного хозяйства, я хочу построить цех по переработке мясной продукции (первичная — мясо, и вторичная — колбасы, котлеты) из мяса с собственной фермы. Можно ли строить такой цех на с/з земле?
Надежда
Законодательство в ряде случаев допускает строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ то в составе земель сельскохозяйственного назначения могут выделяться здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
На землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нем объекта повлечет за собой признание самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязанность по восстановлению земли.
Подробнее: Строительство на землях сельскохозяйственного назначения (Сорокин А.) («Жилищное право», 2015, N 8)
В вашей ситуации необходимо изменение ВРИ. Наиболее предпочтительными вида размещенного использования для Вас являются – «для ведения сельскохозяйственного производства» или «сельскохозяйственное использование». Последний предусматривает размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее — Классификатор) содержание вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Рекомендую обратится в местную администрацию с запросом сведений об отнесение территории земельного участка к той или иной территориальной зоне. В запросе укажите необходимость предоставить информацию о видах разрешенного использования на данной территориальной зоне.
2. С/х пай в собственности, может ли собственник выделить часть пая (участок) и продать его физическому лицу?
Надежда
Продажа возможна с проведение процедуры реализации преимущественного права покупки органами государственной власти.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 8
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13 названного Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Дополню. ВРИ — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции предусматривает размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции. Соответственно, стоит рассмотреть вопрос о переводе на данный ВРИ.
Здравствуйте, Надежда.
Если земля с/х назначения с ВРИ для ведения личного подсобного хозяйства, я хочу построить цех по переработке мясной продукции (первичная — мясо, и вторичная — колбасы, котлеты) из мяса с собственной фермы. Можно ли строить такой цех на с/з земле?
Надежда
На участке из земель с/х назначения, предоставленном для ЛПХ (так называемом «полевом» участке) вообще запрещено строительство капитальных объектов. Согласно ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений."
С/х пай в собственности, может ли собственник выделить часть пая (участок) и продать его физическому лицу?
Надежда
После выделения земельного участка в счет земельного пая лицо может распорядиться им по своему усмотрению, в том числе, продать любому физическому лицу с соблюдением преимущественного права муниципального образования (или субъекта РФ) на покупку участка из земель с/х назначения.
цех по переработке мясной продукции (первичная — мясо, и вторичная — колбасы, котлеты) из мяса с собственной фермы. Можно ли строить такой цех на с/з земле?
Надежда
На с/х землях не допускается возведение объектов по вторичной переработке с/х продукции. Надо переводить в земли промышленности. Согласно Постановлению Правительства РФ от 25.07.2006 N 458 «Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства»
«к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства, относится сельскохозяйственная продукция (продукция растениеводства сельского и лесного хозяйства, уловы водных биологических ресурсов, рыбная и иная продукция из водных биологических ресурсов, которые указаны в пункте 3 статьи 346.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, и продукция животноводства (в том числе полученная в результате выращивания и доращивания рыб и других водных биологических ресурсов), прошедшая технологические операции переработки для сохранения ее качества и обеспечения длительного хранения, используемая в виде сырья в последующей (промышленной) переработке продукции или реализуемая без последующей промышленной переработки потребителям.»
В перечне продукции, относимой к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства (приложение №2 к постановлению) колбасы и котлеты не указаны.
А как же классификатор ВРИ пункт 1.15 "..Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и ГЛУБОКОЙ переработки сельскохозяйственной продукции"?
Уважаемая Надежда! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
лучше начать со второго вопроса, так как это более логично;
С/х пай в собственности, может ли собственник выделить часть пая (участок) и продать его физическому лицу?
Пай — это земельная доля в праве общей долевой собственности на тот или иной ЗУ. Без выдела пая в натуру третьему лицу совершить описанную Вами сделку невозможно и нельзя, при этом (абзац 2 ч.1 ст.12 федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
То есть сначала выдел (см. ст.ст.13,13.1 Закона).
Потом Вы можете свой ЗУ разделить (см. ст.ст.11.1-11.10 ЗК РФ), но здесь есть свои нюансы, т.е. раздел ЗУ может и не получится (здесь больше к кадастровому инженеру на месте).
Далее, при продаже ЗУ с/х назначения надо принимать во внимание следующее (ч.ч.1-3 ст.8 Закона):
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей
По первому вопросу все гораздо сложнее, так как что за цех Вы или кто-то хочет построить, его масштабы?
По уму здесь скорее надо будет переводить в земли промышленности и т.п. (см. ст.ст.87-88 ЗК РФ)
В любом случае надо смотреть и местное законодательство по месту расположения Вашего ЗУ.
В любом случае надо будет получать как градостроительный план, так и разрешение на строительство (см. ст.ст.44,46,51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Возможно имеет смысл делить ЗУ, где каждый будет свой категории.
Уважаемая Надежда! В дополнение:
такое вот у нас законодательство, что даже мясной фарш в Приложении 2 не включен.
А если еще более серьезно, что за цех?
Перевод в земли промышленности и… и чрезвычайно заволокичен и существенно сразу «бьет» по карману...
Поэтому и надо все просчитывать, при этом (ч.2 ст.6 Закона №101-ФЗ
.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
По уму попробуйте получить ГП и разрешение на строительство с той категории, что есть.
Дадут — вот и хорошо, спите спокойно.
То есть если местная администрация одобрила и выдала официальное согласие на строительство мясного цеха и прилегающего к нему магазина на с/х земле, то это уже не мои проблемы и я могу спокойно вести свою деятельность с документом на руках?
Здравствуйте, Надежда!
Переработка мяса пусть и с собственной фермы относится не к сельскохозяйственной деятельности, а к производству пищевых продуктов (см.
«ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности»). Возведение любых построек, связанных с переработкой мяса, будет противоречить целевому назначению земельного участка и может привести к их принудительному сносу за ваш счет.
С другой стороны, перевод земли в промышленную весьма затруднителен и кадастровая стоимость может подскочить в десятки раз. Уплачиваемый вами налог на имущество вырастет соответствующим образом.
Таким образом, лучше заранее просчитать возможные издержки от обоих вариантов: в первом случае вы рискуете лишиться построек и понести расходы за их снос, во втором же вы делаете все абсолютно законно, но получаете солидное увеличение налогового бремени.
Чтобы оценить вероятность выявления компетентными органами незаконных построек на вашем участке, либо подсчитать налог на имущество с промышленной земли, вы можете обратиться ко мне в чат, предоставив дополнительную информацию.
Можно, осуществляйте.
В Постановлении Правительства РФ от 25.07.2006 N 458 (ред. от 31.03.2017) «Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства» Код ОК 034-2014 указано мясо и мясо продуты о чем вы и написали.
И это связуется с пунктом 1.15 Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Но в добавок как Я уже указал надо на землю обращать внимание!
Изъятие земли нет даже у тех кто годами ни чего с сельхоз землями не делает.
Оформите ИП — крестян фермерского хозяйства и все.
Вопрос не ко мне последний, тем не мене отвечу.
На счет цеха может как объекта для произв-ва, а вот прилегающего к нему магазина на с/х земле вряд ли. Магазин надо в другом месте для реализации.